ให้เช่าคอนโดผ่าน Agent : 10 ข้อแนะนำทำสัญญา "ไม่ให้เสียเปรียบนายหน้า"

ทุกวันนี้การ "ปล่อยเช่าคอนโด" ถือเป็นธุรกิจเสริมสำหรับคนทำงาน หรือเจ้าของกิจการหลายๆ คน (บางคนมีหลายห้อง ถึงขั้นทำเป็นธุรกิจหลักเลยก็มีครับ) ซึ่งพอ Supply ห้องเริ่มมาก การหาคนเช่าก็เริ่มยาก หรือต้องแข่งกันมากขึ้น ทำให้เกิดช่องว่างให้บริษัทนายหน้าทั้งไทยและเทศแห่เข้ามาเป็นตัวกลางติดต่อระหว่างคนมีห้องให้เช่า กับคนที่อยากหาห้องเช่า ซึ่งนายหน้าหลายเจ้าก็ทำกันเป็นจริงเป็นจัง มีสัญญามาตรฐานมาให้เจ้าของห้องต้องเซ็นกันเลยก็มี วันนี้เรามาดูกันครับว่าถ้ามีนายหน้ามาเสนอให้เราทำสัญญาแบบนี้ (ฝากเช่าคอนโด) เราควรต้องรู้ หรือระวังอะไรบ้าง

ถ้าคอนโดเราไม่ยอมให้เช่ารายวัน แล้วนายหน้ามาแบบจะหาคนเช่าให้เราทุกแบบเลย ทั้งรายวัน รายสัปดาห์ (โดยเฉพาะนายหน้าต่างชาติซึ่งจะหาคนเช่า หรือนักท่องเที่ยวต่างชาติให้เรา) เราอาจจะมีปัญหากับนิติฯ แน่ ทางออกคือ ถ้าคอนโดเรามีข้อจำกัดรายวัน ก็อาจตกลงกับทางนายหน้าว่าการเช่าอย่างต่ำต้อง 1 เดือน หรือถ้านายหน้าจะปล่อยเช่ารายวัน หรือรายสัปดาห์ หากมีปัญหากับนิติฯ ทางนายหน้าจะต้องเคลียร์ปัญหาเอง หรือต้องรับผิดชอบทุกอย่างถ้าเกิดปัญหาขึ้นมา

ตรงนี้ขึ้นอยู่กับข้อตกลงเลย นายหน้าบางรายต้องการให้ Exclusive คือเราปล่อยเช่าเองไม่ได้ต้องผ่านเขาเท่านั้น บางเจ้าก็ไม่ซีเรียสเปิดโอกาสให้เราปล่อยเช่าของเราเองก็ได้ แต่ถ้าเป็นแบบหลัง สัญญามักกำหนดให้เราต้องไม่ปล่อยเช่าในลักษณะที่จะกระทบกับเวลาคนเช่าของเขา หรือถ้าเวลาชนกัน หรือเคลียร์กันไม่ได้ เราต้องรับผิดชอบค่าเสียหายให้นายหน้า

ถ้าทรัพย์สินเสื่อมสภาพตามการใช้งานปกติ ก็ไม่มีใครต้องรับผิดชอบ แต่ถ้าเสียหายจากการกระทำของผู้เช่า ส่วนใหญ่แล้วในสัญญามักกำหนดให้ต้องมีการพิสูจน์ว่าเป็นความผิดของผู้เช่าจริง และค่าเสียหายอาจมีการกำหนดจำนวนสูงสุดไว้ เช่น ไม่เกิน 70% ของมูลค่าปัจจุบันของทรัพย์สินที่เสียหายชิ้นนั้นๆ

ในสัญญานายหน้า บางทีจะกำหนดให้นายหน้าเป็นคนรับเงินมาก่อนจากลูกค้าผู้เช่า แล้วนายหน้าค่อยโอนต่อให้เราในฐานะผู้ให้เช่า กรณีแบบนี้ต้องถือว่ามีความเสี่ยง เพราะถ้านายหน้าเบี้ยวไม่โอนให้เรา หรือลูกจ้างนายหน้าแอบโกงเชิดเงินไป เราจะได้รับผลกระทบไปด้วย

