ซื้อคอนโดครั้งแรก มีขั้นตอน และค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง เตรียมให้พร้อม จะได้ไม่พลาด

ใครที่กำลังมีแผนที่จะซื้อคอนโด แต่ไม่รู้ว่าต้องทำอย่างไรบ้าง อาจจะพอรู้มาคร่าวๆ แต่ก็ยังไม่แน่ใจว่าต้องเริ่มทำอะไรก่อน ต้องเตรียมตัวเตรียมใจด้านไหนบ้าง รวมไปถึงต้องเก็บเงินไว้เท่าไหร่ ถึงจะเริ่มซื้อคอนโดได้ วันนี้เรามีขั้นตอนการซื้อคอนโดตั้งแต่เริ่มมองหาคอนโดไปจนถึงย้ายเข้าคอนโดมาฝากกันค่ะ โดยจะเน้นไปที่มือใหม่ที่กำลังมองหาคอนโดเพื่ออยู่อาศัยเองเป็นครั้งแรก โดยการยื่นกู้ผ่านธนาคาร พร้อมทั้งยกตัวอย่างเหตุการณ์สมมติมาให้ดูเป็น Case Study ด้วยค่ะ ทั้งนี้เป็นการซื้อแบบพื้นฐานทั่วไป ไม่ได้รวมโปรโมชั่น หรือมาตรการพิเศษใดๆ นะคะ

ขั้นตอนแรกก็ไม่ยากเลยค่ะ สำหรับใครที่มีโครงการอยู่ในใจแล้ว ก็ตั้งมั่นไว้เลยค่ะว่าเราจะซื้อที่นี่ แต่ถ้าใครยังมองหาที่ถูกใจไม่ได้ ก็เข้ามาชมได้ที่เว็บไซต์ Checkraka.com เรามีลิสต์โครงการคอนโดให้เลือกมากกว่า 1,700 กว่าโครงการทั่วประเทศไทย โดยสามารถ Filter เลือกตามทำเลก็ได้ เลือกที่ติดรถไฟฟ้าก็ได้ ตามงบประมาณที่เรามีอยู่ได้เลยค่ะ

ก่อนซื้อจำเป็นมากที่จะไปดูของจริง หากเป็นโครงการเสร็จแล้วเราก็จะได้เห็นห้องจริงวิวจริง แต่ถ้ายังไม่เสร็จเราจะได้เห็นแค่ห้องตัวอย่างก่อนค่ะ ขั้นแรกเดินเข้าไปเยี่ยมชมโครงการแบบไม่ต้องเขิน เมื่อเข้าไปด้านในสำนักงานขายแล้วก็จะมีพนักงานขายออกมาต้อนรับเราค่ะ โดยเขาก็จะถามความต้องการของเราว่า ต้องการห้องขนาดเท่าไหร่ แบบไหน ตำแหน่งไหน เป็นต้น อาจจะมีการแนะนำยูนิตพิเศษที่ไม่ได้ประกาศขายตามหน้าเว็บไซต์ พร้อมกับส่วนลดพิเศษที่ไม่ได้มีในโปรโมชั่นทั่วไปก็เป็นได้ค่ะ ลองสอบถามกับพนักงานขายดู อาจจะได้อะไรที่เราคาดไม่ถึงก็เป็นได้ อย่าลืมดูหลายๆ โครงการเปรียบเทียบกันด้วยนะคะ เผื่อโครงการอื่นเราชอบมากกว่าจะได้ไม่เสียใจทีหลัง

พอเราเริ่มถูกใจห้องๆ หนึ่งแล้ว ตรงนี้ก็จะเริ่มมีค่าใช้จ่ายแล้วค่ะ ซึ่งก็คือค่าจองนั่นเอง พนักงานขายจะให้เราทำการจองโดยการวางเงินไว้จำนวนหนึ่ง ในแต่ละโครงการจะไม่เท่ากัน โดยปกติก็จะอยู่ที่ประมาณ 5,000 - 50,000 บาท แล้วแต่มูลค่าของห้องเรา และโครงการนั้นๆ ซึ่งค่าจองจะนำไปรวมกับค่าเงินดาวน์ในภายหลัง

