สำรวจ 5 ทำเลนิวซีบีดี ตามแนวรถไฟฟ้าสายใหม่

ทำเล "จุดตัดรถไฟฟ้าสายใหม่" หรืออินเตอร์เชนจ์ กำลังกลายเป็นทำเลทองของผู้ประกอบการปักหมุดขึ้นคอนโดมิเนียมและค้าปลีกอย่างคึกคัก มูลค่าโครงการรวมนับหมื่นล้านบาท และมีโอกาสจะขึ้นชั้นเป็น "นิวซีบีดี" หรือย่านศูนย์กลางธุรกิจใหม่ในอนาคต 

"เตาปูน-บางโพ" 

ว่าที่นิวซีบีดี ที่กำลังจะเกิดขึ้นอันใกล้ ทำเล "เตาปูน" ที่สถานีเป็นจุดตัดของรถไฟฟ้า 2 สาย คือ สีม่วง (บางซื่อ-บางใหญ่) และสีน้ำเงิน (บางซื่อ-ท่าพระ) รวมถึงอยู่ใกล้ "สถานีกลางบางซื่อ" ที่ถูกออกแบบเป็น "ฮับระบบราง" ว่ากันว่าจะเป็นสเตชั่นที่คึกคักไม่แพ้ "บีทีเอสสยาม"

ปัจจุบันมีดีเวลอปเปอร์เข้ามากว้านซื้อที่ดิน ตึกแถว และโรงเรียน ขึ้นคอนโดฯไม่ต่ำกว่า 7 โครงการ ราคาตารางเมตรละกว่า 8 หมื่น-1.1 แสนบาท มูลค่าโครงการรวมกว่า 1 หมื่นล้านบาท มีทั้งบิ๊กแบรนด์และรายกลาง อาทิ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท เปิดคอนโดฯ เดอะทรี 3 โครงการ รวม 3 พันยูนิต มูลค่าขายรวมกว่า 4-5 พันล้านบาท แต่ละโครงการขายได้กว่า 70-90%, คอนโดฯเดอะสเตจ บจ.เรียล แอสเสท ดีเวลลอปเม้นท์ กว่า 700 ยูนิต มูลค่าโครงการ 2.4 พันล้านบาท ขณะที่ราคาที่ดิน 2-3 ปีที่ผ่านมา ติดถนนราคาดีดขึ้นเท่าตัว จากตารางวาละกว่า 1-2 แสนบาท เป็นกว่า 3-4 แสนบาท ขณะเดียวกันบริเวณนี้ยังมีสำนักงานใหญ่ บมจ.ปูนซิเมนต์ไทย หรือเอสซีจี ที่รอจังหวะต่อยอดธุรกิจ 

"กานต์ ตระกูลฮุน" กรรมการผู้จัดการใหญ่ บมจ.ปูนซิเมนต์ไทย เปิดเผยว่า เอสซีจีเคยจ้างบริษัทสถาปนิกศึกษาความเป็นไปได้ นำที่ดินฝั่งตรงข้ามสำนักงานใหญ่ ปัจจุบันเป็นออฟฟิศในเครือเอสซีจี พัฒนาเป็นออฟฟิศให้เช่า (ตึกสูง) และโครงการคอมเมอร์เชียลเพื่อรองรับรถไฟฟ้าสายสีม่วง หากพัฒนาตอนนี้ยังเร็วไป ไม่คุ้มค่าการลงทุน

ด้าน "อาภา อรรถบูรณ์วงศ์" ประธานกรรมการบริหาร บมจ.ริชี่เพลซ 2002 ผู้พัฒนาโครงการริชพาร์ค เตาปูนอินเตอร์เชนจ์ มองว่า สถานีเตาปูนมี 2 องค์ประกอบของการเป็นนิวซีบีดีคือ 1) มีคอนโดฯหลายโครงการ 2) มีห้างเทสโก้ โลตัส แต่องค์ประกอบที่ 3 ขาดอยู่คือออฟฟิศให้เช่า อย่างไรก็ตาม อนาคตถ้าเอสซีจีพัฒนาโครงการตามที่ศึกษาไว้ สถานีเตาปูนก็มีโอกาสเป็นนิวซีบีดีได้

แยกแครายศูนย์กลาง จ.นนท์

ส่วน "แยกแคราย" จุดเชื่อมต่อสายสีม่วงและสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) คาดว่าจะเปิดประมูลในปีนี้ ปัจจุบันมีคอนโดฯใกล้แยกแครายไม่ต่ำกว่า 4 โครงการ ราคาตารางเมตรละ 7-8 หมื่นบาท มูลค่าโครงการรวมเกือบ 1 หมื่นล้านบาท มียอดขาย 70-90% อาทิ โครงการเอกสินเพลสของเอกสินการ์เด้นโฮม โครงการเดอะพาร์คแลนด์ งามวงศ์วาน ของ บจ.นารายณ์พร็อพเพอร์ตี้ปิดการขายแล้ว, โครงการยูดีไลท์ บจ.แกรนด์ ยูนิตี้ ดิเวล็อปเมนท์ มียอดขาย 70-80% มีศูนย์ราชการ จ.นนทบุรี ออฟฟิศใหม่ บมจ.ผลิตไฟฟ้าราชบุรีโฮลดิ้ง (RATCH) ห้างเอสพลานาดและห้างฮอบบี้ ล็อบบี้ 

