จะซื้อคอนโดทั้งที...ต้องเลือก "ทำเล" ที่ควรใกล้และไกลจากที่อะไรบ้าง?

กำลังมองหาคอนโดใหม่กันอยู่หรือเปล่าคะ ช่วงนี้สถานการณ์ทำให้เราอยากมีพื้นที่ส่วนตัวมากขึ้น หลายคนเริ่มให้ความสำคัญกับ Space พอๆ กับ Location ซึ่งเมื่อก่อนมักให้ความสำคัญกับทำเลต้องใกล้รถไฟฟ้า ต้อง 0 เมตร ต้องเดินน้อยสุด แต่เมื่อมีสถานการณ์แพร่ระบาดโควิด-19 กลายเป็นว่า เราต้องอยู่ในห้องมากกว่าออกมาใช้ชีวิตข้างนอก กลับตาลปัตรจากหน้ามือเป็นหลังมือเลยทีเดียว บวกกับเมื่อช่วงต้นเดือน ก.ค. 2564 ที่ผ่านมา เกิดเหตุการณ์ไฟไหม้โรงงานกิ่งแก้วครั้งใหญ่ หมู่บ้านใกล้เคียงได้รับแรงกระแทกจากเหตุการณ์ครั้งนี้เยอะมาก ได้รับผลกระทบในวงกว้างจนเกิดข้อสงสัยว่า ทำไมโรงงานอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ขนาดนี้ถึงตั้งอยู่ใกล้แหล่งชุมชนที่มีบ้านพักอาศัย มีผู้คนอยู่หนาแน่น จนเราต้องกลับมาทบทวนกันอีกครั้งว่า ตอนนี้เกณฑ์การเลือกทำเลคอนโดหรือทำเลบ้านไม่เหมือนก่อนแล้ว วันนี้เรามาอัปเดตให้ดูกันว่า จะซื้อ "คอนโด" ทั้งที ต้องเลือก "ทำเล" ที่ควรใกล้และไกลจากอะไรบ้าง?

1. ควรใกล้แหล่งช้อป ทั้งของกินของใช้อย่าให้ขาด! ชีวิตที่ผ่านช่วงล็อกดาวน์มาแล้วหลายรอบ ทำให้เรารู้ว่า การเข้าถึงของกินของใช้ ข้าวสาร อาหารต่างๆ ง่ายที่สุดคือ อยู่ใกล้ร้านค้าที่จัดจำหน่าย เคยตุนบะหมี่กึ่งสำเร็จรูปในช่วงล็อกดาวน์ครั้งแรกแล้วเหลือทิ้ง ทานไม่ทันกันบ้างมั้ยคะ นั่นละค่ะคุณผู้ชม! เราต่างคาดเดาสถานการณ์กันได้ยากลำบากเหลือเกิน

2. ควรใกล้แหล่งงาน (CBD Office) ไม่ออกนอกเมืองจนเกินไป สำหรับคนที่เคยทำงานอยู่ในเมือง ตอนนี้ Work From Home กันมากขึ้น ไม่ได้เดินทาง ไม่ได้นั่งรถไฟฟ้าออกไปทำงานก็จริง แต่คิดเผื่อไว้ไม่เสียหาย อนาคตหากเราต้องการขยับขยายออกไปซื้อบ้าน ขยายครอบครัว คอนโดที่เราเคยอยู่ก็จะสามารถต่อยอดปล่อยเช่าได้ง่ายกว่าคอนโดที่อยู่ชานเมืองหรือคอนโดที่อยู่ไกลจากแหล่งงาน หรือถ้าต้องการปล่อยขายก็ได้ราคาที่ดีเพราะมีความต้องการซื้อหรือเช่าสูง แหล่งงานที่พูดถึงนี้ขอยกตัวอย่างให้ 2 สถานที่สำคัญๆ เช่น สถานศึกษา ไม่ว่าจะเป็นโรงเรียนหรือมหาวิทยาลัย ล้วนเป็นแหล่งงานและพื้นที่อยู่อาศัย ที่มีทั้งนักเรียนและบุคลากรทางการศึกษาหมุนเวียนกันเข้ามาอยู่รุ่นต่อรุ่น ครูอาจารย์ก็อยากอยู่ใกล้แหล่งงาน ส่วนผู้ปกครองก็มองหาคอนโดใกล้โรงเรียน ใกล้มหาลัยให้บุตรหลาน เป็นต้น หรือถ้าเป็นคอนโดที่อยู่ใกล้โรงพยาบาล ก็เป็นที่ต้องการของบุคลากรทางการแพทย์ คุณหมอ คุณพยาบาล หรือแม้กระทั่งกลุ่มคนที่ต้องได้รับการรักษาในระยะยาวก็มีนะคะ  ทั้งนี้ทั้งนั้นต้องลองเลือกดูจาก Lifestyle ของเราเป็นหลักเลยค่ะ ว่าเราชอบอยู่ใกล้อะไร ชอบสภาพแวดล้อมแบบไหนมากกว่ากัน