ในทางปฏิบัติ สัญญาฝากเช่ามักไม่กำหนดชัดเจนว่าต้องมีเฟอร์นิเจอร์อะไรบ้าง แต่โดยหลักควรมีเพียงพอในระดับที่สามารถอยู่อาศัยได้ ที่ควรต้องมีเป็นพื้นฐานเลยก็เช่น ตู้เย็น แอร์ จาน ชาม โทรทัศน์ แต่ในความเป็นจริงก็มีหลายๆ รายการที่อาจไม่ได้จำเป็นสำหรับการอยู่อาศัยสำหรับบางคน (แต่อาจจำเป็นสำหรับบางคน) เช่น เครื่องทำน้ำอุ่น ไมโครเวฟ เครื่องเป่าผม Wifi ดังนั้น โดยสรุปคือเรื่องพวกนี้ไม่มีกฎตายตัวครับ แต่แน่นอนว่าห้องที่เฟอร์นิเจอร์ครบ Wifi ใช้การได้ดีมักจะเพิ่มโอกาสในการปล่อยเช่าได้มากกว่าห้องที่ไม่มีพวกนี้

ปกติสัญญานายหน้าพวกนี้ มักไม่ค่อยกำหนดเวลาของสัญญา ในมุมมองของเราในฐานะเจ้าของห้อง สิ่งสำคัญคือเราควรต้องมีสิทธิเลิกสัญญาได้ตลอดเวลา (เผื่อต้องการขายห้อง หรืออยู่เอง) โดยการแจ้งล่วงหน้า เช่น แจ้งล่วงหน้า 30 วัน และเราไม่ควรทำสัญญาแบบปิดกั้นโอกาสตัวเอง (Exclusive) คือเราควรมีสิทธิปล่อยเช่าเองได้ด้วย ไม่ต้อง Exclusive ผ่านนายหน้ารายนี้เจ้าเดียว

ขึ้นอยู่กับตกลง และขึ้นกับระยะเวลาการเช่า ที่นิยมก็เช่น ถ้าปล่อยเช่าได้เป็นรายวัน หรือรายสัปดาห์ เราอาจตั้งราคาห้องขั้นต่ำ แล้วนายหน้าไปบวกต่อกับคนเช่าเอง ซึ่งในทางปฏิบัติแบบนี้เราจะไม่รู้ว่านายหน้าบวกเท่าไหร่ หรือได้เท่าไหร่ หรือถ้าเป็นแบบหาคนเช่ารายปีเลย นายหน้าก็อาจขอค่านายหน้าเท่ากับค่าเช่า 1 เดือน และถ้าลูกค้ารายเดิมต่อสัญญา ก็กินค่านายหน้าต่อสำหรับปีต่อไปในอัตราเท่ากับค่าเช่า 1 เดือนเหมือนกัน

เรื่องนี้ควรมีการกำหนดให้ชัดเจนในสัญญาฝากเช่า ซึ่งถ้าเป็นการปล่อยเช่ารายวัน หรือรายสัปดาห์ นายหน้าควรต้องรับผิดชอบในเรื่องการทำความสะอาด แต่ถ้าเป็นเรื่องของปล่อยเช่ารายปี หรืออยู่กันยาวๆ สัญญาควรต้องกำหนดให้ผู้เช่าเป็นคนรับผิดชอบทำความสะอาดด้วยค่าใช้จ่ายผู้เช่าเอง

โดยปกตินายหน้าควรจะจำกัดอยู่แค่นายหน้าหาคนเช่า แต่นายหน้าบางเจ้าก็ระบุในสัญญาว่าถ้าเกิดขายห้องได้โดยผ่านการแนะนำของนายหน้า เขาจะขอค่านายหน้า 3% ด้วย ซึ่งเรื่องนี้ก็แล้วแต่ตกลงกันครับ

โดยปกติในการเช่าคอนโดทุกประเภท รวมถึงการฝากเช่าผ่านนายหน้าแบบนี้ด้วย เราในฐานะผู้ให้เช่า และเจ้าของห้อง จะต้องเป็นคนรับผิดชอบจ่ายค่าส่วนกลางเป็นปกติครับ ซึ่งดังนั้น เราก็ควรคำนวณเข้าไปในค่าเช่าเลย

ทุกวันนี้ เจ้าของคอนโดหลายท่านใช้บริการนายหน้าฝากเช่าคอนโดกันมากขึ้น และอาจต้องทำสัญญากัน ซึ่งก็หวังว่าบทความนี้จะเป็นประโยชน์ไม่มากก็น้อยสำหรับเจ้าของคอนโดที่มีห้องเปล่า พร้อมให้เช่านะครับ