วังบูรพาย่านการค้าเก่า

ขณะที่ "ย่านวังบูรพา" เป็นอีก 1 ในทำเลที่มีศักยภาพเป็นนิวซีบีดีในอนาคต โดยถูกนำไปเปรียบกับเมืองอิสตันบูล ประเทศตุรกี ที่เป็นศูนย์กลางการค้าและแหล่งท่องเที่ยวเชิงประวัติศาสตร์ อาทิ เวิ้งนาครเขษม, คลองถม, สำเพ็ง 

โดยมี "เจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี" ที่ทุ่มงบฯ 4.5 พันล้านบาท ซื้อโครงการเวิ้งนาครเขษมจากราชสกุลบริพัตร จะปรับปรุงตึกแถว 700 คูหา ขณะที่สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ได้ทยอยปรับปรุงอาคารบนถนนราชดำเนิน เป็นแหล่งท่องเที่ยวเชิงประวัติศาสตร์

ตลาดพลู-บางหว้า ซีบีดีฝั่งธนฯ

ส่วนกรุงเทพฯฝั่งธนบุรี หลังรถไฟฟ้าไปถึงทำให้ทำเลรอบ "สถานีบางหว้า" กำลังเป็นที่นิยม เมื่อกลายเป็นจุดตัดของ 2 รถไฟฟ้า ทั้งส่วนต่อขยายบีทีเอสและสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย และขยายอิทธิพลมาถึง "สถานีตลาดพลู" ที่เดิมอยู่ใกล้เดอะมอลล์ ท่าพระ ก็มีแนวโน้มจะเป็นซีบีดีในอนาคต 

โดยย่านตลาดพลูปัจจุบันมีคอนโดฯ 4-5 โครงการ เช่น แอสปาย รัชดา-ท่าพระของ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) 1,200 ยูนิตเศษ ที่ขณะนี้ขายเกลี้ยง ส่วนความเคลื่อนไหวละแวกนี้ ปัจจุบันมีที่ดิน 2 แปลง ถูกเกลี่ยหน้าดินเตรียมขึ้นคอนโดฯ 

ส่วนทำเลสถานีบางหว้า หลังเปิดบริการส่วนต่อขยายจากวงเวียนใหญ่ มีคอนโดฯ แห่งใหม่เกิดขึ้น ทั้งคอนโดฯเดอะเพรสซิเดนท์ของ บจ.ชัยพัฒนาที่ดิน 3 อาคาร รวม 2.4 พันยูนิต ราคาตารางเมตรละ 7-8 หมื่นบาท ตึกที่ 1-2 ขายแล้ว 80% ปัจจุบันกำลังเปิดขายตึกที่ 3

"วิทการ จันทวิมล" รองกรรมการผู้อำนวยการ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) ระบุว่า เตรียมเปิดคอนโดฯใกล้รถไฟฟ้าปีนี้ 10 โครงการ ในจำนวนนี้เป็นทำเลจุดตัดรถไฟฟ้า 2 โครงการ ได้แก่ โครงการไลฟ์ อโศก ใกล้จุดตัดรถไฟฟ้าใต้ดินเพชรบุรี-แอร์พอร์ตลิงก์มักกะสัน และแอสปาย สาทร-ราชพฤกษ์ ติดบีทีเอสบางหว้า จุดตัดรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน จะเปิดตัวเดือนมิถุนายนนี้ โดยบางหว้าเป็นจุดเชื่อมต่อสายสีน้ำเงิน เดินทางเข้าเมืองสะดวก

บางนาขึ้นชั้นทำเลทอง

ส่วน "ทำเลบางนา" ที่ได้รับอานิสงส์จากการเปิดใช้บีทีเอสต่อขยายอ่อนนุช-แบริ่ง ปัจจุบันมีคอนโดฯเปิดขาย 2 โครงการ คือเดอะโคสต์ แบงคอค บจ.เดอะโคสต์ แบงคอค กว่า 800 ยูนิต เหลือขาย 20% และเดอะสกาย สุขุมวิท บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค 5 อาคาร รวมเกือบ 900 ยูนิต เหลือขาย 20%

"ธำรง ปัญญาสกุลวงศ์" ประธานกรรมการ บจ.นิรันดร์ ดีเวลลอปเมนท์ ผู้พัฒนาโครงการจัดสรร-คอนโดฯโซนบางนา-ศรีนครินทร์ เปิดเผยว่า แยกบางนาเป็นทำเลมีศักยภาพ เพราะมีทั้งคอนโดฯ ศูนย์ไบเทค บางนา อนาคตจะมีห้างใหม่ และมีกระแสข่าว บขส.จะย้ายสถานีขนส่งเอกมัยมาอยู่ที่นี่ ปัจจุบันราคาที่ดินติดถนนตารางวาละ 3-4 แสนบาท และเชื่อว่าอนาคตจะกลายเป็นนิวซีบีดีได้

ขอบคุณข้อมูล: ประชาชาติธุรกิจ