3. ควรใกล้ขนส่งสาธารณะ อาจจะเป็นใกล้รถไฟฟ้า ใกล้ป้ายรถเมล์ ใกล้จุดขึ้น-ลงทางด่วน สำหรับคนที่ต้องใช้บริการรถสาธารณะเป็นหลัก ก็ควรเลือกโครงการที่ไม่ห่างจากสิ่งเหล่านี้มากเกินไป เอาที่อยู่ในระยะเดินถึงได้ ประมาณ 500-800 เมตรกำลังดี ถ้ามากกว่านี้อาจจะเพิ่มค่าวินขึ้นมาอีก 1 ต่อ สำหรับคนที่ชอบอยู่คอนโดแบบ Low rise ก็อาจจะไม่แคร์เรื่องความห่างจากรถไฟฟ้ามากก็ได้นะคะ เพราะคอนโดแบบ Low-rise มักจะเข้าไปในซอยหน่อย ก็มีข้อดีคือ สงบกว่า ผู้คนไม่พลุกพล่านเยอะจนเกินไป เดี๋ยวนี้ทางนิติฯ ก็เริ่มมีบริการขน Shutter Bus รับส่ง แต่อาจจะต้องลองดูอีกทีนะคะว่าฟรีหรือมีค่าใช้จ่ายเพิ่มหรือเปล่า 

ส่วนคนที่ต้องใช้รถยนต์ส่วนตัว ก็ควรเลือกที่ใกล้จุดขึ้น-ลงทางด่วน เลือกทำเลที่มีทางลัดเข้าออกได้หลายเส้นทางก็ดี เอาไว้ใช้เลี่ยงทางหลักในช่วงที่จราจรแออัดได้ค่ะ ข้อสำคัญเลยคือ ควรไปดูทำเลช่วงที่มีจราจรหนาแน่นที่สุดของวันด้วยนะคะ จะได้ประเมินถูกว่า รถติดประมาณนี้เราไหวมั้ย ซึ่งแน่นอนว่า ตอนนี้ทำเลติดรถไฟฟ้าที่มีราคาสูงอาจจะไม่สำคัญเป็นลำดับต้นๆ อีกต่อไปแล้วก็ได้ เพราะส่วนใหญ่เริ่มหันมา Work From Home กันมากขึ้น แล้วควรให้ความสำคัญกับอะไรมากกว่า ลองอ่านเพิ่มที่ 5 ทริคเลือกซื้อคอนโดยุค Work From Home เน้นอะไร? ให้ใช้ชีวิตได้ปลอดภัยและคุ้มค่าที่สุด

1. ควรไกล สถานที่ที่อาจทำให้เกิดมลพิษทางเสียง กลิ่น ฝุ่นควัน เคยเห็นข่าวปัญหาคอนโดใกล้วัดวัดใกล้คอนโดกันมั้ยคะ ดูผิวเผินแล้วก็ไม่น่าจะมีปัญหาอะไร แต่รู้หรือไม่ สำหรับคนที่ไม่ชอบตื่นเช้า อาจจะมองว่าเสียงตีระฆังของวัด เสียงพระสวดมนต์ เป็นมลพิษทางเสียงที่หลีกเลี่ยงได้ยากพอสมควรเลย คอนโดใกล้วัดมีอีกข้อที่อาจเป็นหลายๆ คนกังวล เพราะมีเมรุที่ใช้ประกอบพิธีทางศาสนา อาจมีกลิ่นและฝุ่นควันที่ไม่พึงประสงค์ได้ ข้อนี้ต้องสำรวจให้แน่ใจว่า เรารับได้มากน้อยแค่ไหน โครงการที่เราสนใจได้รับผลกระทบตรงนี้มากน้อยแค่ไหน

หรือจะเป็นกรณีคอนโดอยู่ติดกับศาลเจ้าเก่าแก่ มีการจัดงานเทศกาลประจำปีอาจมีเสียงดังบ้าง
แต่ถ้าเราเข้าใจและไม่ถือสา คิดว่าเป็นงานประเพณีที่จัดขึ้นชั่วคราวก็จะไม่ส่งผลต่อการใช้ชีวิตมากนักค่ะ

