เช็คลิสต์ความพร้อมก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน

การซื้อบ้านซักหลังนั้น ถือว่าเป็นการตัดสินใจครั้งใหญ่เลยทีเดียวค่ะ เป็นสินค้าที่ไม่ใช่ของที่จะหาซื้อได้บ่อยๆ ทั่วไป สำหรับบางคนแทบจะเป็นโอกาสเดียวที่จะทำได้ของชีวิตเลยก็ว่าได้ เพราะฉะนั้น การวางแผนให้มีความพร้อมก่อนตัดสินใจจะซื้อบ้านซักหลังนั้น จึงเป็นเรื่องที่สำคัญมาก ยิ่งถ้าใครไม่ได้มีเงินก้อนโตที่จะจ่ายสดได้โดยไม่มีปัญหา ก็ต้องกู้บ้าน ซึ่งก็จะทำให้มีภาระหนี้สินอันยาวนาน แต่เราก็ต้องมาคิดค่ะว่าหนี้สินที่ยาวนานนั้นจะคุ้มกับบ้านที่เราซื้อมาหรือไม่ วันนี้เราเอา เช็คลิสต์ความพร้อมก่อนตัดสินใจซื้อบ้านมาฝาก ซึ่งจะพูดถึงผู้ที่ซื้อเพื่ออยู่เองเท่านั้นนะคะ ไม่รวมผู้ที่ซื้อเพื่อลงทุนจ้า

ก่อนอื่นเลย ต้องมาตั้งสติ แล้วมาพิจารณาให้ดีก่อนค่ะ ว่าเรามีความจำเป็นมากน้อยแค่ไหนที่จะมีบ้านในเวลานี้ เช่น เป็นมนุษย์เงินเดือนที่อาศัยอยู่ในบ้านพ่อแม่ แต่มีเงินเดือนเพียงรายได้ขั้นต่ำ ความจำเป็นในการมีบ้านตอนนี้ก็อาจจะตัดไปก่อน แต่ถ้าเป็นมนุษย์เงินเดือน ที่ต้องเช่าอพาร์ตเม้นต์อยู่ และมีแผนที่จะอยู่ที่นี่ในระยะยาว ก็อาจจะมองหาเป็นคอนโด แต่ทั้งนี้ก็ต้องดูรายได้ของเราด้วยค่ะ (ซึ่งถ้าใครจะมีทางบ้านช่วยเป็นเงินก่อน หรือช่วยตอนผ่อนก็ไม่ว่ากันค่ะ) เพราะเราปฏิเสธไม่ได้เลยว่า ความจำเป็นในการซื้อบ้านนั้นเป็นเรื่องความพร้อมของเงินเป็นหลักเลยค่ะ ต่อให้เราอยากได้บ้าน แต่ไม่มีเงินมากพอ ก็อาจจะต้องจะพักโปรเจ็คไว้ก่อน แล้วมองหาที่อยู่อาศัยที่เหมาะกับเราตอนนั้นไปก่อนค่ะ

เมื่อตัดสินใจแน่ชัดแล้วว่าอยากได้บ้านจริงๆ ทีนี้ก็ต้องมาดูในเรื่องของความสามารถในการกู้บ้าน และผ่อนบ้านในแต่ละเดือน ซึ่งจะเป็นเรื่องของรายได้ และเครดิตทางการเงินของเรา ถ้าหากต้องการคำนวณคร่าวๆ ว่าเราจะสามารถผ่อนบ้านได้ไหวไหม ให้คิดจากรายได้แต่ละเดือนของเรา ว่ายอดหนี้ที่ผ่อนแต่ละเดือนต้องไม่เกิน 40-50% ของรายได้ เพื่อที่จะได้ไม่รัดตัวเกินไป และเป็นอีกข้อที่ทางสถาบันการเงินจะเอามาพิจารณาว่ากู้ผ่านหรือไม่ด้วยค่ะ

