15 ก.ค. 68
4,375
ในปี 2567 การรีไฟแนนซ์บ้าน ยังเป็นทางเลือกที่ผู้ขอสินเชื่อนิยมใช้ในการลดภาระดอกเบี้ยหรือเพิ่มสภาพคล่องทางการเงิน แต่เมื่อเงื่อนไขในการอนุมัติสินเชื่อรีไฟแนนซ์บ้านมีการเปลี่ยนแปลง ผู้ขอสินเชื่อควรต้องระวังเรื่องอะไรบ้างก่อนตัดสินใจ เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดภาระทางการเงินเพิ่มเติมแทนที่จะช่วยลดหนี้ได้อย่างที่ตั้งใจ ซึ่งวันนี้เราขอรวบรวมเรื่องที่มีการเปลี่ยนแปลง และข้อควรระวังสำหรับการรีไฟแนนซ์มาฝากกันค่ะ
1. การปรับตัวของอัตราดอกเบี้ย
เมื่อธนาคารแห่งประเทศไทยมีการปรับเพิ่ม หรือลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายในปี 2567 ธนาคารต่างๆ ก็ได้มีการปรับเงื่อนไขการให้สินเชื่อรีไฟแนนซ์บ้านตามไปด้วยค่ะ ถึงแม้ว่าธนาคารจะมีโปรโมชันอัตราดอกเบี้ยต่ำในช่วง 1 - 3 ปีแรก แต่โดยรวมข้อเสนออัตราดอกเบี้ยอาจมีการปรับสูงกว่าปีที่ผ่านมา ดังนั้น หากมีการขอสินเชื่อระยะยาว ผู้ขอสินเชื่อควรต้องระมัดระวัง เรื่องของอัตราดอกเบี้ยลอยตัวอย่าง MLR หรือ MRR ประกอบการตัดสินใจด้วยนะคะ ลองคำนวณให้ดี ว่าในระยะยาวแล้วช่วงอัตราดอกเบี้ยที่เลือก เหมาะสม หรือเป็นอัตราดอกเบี้ยที่ยอมรับได้ และจ่ายคืนไหวหรือไม่
2. ความเข้มงวดในการประเมินเครดิตและรายได้
อย่างที่ทราบกันว่าการมีประวัติเครดิตที่ดี และมีรายได้ที่มั่นคงจะช่วยเพิ่มโอกาสในการได้รับอนุมัติสินเชื่อได้ ซึ่งปัจจุบันธนาคารมีการประเมินความสามารถทางการเงินของผู้กู้มากขึ้น การอนุมัติสินเชื่ออาจจะพิจารณาเกณฑ์รายได้ของผู้กู้ และประเมินความสามารถในการผ่อนชำระในระยะยาวของผู้กู้ประกอบด้วย ทำให้ธนาคารมีการตรวจสอบประวัติเครดิต และสถานะทางการเงินละเอียดยิ่งขึ้น ดังนั้นหากต้องการรีไฟแนนซ์บ้านในปี 2567 นี้ ก็ควรเคลียร์ประวัติเครดิตให้ดี รวมถึงควรมีเอกสารแสดงรายได้ที่แสดงเห็นว่าผู้กู้มีรายได้เพียงพอที่จะชำระหนี้ต่อในระยะยาวด้วยนะคะ
3. รู้และเข้าใจข้อกำหนดเกี่ยวกับประกัน MRTA/MLTA
ในกรณีที่มีการขอสินเชื่อรีไฟแนนซ์บ้าน ข้อเสนออัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า มักจะพ่วงด้วยการซื้อประกัน MRTA หรือประกัน MLTA ซึ่งเป็นประกันชีวิตคุ้มครองหนี้สินในการรีไฟแนนซ์บ้านนั่นเองค่ะ ซึ่งหากต้องการดอกเบี้ยต่ำลงโดยเลือกข้อเสนอที่พ่วงประกันชีวิตคุ้มครองหนี้ ก็จะมีผลทำให้มีค่าใช้จ่ายส่วนนี้เพิ่มเติม แต่ข้อดีก็คือ ประกัน MRTA หรือ MLTA จะเป็นการป้องกันความเสี่ยงทางการเงินหากผู้กู้เสียชีวิตก่อนชำระหนี้หมด แต่การตัดสินใจว่าจะทำประกันหรือไม่ทำ ผู้ขอสินเชื่ออาจต้องพิจารณาเรื่องความคุ้มค่าทั้งในด้านต้นทุน และประโยชน์ที่จะได้รับด้วย