2. ควรไกล จากสถานที่ที่อาจทำให้เกิดเหตุระเบิดหรือไฟไหม้รุนแรงที่ไม่คาดคิด เราได้บทเรียนจากเหตุไฟไหม้โรงงานกิ่งแก้วเมื่อต้นเดือน ก.ค. ที่ผ่านมาแล้ว บ้านเรือนที่พักอาศัยรัศมี 500 เมตรยังได้รับผลกระทบ ทั้งฝุ่นควัน ทั้งแรงกระแทกของระเบิดที่ทำให้บ้านเกิดความเสียหาย จนต้องอพยพโยกย้ายกันโกลาหล ทำให้เราเรียนรู้ได้ว่า บ้านหรือคอนโดที่ใกล้แห่งงานที่เป็นโรงงานอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ ไม่ใช่เรื่องปลอดภัย ซึ่งเราสามารถป้องกันด้วยการเช็กทำเลก่อนซื้อคอนโดหรือซื้อบ้าน ด้วยวิธีนี้ค่ะ

เช็กโรงงานใกล้เคียงในทำเลที่เราเล็งไว้ 

เมื่อก่อนเราอาจจะดูแค่ว่าทำเลนี้ใกล้รถไฟฟ้าแค่ไหน ใกล้ห้างสรรพสินค้ามั้ย เดินทางไกลจากที่ทำงานหรือเปล่า เดี๋ยวนี้ต้องดูเพิ่มด้วยว่า คอนโดที่เราจะซื้ออยู่ในโซนสีอะไร เป็นโซนที่อยู่อาศัย หรือเป็นโซนที่ใกล้กับโซนโรงงานอุตสาหกรรมที่อาจเกิดอันตรายหรือเปล่า? เพื่อความมั่นใจเราสามารถเช็กเบื้องต้นได้ที่เว็บไซต์ของกรมโรงงานอุตสาหกรรมได้เลยค่ะ   

"เช็กผังเมือง" คาดการณ์พื้นที่ว่างเปล่าบริเวณรอบๆ ว่าเหมาะกับการพัฒนาเป็นโรงงานต่างๆ ในอนาคตหรือไม่

เมื่อก่อนเราเลือกซื้อคอนโดหรือซื้อบ้านแต่ละที คงไม่ถึงกับต้องมานั่งเช็กกันถึงผังเมือง แต่พอเกิดเหตุการณ์ไฟไหม้โรงงานกิ่งแก้ว ทำให้เราต้องกลับมาเช็กกันแบบละเอียดมากกว่าเดิม การแบ่งผังเมืองด้วยสี ทำให้เรามองเห็นได้ง่ายขึ้นว่า โซนไหนเป็นโซนอะไรบ้าง เช่น โซนสีเหลืองเป็นโซนที่มีคนอยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ขยับมาโซนสีส้มเริ่มอยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ส่วนโซนสีแดงเป็นเขตพาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก 

แต่พอมาสังเกตดูอีกทีว่า โซนสีแดง ก็คือ เขตพาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก แล้วทำไมโรงงานกิ่งแก้วที่เพิ่งเกิดเหตุไฟไหม้รุนแรงมาตั้งอยู่ในเขตสีแดงได้ละเนี่ย? จึงเกิดคำถามตามมาว่า โรงงานมาก่อนหรือบ้านจัดสรรมาก่อนกันแน่ ข้อมูลจากฐานเศรษฐกิจ ระบุว่า "พื้นที่สองฝั่งของถนนกิ่งแก้วในอดีตเป็นที่ดินสีม่วงหรือพื้นที่เพื่ออุตสาหกรรม ตามผังเมืองรวมสมุทรปราการ พ.ศ. 2537 เพราะมีโรงงานอุตสาหกรรมโกดังสินค้าอยู่หลายแห่งและอีกหลายแห่งอยู่นอกพื้นที่ ขณะโรงงานบริษัท หมิงตี้ เคมิคอล ก่อตั้ง พ.ศ. 2532 แต่ผังเมืองจะมีข้อยกเว้นว่า สามารถพัฒนาหรือดำเนินกิจการอื่นๆ นอกเหนือจากที่ระบุในผังเมืองได้ 10% ของที่ดินในพื้นที่" เมื่อบริบทของเมืองเจริญขึ้นก็เริ่มมีโครงการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นตามไปด้วย ดังนั้นเพื่อความมั่นใจก่อนจะซื้อคอนโดหรือซื้อบ้าน เราควรตรวจสอบให้แน่ชัดว่า ทำเลที่เราต้องการซื้อเป็นที่ดินจัดสรรเพื่อการอยู่อาศัยหรือไม่ เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดปัญหาในภายหลังค่ะ    

---

อ้างอิงข้อมูลจาก : ฐานเศรษฐกิจ, เช็กผังเมือง, กรมโรงงานอุตสาหกรรม

---