พวกเราหลายคนเวลาเห็นพวกสัญญาต่างๆ มักไม่ค่อยอยากอ่านกันเท่าไหร่ เพราะดูแล้วงง อ่านได้พักหนึ่งก็ง่วงแล้ว แต่ถ้าพูดถึงสัญญาเกี่ยวกับบ้าน ถ้าไม่อ่านเลย หรืออ่านแบบไม่รู้เรื่อง ถือว่าเสี่ยงทีเดียว เพราะบ้านราคาเป็นล้านๆ วันนี้เราลองมาดูกันครับว่าก่อนเซ็นสัญญาจะซื้อจะขายบ้านจัดสรรมือหนึ่ง (รวมถึงทาวน์โฮมและทาวน์เฮาส์จัดสรรมือหนึ่ง) ในมุมมองคนซื้อควรต้องใส่ใจเรื่องสำคัญอะไรบ้าง (บทความนี้จะไม่พูดถึงสัญญาซื้อบ้านจัดสรรมือสอง (คือบ้านที่ไม่ได้ซื้อตรงจากเจ้าของโครงการ) และสัญญาซื้อบ้านนอกโครงการจัดสรรนะครับ เพราะกฎเกณฑ์ที่ใช้บังคับระหว่างสัญญาพวกนี้กับสัญญาซื้อบ้านจัดสรรมือหนึ่งจะไม่เหมือนกัน) 

คำตอบคือ กฎหมายไม่ได้บังคับว่าต้องเซ็น แต่ในทางปฏิบัติควรเซ็น อธิบายง่ายๆ คือ กฎหมายไม่ได้บังคับว่าจะต้องทำ "สัญญาจะซื้อจะขาย" และกฎหมายอนุญาตให้ทำสัญญาครั้งเดียวได้เลยคือ "สัญญาซื้อขาย" ที่สำนักงานที่ดินในวันจดทะเบียนโอน แต่ในชีวิตจริง บ้านเป็นเรื่องใหญ่ และมีเรื่องที่ต้องใช้เวลามาก หรือตกลงกันเบื้องต้นก่อน เช่น คนซื้อต้องใช้เวลาขอสินเชื่อ และไม่ต้องการให้คนขายไปขายบ้านให้คนอื่น ในขณะที่คนขายก็ต้องการแน่ใจว่าคนซื้อจะซื้อจริง จึงอยากได้มัดจำจากคนซื้อไว้ก่อน ดังนั้นเพื่อประโยชน์ของทั้งคนซื้อและคนขาย จึงควรทำ "สัญญาจะซื้อจะขาย" กันไว้ก่อน เพื่อล็อคคนสองคนเข้าด้วยกันในเบื้องต้น และตกลงเรื่องสำคัญเหล่านี้ให้ชัดเจนกันก่อน ดังนั้นเวลาเราซื้อบ้านจัดสรรมือหนึ่ง เราจึงต้องเซ็นสองครั้ง คือ 1) สัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งกฎหมายไม่ได้บังคับว่าสัญญานี้จะต้องจดทะเบียนกับสำนักงานที่ดิน โดยวันที่เซ็นสัญญานี้กรรมสิทธิ์ในตัวบ้านจะยังไม่โอนให้คนซื้อ 2) สัญญาซื้อขาย ซึ่งกฎหมายบังคับให้ทำ และจดทะเบียนกับสำนักงานที่ดินมิฉะนั้นจะถือเป็นโมฆะ และมีชื่อเป็นทางการว่า "หนังสือสัญญาขายที่ดิน" (ท.ด. 13 ตามแบบข้างล่างนี้) โดยวันที่เซ็นสัญญานี้จะเป็นวันที่กรรมสิทธิ์ในตัวบ้านจะโอนมาเป็นของคนซื้อเสร็จเด็ดขาด