ในกรณีที่มีการขอสินเชื่อรีไฟแนนซ์บ้าน ข้อเสนออัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า มักจะพ่วงด้วยการซื้อประกัน MRTA หรือประกัน MLTA ซึ่งเป็นประกันชีวิตคุ้มครองหนี้สินในการรีไฟแนนซ์บ้านนั่นเองค่ะ ซึ่งหากต้องการดอกเบี้ยต่ำลงโดยเลือกข้อเสนอที่พ่วงประกันชีวิตคุ้มครองหนี้ ก็จะมีผลทำให้มีค่าใช้จ่ายส่วนนี้เพิ่มเติม แต่ข้อดีก็คือ ประกัน MRTA หรือ MLTA จะเป็นการป้องกันความเสี่ยงทางการเงินหากผู้กู้เสียชีวิตก่อนชำระหนี้หมด แต่การตัดสินใจว่าจะทำประกันหรือไม่ทำ ผู้ขอสินเชื่ออาจต้องพิจารณาเรื่องความคุ้มค่าทั้งในด้านต้นทุน และประโยชน์ที่จะได้รับด้วย
- MRTA (Mortgage Reducing Term Assurance) เป็นประกันที่มูลค่าความคุ้มครองจะลดลงเรื่อยๆ ตามจำนวนหนี้ที่ได้ชำระคืน คือ เมื่อจำนวนหนี้ลดลง วงเงินประกันก็ลดลงตามไปด้วย ดังนั้นค่าเบี้ยประกันจะถูกกว่า
- MLTA (Mortgage Level Term Assurance) เป็นประกันที่จะมีวงเงินคุ้มครองคงที่ตลอดระยะเวลาของสัญญา ซึ่งจะส่งผลให้ค่าเบี้ยประกันสูงกว่า MRTA แต่ก็จะได้รับความคุ้มครองสูงกว่า ในกรณีที่ผู้กู้เสียชีวิตก่อนครบกำหนด
4. เปรียบเทียบเงื่อนไขการรีไฟแนนซ์ กับการรีเทนชั่น
ถ้าเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยการรีไฟแนนซ์บ้านดูจะประหยัดดอกเบี้ยได้มากกว่าการรีเทนชัน แต่ทั้งนี้การเจรจากับธนาคารเดิมเพื่อขอปรับลดดอกเบี้ย หรือการทำรีเทนชั่นก็เป็นตัวเลือกที่ผู้กู้ไม่ควรมองข้าม เพราะการรีเทนชันก็มีข้อดี คือ เงื่อนไขอาจจะมีความยืดหยุ่นกว่า โดยเฉพาะหากผู้กู้มีประวติการชำระสินเชื่อที่ดีมาโดยตลอด อาจจะลองเลือกเปรียบเทียบเงื่อนไขระหว่างการรีไฟแนนซ์ กับการรีเทนชั่นอีกครั้งประกอบการตัดสินใจได้นะคะ ว่าแบบไหนจะคุ้มค่ากว่ากัน
ความต่างระหว่างการรีไฟแนนซ์ กับการรีเทนชั่น รีไฟแนนซ์ (Refinance) รีเทนชัน (Retention)
1. สามารถเลือกเปรียบเทียบธนาคารที่ให้ข้อเสนออัตราดอกเบี้ยที่ดีที่สุดได้
1. เป็นการขอลดอัตราดอกเบี้ยจากธนาคารเดิม มากน้อยขึ้นกับการพิจารณาของแต่ละธนาคาร 2. ต้องเตรียมเอกสารใหม่ทั้งหมด (เหมือนยื่นกู้ใหม่) 2. เตรียมเอกสารน้อย 3. รออนุมัติ ประมาณ 2 - 3 สัปดาห์ 3. อนุมัติเร็ว ประมาณ 7 วันทำการ 4. มีค่าธรรมเนียมต่างๆ หลายรายการ
- ค่าธรรมเนียมการจัดการสินเชื่อตามสัญญาใหม่ 0-3%
- ค่าธรรมเนียมในการจำนอง 1%
- ค่าประเมินราคาหลักประกัน 0.25-2%
- ค่าประกันอัคคีภัยประมาณ 2,000 บาทต่อมูลค่าบ้าน 1 ล้านบาท
- ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินกู้ เป็นต้น
4. มีค่าธรรมเนียมประมาณ 1 - 2% ของวงเงินกู้
สรุปแล้ว หากคิดจะรีไฟแนนซ์บ้านในปี 2567 ก็ยังถือเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจ โดยเฉพาะเรื่องของการลดภาระดอกเบี้ย รวมถึงการขอเพิ่มวงเงิน แต่ทั้งนี้ ผู้กู้ต้องระมัดระวังในเรื่องของเงื่อนไขต่างๆ ที่มีการเปลี่ยนแปลง ควรศึกษาข้อมูลให้รอบคอบและเลือกเปรียบเทียบข้อเสนอจากหลายธนาคาร จะช่วยให้การรีไฟแนนซ์เป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพมากที่สุดนะคะ