กรณีที่เรามีหนี้อยู่ ไม่ว่าจะเป็นหนี้ผ่อนรถ หนี้บัตรเครดิต ก็ต้องเอามารวมกับหนี้บ้านที่จะกู้ด้วยค่ะ ให้รวมกันไม่เกิน 40-50% กรณีที่อยากรู้ว่าเงินเดือนเราจะกู้ได้เท่าไหร่นั้น สามารถดูคร่าวๆ ได้จากบทความ อยากจะ "กู้ซื้อบ้าน" ที่ใช่ บนทำเลถูกใจ ต้องมีเงินเดือนเท่าไหร่ดี ? อย่างไรก็ตามตัวเลขที่จะกู้ได้ ขึ้นอยู่กับเกณฑ์การพิจารณาของแต่ละสถาบันการเงินที่แตกต่างกันไป

แต่ละสถาบันการเงินจะปล่อยกู้กี่เปอร์เซ็นต์นั้นขึ้นอยู่กับตัวเลขในบัญชีของเรา ไม่ว่าจะเป็น รายรับ-รายจ่ายต่อเดือน ยอดคงเหลือในบัญชี ภาระหนี้สิน และการจ่ายหนี้ ซึ่งถ้ามีหนี้และจ่ายหนี้ได้ตรงตามงวดก็ถือว่ามีเครดิตที่ดี แต่ทั้งนี้ถ้าหากจะกู้บ้าน ควรที่จะปิดหนี้ทั้งหมดที่มีให้ได้เสียก่อนค่ะ เพื่อจะได้ไม่รับภาระหนี้ที่หนักเกินไป เมื่อต้องผ่อนบ้าน เพราะถ้าหากมีหนี้เยอะ ยอดที่จะกู้ได้ก็จะลดลงมาตามความสามารถทางการเงินของเราไปด้วย หรือไม่ก็อาจจะกู้ไม่ผ่านเลยก็ได้ค่ะ

เมื่อตัดสินใจแล้วว่าจะซื้อบ้านจริงๆ ทั้งคำนวณว่าแต่ละเดือนสามารถผ่อนบ้านได้ไหว มีเงินที่สามารถกู้ซื้อบ้านได้เท่านี้ๆ อีกทั้งยังเคลียร์หนี้จนเกลี้ยงแล้ว ทีนี้ก็ต้องมาเลือกดูทำเลที่ต้องการ และแบบบ้านที่สอดคล้องกัน เช่น ต้องการอาศัยอยู่ในเมือง ใกล้แหล่ง CBD ซึ่งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด หรือทาวน์โฮมอาจจะราคาสูงเกินไป พุ่งถึง 20 ล้านขึ้นไป ตัวอย่างเช่น

• Demi สาธุ 49 โครงการทาวน์โฮมจากแสนสิริ ราคาเริ่มต้น 17.9 - 35 ล้านบาท ตั้งอยู่ถนนสาธุประดิษฐ์ ซึ่งเป็นย่านที่ใกล้กับพระราม 3, สาทร, สีลม ใกล้ย่าน CBD มีทางด่วน ใกล้รถไฟฟ้า BTS

• เดอะ เชดด์ สาทร 1 คอนโดใจกลางเมือง จากสถาพร เอสเตท ใกล้ CBD อย่างสาทร เดินทางสะดวก ราคาแบบ 1 ห้องนอน เริ่มต้นที่ 3.69 ล้านบาท

จะเห็นว่า ราคาคอนโด กับราคาทาวน์โฮมในย่านใกล้เคียงกัน ค่อนข้างแตกต่าง โดยเฉพาะอย่างยิ่งถ้าบ้าน หรือทาวน์โฮมโครงการนั้นตั้งอยู่ใกล้กับย่าน CBD ใกล้เมือง ใกล้แหล่งเศรษฐกิจ ราคาที่ดินก็จะยิ่งพุ่งสูงขึ้นไปอีกนั่นเอง ซึ่งถ้าเราตั้งงบไว้ว่า มองหาบ้านในราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ก็อาจจะต้องขยับออกไปนอกเมือง เช่น ย่านรังสิต, ประชาอุทิศ, บางนา-สุวรรณภูมิ เป็นต้น สามารถเลือกหาบ้านราคาไม่เกิน 5 ล้านได้จากลิงก์ด้านล่างนี้เลยค่ะ