คำตอบคือ มี กล่าวคือ ในกรณีของบ้านจัดสรรมือหนึ่งในโครงการ การขายบ้านจะอยู่ภายใต้ พรบ. การจัดสรรที่ดิน (ซึ่งโครงการบ้านที่ต้องอยู่ภายใต้ พรบ. นี้คือ โครงการที่เปิดขายเกิน 10 แปลง ซึ่งโครงการบ้านของบริษัทรายใหญ่ๆ เช่น พฤกษา แสนสิริ หรือ Property Perfect จะเป็นบ้านจัดสรรภายใต้กฎหมายนี้เกือบหมด) โดยกฎหมายนี้กำหนดให้ผู้จัดสรรที่ดินต้องใช้สัญญาที่มีเนื้อหาตามแบบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด (พรบ. การจัดสรรที่ดินมาตรา 34) ซึ่งจะมีเนื้อหาที่ค่อนข้างเป็นกลางสำหรับทั้งคนซื้อและคนขายในระดับหนึ่ง เรียกง่ายๆ ว่า "สัญญามาตรฐาน" (ดูตัวอย่างของสัญญามาตรฐานได้ตามลิงก์นี้) และถ้าเจ้าของโครงการไม่ใช้สัญญามาตรฐานนี้ (หรือมีการใส่ ดัดแปลง หรือตัดทอนเรื่องสำคัญๆ ให้แตกต่างจากเนื้อหาของสัญญามาตรฐาน) จะมีผลตามมาสองอย่างคือ เจ้าของโครงการจะมีโทษปรับไม่เกิน 5,000 บาท และข้อสัญญาที่เจ้าของโครงการใส่ หรือดัดแปลงให้แตกต่างจากสัญญามาตรฐาน และไม่เป็นคุณกับคนซื้อจะไม่มีผลใช้บังคับ เสมือนหนึ่งว่าไม่มีข้อสัญญาเหล่านี้ในสัญญาเลย

คำตอบคือ สำคัญมาก ในทางปฏิบัติเราควรแนบเอกสารที่เราคิดว่าสำคัญเข้าไปเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขาย (เช่น แนบในรูปของเอกสารแนบท้ายสัญญา หรือบันทึกข้อตกลงแนบท้าย) ในกรณีของบ้านจัดสรรมือหนึ่ง สัญญามาตรฐานกำหนดให้แนบเอกสารหลายประเภท ตัวอย่างเช่น สำเนาใบอนุญาตให้จัดสรรที่ดิน สำเนาแผนผังโครงการ เอกสารโฆษณา และในทางปฏิบัติเราควรกำหนดให้เจ้าของโครงการแนบเอกสารดังต่อไปนี้ เป็นส่วนหนึ่งของสัญญาด้วย ได้แก่ รายละเอียดสเปคของวัสดุในบ้าน, ของแถมส่วนลดต่างๆ ให้ระบุเป็นลายลักษณ์อักษร ไม่ใช่แค่ตกลงกันด้วยวาจาเฉยๆ และรายละเอียดของทรัพย์สินส่วนกลาง เช่น ขนาดสวนสาธารณะจะใหญ่แค่ไหน คลับเฮ้าส์จะหน้าตาเป็นยังไง เป็นต้น ประเด็นคือ ถ้าต่อมารายละเอียดของเรื่องที่แนบท้ายเป็นส่วนหนึ่งของสัญญานี้ผิดไปจากที่กำหนดแนบท้ายไว้ ก็ถือว่าผู้ขายผิดสัญญา ทำให้เราในฐานะผู้ซื้อสามารถนำไปเป็นหลักฐาน ดำเนินการเอากับผู้ขายได้

คำตอบข้อนี้ขึ้นอยู่กับว่าสัญญาเขียนว่าอย่างไร เช่น ถ้าสัญญาเขียนชัดเจนว่าจะคืนเงินมัดจำให้ถ้ากู้ธนาคารไม่ผ่าน เจ้าของโครงการก็ต้องคืนให้คนซื้อ แต่ในบางกรณีก็อาจมีข้อโต้เถียงกันได้ เช่น สัญญาจะซื้อจะขายไม่ได้พูดว่าจะคืนหรือไม่คืน คนซื้ออาจพยายามเถียงว่ายึดไม่ได้ แต่เจ้าของโครงการก็อาจเถียงกลับว่า เรื่องมัดจำนี้แม้จะไม่ได้เขียนไว้เลย ตามหลักกฎหมายทั่วไปในเรื่องมัดจำ (มาตรา 378 ประมวลแพ่งฯ) เจ้าของโครงการก็น่าจะยึดได้อยู่แล้ว ถ้าคนซื้อผิดสัญญา หรือบางทีสัญญาเขียนชัดเจนว่าให้ยึดเงินมัดจำได้ถ้ากู้ไม่ผ่าน ในมุมมองของเจ้าของโครงการ เจ้าของโครงการก็มีสิทธิยึดเงินมัดจำได้ แต่ในมุมมองของผู้ซื้อ ผู้ซื้ออาจพยายามเถียงว่า เจ้าของโครงการอยู่ภายใต้กฎหมายจัดสรร และต้องใช้สัญญามาตรฐาน ซึ่งสัญญามาตรฐานไม่มีข้อสัญญาข้อนี้อยู่ และข้อนี้ก็ไม่น่าจะเป็นคุณกับผู้ซื้อ เพราะฉะนั้น ข้อสัญญาข้อนี้ไม่น่าจะใช้บังคับได้ ซึ่งหมายความว่าคนขายไม่ควรมีสิทธิยึด (ดูรายละเอียดในข้อ 2 ข้างต้น) ซึ่งสุดท้ายแล้วในทางปฏิบัติ เรื่องนี้จะจบ หรือสรุปกันอย่างไร บางทีก็อาจขึ้นอยู่กับการเจรจาอะลุ่มอล่วยระหว่างเจ้าของโครงการ และผู้ซื้อเป็นรายกรณีไป เพราะบางทีแม้เจ้าของโครงการจะมี "สิทธิ" ยึด แต่บางทีก็อาจไม่ยึดก็ได้