หลังจากจองแล้วอาจจะ 7 วัน หรือมากกว่านั้นแล้วแต่โครงการ ทางโครงการจะเรียกเราเข้าไปทำสัญญาจะซื้อจะขาย จุดนี้ก็จะมีค่าใช้จ่ายในการทำสัญญา และให้วางเงินดาวน์ในขั้นตอนนี้เลย แต่ถ้าหากโครงการยังสร้างไม่เสร็จ เราจะสามารถผ่อนดาวน์ได้เรื่อยๆ ตามระยะเวลาที่โครงการกำหนด ส่วนใหญ่แล้วก็จะไม่เกิน 10 เดือนค่ะ สำหรับค่าทำสัญญาและการวางเงินดาวน์ จะคิดรวมกับค่าจองในขั้นตอนที่ 3 โดยทั้งหมดรวมกัน ส่วนใหญ่จะอยู่ที่ประมาณ 10% ของราคาค่าห้อง เช่น ห้องราคา 3,000,000 บาท เงินจอง+ทำสัญญา+เงินดาวน์ รวมกันประมาณ 300,000 - 600,000 บาท เป็นต้น แต่ก็มีบางโครงการที่มีโปรโมชั่นที่ไม่ถึง 10% หรือ ฟรีจอง+ทำสัญญาไปเลย หรือบางที่ก็มีฟรีดาวน์ให้ด้วยเช่นกัน

ระหว่างนี้ก็ได้แต่รอ ร้อ รอ ค่ะ ถ้าเราไปจองไว้ตอนโครงการใกล้เสร็จแล้ว ก็คงจะรอไม่นาน แต่ถ้าเราไปจองไว้ตั้งแต่วัน Pre-sale ก็รอไปประมาณ 2-3 ปีค่ะ ขึ้นอยู่กับความใหญ่โตของโครงการ แต่ข้อดีคือช่วง Pre-sale เราก็จะได้ราคาที่พิเศษกว่าชาวบ้าน หรือโปรโมชั่นที่พิเศษกว่าหน่อยๆ ระหว่างนี้เราก็จะผ่อนดาวน์ไปด้วย ระยะเวลาไม่เกิน 10 เดือน แต่ถ้าใครมีเงินโปะก็โปะได้เลยค่ะ ไม่ต้องผ่อนดาวน์ก็ได้ ส่วนนี้เราจะยังจ่ายให้กับโครงการนะคะ ยังไม่เกี่ยวกับธนาคาร

แล้วก็มาถึงขั้นตอนสำคัญแล้วค่ะ เมื่อห้องของเราใกล้เสร็จโครงการใกล้ให้เข้าอยู่ ก็ได้เวลาที่จะโอนห้อง พนักงานขายที่ดูแลเราตอนแรก เขาก็จะโทรมาเรียกเราให้ไปดูเอกสารเตรียมพร้อมสำหรับยื่นกู้ หากเรามีธนาคารที่มองหามาก่อนหน้านั้นแล้ว ก็สามารถแจ้งกับพนักงานขายได้เลยว่าสนใจจะกู้กับธนาคารนั่นนู่นนี่ แต่ถ้ายังไม่ได้คิด โครงการก็จะมีลิสต์แต่ละธนาคารพร้อมดอกเบี้ยและโปรโมชั่นในขณะนั้น มาให้เรานั่งเลือก บางที่เขาจะให้เราเลือกไว้ 2 ธนาคารค่ะ เผื่อมีที่ๆ กู้ไม่ผ่าน เมื่อเราเลือกได้แล้ว พนักงานขายจะติดต่อกับธนาคารให้เป็นการเบื้องต้น หลังจากนั้นทางธนาคารก็จะโทรมาติดต่อกับเราโดยตรงอีกทีค่ะ