สำหรับใครที่อยากรู้ว่าแต่พื้นที่ของกรุงเทพฯ มีราคาที่ดินประเมินประมาณเท่าไหร่ สามารถดูได้จากเว็บไซต์ของ กรมธนารักษ์ ได้เลยค่ะ

ขอบคุณภาพจาก ระบบภูมิสารสนเทศกลางของกรุงเทพมหานคร

อย่างไรก็ตาม ถึงแม้ว่าเราจะคำนวณแล้วว่าเงินเดือนเรานั้นสามารถผ่อนจ่ายต่อเดือนได้สบาย แต่อย่าลืมว่าค่าใช้จ่ายในการเซ็นสัญญานั้นก็ต้องใช้เงินสดอีกจำนวนหนึ่งเช่นกัน เช่น ค่าทำสัญญา, ค่าจอง, หรือค่าดาวน์เป็นต้น ซึ่งโดยทั่วไป จะมีค่าใช้จ่ายประมาณ 5-20% ของราคาโครงการนั้น นอกจากวันจองแล้ว ยังมีวันโอนกรรมสิทธิ์ที่ต้องมีค่าจดจำนอง ค่าโอนกรรมสิทธิ์ ค่าประกัน และค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เกี่ยวกับสาธารณูปโภคของโครงการอีกด้วย ซึ่งก็ควรมีเงินสดอีกประมาณ 10% ของราคาโครงการนั้นเช่นกัน ยกตัวอย่าง

สมมติว่า บ้านราคา 5 ล้านบาท ค่าโอนกรรมสิทธิ์ 1% ก็ปาไป 50,000 บาทแล้วค่ะ ไหนจะมีค่าจดจำนองอีก 1% รวมกันก็ 100,000 บาทแล้ว นอกจากนี้ยังมี ค่าประกัน ค่าภาษี ค่าส่วนกลาง และค่าใช้จ่ายเบ็ดเตล็ดต่างๆ ที่ทางโครงการเรียกเก็บแรกเข้า หรือรายปี รวมๆ แล้วควรจะมีเงินสดสำรองสำหรับวันโอนไว้ประมาณ  300,000 บาทขึ้นไป เผื่อเหลือเผื่อขาด และอย่าลืมว่าควรมีเงินเก็บสำรองไว้ยามฉุกเฉินด้วยนะคะ ในส่วนของรายละเอียดค่าใช้จ่ายการซื้อที่อยู่อาศัยครั้งแรก สามารถดูได้จาก "ซื้อคอนโดครั้งแรก มีขั้นตอน และค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง เตรียมให้พร้อม จะได้ไม่พลาด" 

ทั้งหมดนี้เป็นการแนะนำคร่าวๆ ในการตัดสินใจจะซื้อบ้านนะคะ ทั้งนี้ปัจจัยของแต่ละคนก็อาจจะแตกต่างกันไปในแต่ละครอบครัว อย่างไรก็ตาม ซื้อเมื่อพร้อม นั้นดีที่สุดค่ะ เพื่อไม่ให้เกิดเหตุการณ์ที่เรียกว่าผ่อนไม่ไหว แต่! ถึงแม้จะเกิดเหตุการณ์ที่ผ่อนไม่ไหวแบบไม่คาดคิดขึ้นมา ก็ยังพอมีทางออกให้ สามารถดูได้จากบทความนี้ค่ะ "ผ่อนบ้านไม่ไหว มีทางออกอะไรบ้าง ?" สุดท้ายนี้ขอให้ทุกท่านโชคดีจ้า