วิธีการลดความเสี่ยงสำหรับคนซื้อในเรื่องนี้ ตัวอย่างเช่น (ก) ลองหารือกับธนาคารในเบื้องต้นเพื่อให้ได้ Pre-Approve จากธนาคารก่อนแล้วค่อยเซ็นสัญญาจะซื้อจะขาย (ข) เพิ่มศักยภาพการกู้ให้ผ่าน เช่น หาผู้กู้ร่วมหรือผู้ค้ำประกัน หรือยื่นขอกู้มากกว่าหนึ่งธนาคาร หรือแก้ปัญหาที่อาจทำให้เรากู้ไม่ผ่าน เช่น ปิดหนี้บัตรเครดิตให้หมด (ค) คุยกับแต่ละโครงการที่เราจะซื้อให้ชัดเจนเลยว่า โครงการมีนโยบายอย่างไรในเรื่องนี้ เพราะเจ้าของโครงการบางรายก็ค่อนข้างตรงไปตรงมาเป็นนโยบายเลย เช่น ถ้าเป็นโครงการก่อสร้างเสร็จพร้อมโอนเข้าอยู่แล้ว ถึงเวลาถ้ากู้ไม่ผ่าน โครงการยินดีคืนเงินจองและเงินทำสัญญาให้ แต่ถ้าเป็นโครงการที่ซื้อตอนก่อนหรือระหว่างก่อสร้างและผ่อนดาวน์มาเรื่อยๆ ถึงเวลาถ้ากู้ไม่ผ่าน โครงการอาจไม่คืนเงินจอง และเงินดาวน์ให้ เพราะถือว่าโครงการก็มีค่าใช้จ่ายระหว่างทาง ทั้งดอกเบี้ย ค่าการตลาด หรือค่าเสียโอกาสในการขาย เป็นต้น
ในมุมมองของ สคบ. (สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค) ได้วางหลักไว้ว่า "กรณีกู้ไม่ผ่าน ทางผู้ประกอบการมีสิทธิ์รับเงินจอง เงินทำสัญญา แต่ส่วนอื่นๆ เช่น เงินดาวน์ เงินค่าตกแต่ง ต้องคืนให้ผู้ซื้อ" ดูเพิ่มเติมได้ตามลิงก์นี้

ถ้าเป็นบ้านมือหนึ่งในโครงการจัดสรรที่ยังสร้างไม่เสร็จ ขนาดที่ดินอาจยังไม่นิ่งในตอนแรก เพราะยังไม่มีการแบ่งแยกโฉนด ดังนั้นเพื่อประโยชน์เราในฐานะผู้ซื้อ เราควรระบุในสัญญาจะซื้อจะขายว่า เมื่อขนาดที่ดินนิ่งแล้ว จะคิดราคาเพิ่มเท่าไร (กรณีขนาดที่ดินเพิ่ม) หรือปรับราคาลดลงเท่าไร (กรณีขนาดที่ดินลดลง) เช่น ตารางวาละ 50,000 บาท เป็นต้น 

คำตอบคือ ได้ ในกรณีของโครงการบ้านจัดสรรที่มีสัญญามาตรฐานกำกับ สัญญามาตรฐานกำหนดไว้ว่า ถ้าคนขายไม่โอนบ้านให้ภายในเวลาที่ตกลงกัน คนซื้อมี 3 ทางเลือก คือ

• ปรับเป็นรายวันโดยยังไม่เลิกสัญญาในอัตราไม่ต่ำกว่า 0.01% ของราคาที่ดินพร้อมบ้านแต่รวมกันแล้วต้องไม่เกิน 10% ของราคาที่ดินพร้อมบ้าน
• เรียกค่าเสียหายตามจำนวนที่คนซื้อเสียหายโดยยังไม่เลิกสัญญา
• ยกเลิกสัญญาเลย แต่ถ้าคนซื้อเป็นคนผิดสัญญา คือ ชำระเงินไม่ว่าจำนวนใดให้คนขายล่าช้า คนขายมีสิทธิคิดดอกเบี้ยผิดนัดในอัตราไม่เกิน 15% ของจำนวนที่ค้างชำระแต่รวมกันแล้วต้องไม่เกิน 10% ของราคาที่ดินพร้อมบ้าน