ในระหว่างที่รอธนาคารพิจารณา เราอาจจะได้รับสายจากทางธนาคารเพื่อสอบถามข้อมูลเบื้องต้น ระยะเวลาการพิจารณาของแต่ละธนาคารจะไม่เท่ากันค่ะ บางที่ก็เร็วภายใน 1 อาทิตย์ก็ติดต่อเรากลับมาแล้ว บางที่ก็รอเป็นเดือนก็ยังไม่มีวี่แววว่าจะติดต่อกลับมา แต่ถ้าผ่านแล้วเขาก็จะโทรมาหาแล้วบอกวงเงินกับเราทันทีค่ะ ซึ่งถ้าเราพอใจกับวงเงินเราก็สามารถตอบตกลงกับธนาคารเพื่อเลือกธนาคารนั้นแล้วเตรียมไปทำสัญญากู้เงินกับธนาคารอีกครั้ง ซึ่งจะมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมอีกคือ ค่าอากรแสตมป์ (0.05% ของวงเงินกู้) และค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย นอกจากนี้อาจจะมีค่าประเมินราคาห้อง ประมาณ 2-3 พันบาท (แต่อาจจะไม่มีก็ได้ ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของธนาคารกับทางโครงการ)

ซึ่งขั้นตอนนี้การคุยกับทางธนาคารมักจะมีการเสนอทำประกันสินเชื่อเพิ่มเติม เป็นประกันที่เราเลือกที่จะทำหรือไม่ทำก็ได้

• อ่าน ไขข้อข้องใจ "ประกันภัยบ้าน-คอนโด" มีกี่แบบ และมีประโยชน์อะไรกับเราบ้าง?
• อ่าน กู้เงินซื้อบ้าน จำเป็นต้องทำประกันสินเชื่อบ้านด้วยไหม ?

เมื่อเรากู้ผ่านและทำสัญญากับทางธนาคารเรียบร้อยแล้ว โครงการจะทำการนัดหมายให้เราเข้าไปตรวจรับโอนห้อง ซึ่งจะให้เราเตรียมเอกสารไปด้วย แต่! ข้อควรระวังเลยค่ะ เราควรตรวจเช็คสภาพห้องก่อนเซ็นรับโอนค่ะ อันนี้สำคัญมาก เพราะเมื่อโอนมาเป็นชื่อเราแล้ว เราจะขอให้ทางโครงการแก้ไขอะไรเพิ่มเติมนั้นเป็นเรื่องยากมากทีเดียวค่ะ ถ้าหากเราไม่มั่นใจที่จะตรวจเองสามารถจ้างวิศวกรผู้เชี่ยวชาญด้านการตรวจห้องก่อนโอนได้ ส่วนนี้จะมีค่าใช้จ่าย เริ่มต้นที่ประมาณ 1,500 บาท สำหรับห้องขนาดไม่เกิน 30 ตร.ม. เป็นต้น ซึ่งถ้าเราขึ้นไปตรวจเช็คห้องแล้วพบจุดที่ต้องแก้ไข (Defect) เราสามารถที่จะยังไม่โอน และแจ้งให้ทางโครงการแก้ไขก่อน และรอให้ทางโครงการนัดหมายวันโอนอีกครั้งในครั้งที่สอง เราสามารถตรวจเองเลยก็ได้ หรือถ้าไม่มั่นใจก็จ้างวิศวกรผู้เชี่ยวชาญมาตรวจอีกครั้ง (ปกติแล้วหากจ้างผู้เชี่ยวชาญจะมีการตรวจ 2 ครั้ง ครั้งที่ 2 จะถูกลง) ซึ่งถ้าครั้งต่อไปการตรวจห้องโอเคแล้ว ในวันนั้นเราก็สามารถไปเซ็นโอนกรรมสิทธิ์ห้องได้เลย