ในกรณีของบ้านจัดสรรมือหนึ่งที่ต้องใช้สัญญามาตรฐานตามที่กฎหมายกำหนด ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนโอน ผู้ซื้อและผู้ขายจะรับผิดชอบร่วมเท่าๆ กัน ในขณะที่ค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่ายในการแบ่งแยกโฉนด และภาษีอากร อากรแสตมป์ที่เกี่ยวกับการจดทะเบียนโอน ผู้ขายจะเป็นคนรับผิดชอบ

คำตอบคือ ได้ ถ้าคนขายผิดสัญญาจะซื้อจะขายไม่ว่าข้อหนึ่งข้อใด (ซึ่งรวมถึงการสร้างบ้านไม่เสร็จตามกำหนดเวลาที่ระบุไว้ด้วย) กล่าวคือ สัญญามาตรฐานกำหนดว่า ถ้าคนขายผิดสัญญา ผู้ซื้อจะมีสิทธิยกเลิกสัญญาได้ และเมื่อเลิกแล้วก็มีสิทธิเรียกให้คนขายคืนเงินทั้งหมดที่คนซื้อได้ชำระไป (เช่น เงินจอง เงินมัดจำ และเงินดาวน์) พร้อมดอกเบี้ยในอัตราไม่เกิน 15% ของจำนวนที่ได้ชำระไป แต่ถ้าเกิดว่าผู้ขายไม่ได้ผิดสัญญาเลย เช่น สร้างบ้านเสร็จตามกำหนด แต่ผู้ซื้อเปลี่ยนใจไม่อยากได้แล้ว เช่น เจอบ้านหลังใหม่ที่ชอบกว่า กรณีแบบนี้ อยู่ดีๆ คนซื้อจะขอเลิกสัญญาฝ่ายเดียวไม่ได้ เว้นแต่เจ้าของโครงการจะยินยอม หรือเราต้องยอมให้เจ้าของโครงการยึดเงินเราไป  

คำตอบคือ ได้ ถ้าเป็นโครงการบ้านจัดสรรมือหนึ่งที่มีสัญญามาตรฐานกำกับ สัญญามาตรฐานกำหนดคุ้มครองผู้ซื้อไว้เลยว่า ผู้ขายต้องรับผิดชอบในความเสียหาย หรือความชำรุดบกพร่องของอาคารเป็นเวลา 5 ปี นับจากวันโอน สำหรับกรณีของโครงสร้างอาคาร (เช่น เสาเข็ม ฐานราก เสา คานพื้น โครงหลังคา และผนังรับน้ำหนัก) และ 1 ปี นับจากวันโอน สำหรับรั้ว กำแพง ส่วนควบ และอุปกรณ์อันเป็นส่วนประกอบสำคัญของอาคาร

สัญญามาตรฐานของบ้านจัดสรรมือหนึ่ง กำหนดให้ต้องแจ้งผู้ซื้อล่วงหน้าอย่างน้อย 30 วันก่อนวันนัดโอน ถ้าถึงวันที่ระบุไว้ในสัญญาว่าเป็นวันโอนกรรมสิทธิ์ แต่ผู้ขายโอนให้ไม่ได้ ผู้ซื้อก็มีสิทธิเรียกเบี้ยปรับ (ดูรายละเอียดในข้อ 6 ข้างต้น) หรือยกเลิกสัญญา (ดูรายละเอียดในข้อ 8 ข้างต้น) ซึ่งหลักการสำหรับผู้ซื้อคือ นัดวันโอนกรรมสิทธิ์เมื่อเรามีเงินพร้อม หรือสินเชื่อธนาคารพร้อมเพื่อการจ่ายเงินให้แก่ผู้ขาย ซึ่งวันนัดโอนกรรมสิทธิ์จะเป็นวันที่เราต้องเซ็นสัญญาซื้อขายที่สำนักงานที่ดิน (สัญญา ท.ด. 13 ที่เป็นตราครุฑ) จดทะเบียนการโอน และจ่ายค่าใช้จ่ายรวมทั้งค่าธรรมเนียมอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องทั้งหมด

ทีมงาน Checkraka.com หวังว่าบทความนี้จะเป็นประโยชน์สำหรับคนที่กำลังจะซื้อ หรือจองบ้านจัดสรรมือหนึ่ง (หรือทาวน์โฮมและทาวน์เฮาส์มือหนึ่ง) นอกจากนี้ หากท่านมีปัญหา ต้องการขอคำปรึกษาเพิ่มเติมเกี่ยวกับเรื่องพวกนี้ ท่านสามารถเข้าไปที่เว็บไซต์ของสคบ. ตามลิงค์นี้ http://www.ocpb.go.th/news_view.php?nid=39 เพื่อถามคำถาม หรือขอคำปรึกษาเพิ่มเติมได้เลยครับ