มาถึงขั้นตอนโอนกรรมสิทธิ์กันแล้ว ซึ่งราคาห้องส่วนที่เหลือต้องจ่ายจะเป็นราคาห้องที่หักกับค่าจอง+ทำสัญญา+เงินดาวน์ ไปแล้ว และจะมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ ในวันโอนอีก สำหรับคนที่ได้วงเงินกู้น้อยกว่า จำเป็นต้องมีเงินสดอีกก้อนหนึ่งเพื่อจ่ายในวันโอน แต่ถ้าใครวงเงินสูงกว่า ทางโครงการเขาจะหักค่าใช้จ่ายวันโอนออกจากเงินกู้นั้นเลยค่ะ ซึ่งแต่ละโครงการก็จะมีรายละเอียดที่แตกต่างกันไปค่ะ บางโครงการก็จะมีโปรโมชั่นฟรีค่าโอน ค่าจดจำนองก็จะทำให้เราประหยัดไปได้อีกเยอะเลยทีเดียว แต่โดยพื้นฐานแล้วจะมีค่าใช้จ่ายประมาณนี้ค่ะ

9.1 ค่าประกันมิเตอร์ไฟฟ้า
9.2 เงินกองทุน คิดเป็นตารางเมตร จ่ายครั้งเดียวในวันโอน
9.3 ค่าส่วนกลาง คิดเป็นตารางเมตรตามขนาดห้อง เก็บปีละครั้ง ค่าส่วนกลางสามารถเปลี่ยนแปลงได้ตามมติที่ประชุมเจ้าของร่วม
9.4 ค่าใช้จ่ายเบ็ดเตล็ด
9.5 ค่าเบี้ยประกันภัยอาคารชุด (ของโครงการ ไม่เกี่ยวกับธนาคาร)
9.6 ค่ารักษามาตรวัดน้ำประปา (เก็บล่วงหน้า 1 ปี)
9.7 เงินประกันการใช้น้ำประปา (จ่ายครั้งเดียว)
9.8 ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินสินเชื่อ
9.9 ค่าธรรมเนียมการโอน 1% ของราคาประเมิน

เหตุการณ์สมมติ: ในวันโอนเราจะมีค่าใช้จ่ายที่จะต้องจ่ายก่อนเข้าอยู่ ตามรายการที่บอกข้างต้น แจกแจงออกมาได้ประมาณนี้ค่ะ

• ค่าธรรมเนียมการโอน 1% จากราคาประเมิน (1% ของ 2,700,000 = 27,000 บาท)
• ค่าจดจำนองคิด 1% จากวงเงินสินเชื่อ (1% ของ 2,800,000 = 28,000 บาท)
• ค่าประกันมิเตอร์ไฟฟ้า 4,000฿
• ค่าประกันการใช้น้ำประปา 500฿ (ชำระครั้งเดียว)
• เงินกองทุน (1,000฿/ตร.ม.) 30,000฿ (ชำระครั้งเดียว)
• ค่าส่วนกลาง (55฿/ตร.ม.) 19,800฿ (จ่ายล่วงหน้า 12 เดือน)
• ค่าเบี้ยประกันภัยอาคารชุด 3,000฿
• ค่าใช้จ่ายเบ็ดเตล็ด 500฿
• ค่าประเมินทรัพย์สิน 3,000 บาท
• รวมวันโอนเราต้องจ่ายอีก 115,800 บาท

ทีนี้เราก็ได้ห้องคอนโดเป็นของตัวเอง พร้อมเข้าอยู่ได้เลยจ้า แต่อย่าลืมนะคะว่า สำหรับห้องเปล่าที่ไม่ได้เฟอร์นิเจอร์ใดๆ มาด้วยเลยนั้น เราก็ต้องมีเงินสำหรับตกแต่งห้อง ซื้อของเข้าห้อง เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้าต่างๆ ซึ่งก็ต้องใช้เงินอีกก้อนใหญ่เลยทีเดียวค่ะ ยิ่งถ้าจะ Built-in ด้วยนั้น ต้องมีงบหลักแสนขึ้นไปอีก ซึ่งถ้าหากใครจะตกแต่งห้องแบบ Built-in มีการเจาะ ตอก ที่กระทบกับโครงสร้างอาคารจำเป็นที่จะต้องแจ้งกับทางนิติบุคคลก่อน และส่งแบบที่เราจะต่อเติม หลังจากนั้นก็จะมีการวางเงินมัดจำค่าเสียหายของส่วนกลางระหว่างตกแต่งต่อเติม เพราะบางทีช่างอาจจะทำสีหกบริเวณโถงทางเดิน ทำผนังส่วนกลางเป็นรอยจากการขนย้ายสิ่งก่อสร้างเป็นต้น

และยิ่งไปกว่านั้นหากเป็นโครงการที่มีคนเข้าอยู่แล้ว (ต้องรักษาความปลอดภัยและควบคุมเรื่องเสียงและกลิ่น) ช่างที่เข้ามาตกแต่งต่อเติมจะต้องขออนุญาตเข้าโครงการทุกครั้งกับนิติบุคคล มีช่วงเวลาทำงานกำหนดที่ชัดเจน เช่น จันทร์-ศุกร์ เวลา 09.00 - 12.00 และ 13.00-16.00 เป็นต้น หลังจากนั้นห้ามทำงานเด็ดขาดมิฉะนั้นจะโดนปรับได้ค่ะ ส่วนวันหยุดหากไม่ใช่เรื่องฉุกเฉิน อาทิ ไฟดับ น้ำรั่ว สามารถซ่อมได้ นอกเหนือจากนี้ไม่มีสิทธิ์ เพราะวันหยุดเป็นวันที่ลูกบ้านต้องพักผ่อน

อย่างไรก็ตามก็มีหลายโครงการที่มีโปรโมชั่นให้ฟรีหลายรายการ ก็จะทำให้เราประหยัดค่าใช้จ่ายไปได้อีกเยอะ เพราะฉะนั้น ก่อนเราจะซื้อคอนโด เราต้องมีเงินก้อนอยู่ประมาณนึงก่อนค่ะ และโปรโมชั่นดีๆ ก็เป็นสิ่งสำคัญในการตัดสินใจเลือกซื้อคอนโดเหมือนกันค่ะ

1. เหตุการณ์นี้เป็นเพียงเหตุการณ์สมมติตัวเลขตามขั้นตอนปกติเท่านั้น ในเหตุการณ์จริง อาจมากหรือน้อยกว่านี้ขึ้นอยู่กับโปรโมชั่นของโครงการ กรุณาสอบถามรายละเอียดจากพนักงานขายของโครงการนั้นๆ อีกครั้งหนึ่ง
2. ค่าใช้จ่ายในบางส่วนของแต่ละโครงการ อาจแตกต่างกันไป ขึ้นอยู่กับการตกลงกันกับทางโครงการและธนาคาร
3. เหตุการณ์นี้ใช้กับคอนโดใหม่ที่กำลังก่อสร้างเท่านั้น ไม่ได้ครอบคลุมโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว ซึ่งจะไม่มีการผ่อนดาวน์
4. เหตุการณ์นี้เหมาะสำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเป็นครั้งแรก เพราะสามารถกู้ได้ 90-100% ของราคาขาย ทั้งนี้ก็ขึ้นอยู่กับสภาพคล่องทางการเงินของผู้กู้ด้วยเช่นกันค่ะ (อ่าน กู้ซื้อบ้าน-คอนโด หลายหลัง ปีหน้าต้องวางเงินดาวน์เพิ่มขึ้นแค่ไหน ?)