ค่าส่วนกลางคอนโด - 10 เรื่องต้องรู้สำหรับเจ้าของคอนโด

หากเราตัดสินใจซื้อคอนโดแล้วไม่ว่าเพื่ออยู่เอง หรือลงทุน ต้องทำใจอย่างหนึ่งว่าทุกปีจะต้องมีค่าใช้จ่ายในรูปของค่าส่วนกลางนะครับ แม้ว่าจริงๆ แล้วเราอาจไม่เคยใช้ส่วนกลางอะไรของคอนโดเลยก็ตาม ปัญหาที่เกิดบ่อยๆ คือ บางทีเจ้าของคอนโดซื้อไว้ลงทุนไม่เคยมาอยู่ หรือเจ้าของคอนโดบางรายอยู่จริงแต่พอดีมีอะไรบางอย่างไม่พอใจกับนิติบุคคล ก็พาลไม่จ่ายค่าส่วนกลางซะงั้น วันนี้ Checkraka มีเรื่องที่เราในฐานะเจ้าของคอนโดต้องรู้เกี่ยวกับค่าส่วนกลางคอนโดมาฝากกันครับ

การอยู่คอนโดจะมีทั้ง "ทรัพย์ส่วนบุคคล" เช่น ภายในห้องเราเอง และ "ทรัพย์ส่วนกลาง" เช่น สวนในโครงการ ระบบความปลอดภัยโครงการ ปั๊มน้ำ ที่จอดรถ และสระว่ายน้ำ ซึ่งค่าใช้จ่ายในการดูแลทรัพย์ส่วนบุคคล เราก็จัดการจากเงินในกระเป๋าเราเอง แต่สำหรับทรัพย์ส่วนกลาง จำเป็นต้องมีคนมาดูแลบำรุงรักษา ซึ่งก็คือนิติบุคคลอาคารชุด (โดยมีผู้จัดการเป็นผู้แทน) ต้องจ้างแม่บ้านบ้าง ยามบ้าง หรือเสียเงินเปลี่ยนวัสดุที่เสื่อมสภาพบ้าง ซึ่งวัตถุประสงค์ของการเก็บค่าส่วนกลาง ก็เพื่อนำมาใช้จ่ายเพื่อดูแลบำรุงทรัพย์ส่วนกลางเหล่านี้นั่นเอง

จำนวนค่าส่วนกลางจะแตกต่างกันไปแต่ละโครงการ ขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย หลักๆ เลยก็เช่น ความมากน้อยของส่วนกลาง วัสดุหรือฟังก์ชั่นที่ใช้ในส่วนกลาง ความเล็กใหญ่ของโครงการ และจำนวนยูนิตในแต่ละโครงการ เป็นต้น ซึ่งเราได้ทำสรุปตัวอย่างค่าส่วนกลางที่คอนโดเก็บกันมาให้ดูเป็นตัวอย่างข้างล่างครับ มีทั้งคอนโดสร้างเสร็จแล้ว ยังไม่เสร็จ Low-Rise และ High-Rise

โครงการ คอนโด	ค่าส่วนกลาง ของปี 2565	ทำเล	ขนาดโครงการ	ปีที่ สร้างเสร็จ	ตัวอย่าง ส่วนกลางที่ให้
ศุภาลัย ลอฟท์ รัชดาฯ-วงศ์สว่าง	38 บาท/เดือน/ตร.ม.	ใกล้ MRT วงศ์สว่าง 1.1 ม.	High-rise 1 อาคาร 3 ทาวเวอร์ 1,302 ยูนิต บนพื้นที่ 9-3-66.8 ไร่	2567	สระว่ายน้ำ ยิม สวน คลับเฮ้าส์ สมาร์ทคิทเช่น
นิว โนเบิล ไฟฉาย-วังหลัง	55 บาท/เดือน/ตร.ม.	ใกล้ MRT ไฟฉาย 80 ม.	High-rise 1 อาคาร 355 ยูนิต บนพื้นที่ 1-2-93.5 ไร่	2566	สระว่ายน้ำ ยอม สวน สกายเลาจน์
เซียล่า จรัญ 13 สเตชั่น	55 บาท/เดือน/ตร.ม.	0 ม. จาก MRT จรัญฯ 13	High-rise 1 อาคาร 360 ยูนิต บนพื้นที่ 1-3-93.6 ไร่	2564	สระว่ายน้ำ ยิม สวน ระบบจอดรถอัจฉริยะ
มารุ เอกมัย 2	75 บาท/เดือน/ตร.ม.	ใกล้ BTS เอกมัย 450 ม.	High-rise 1 อาคาร 333 ยูนิต บนพื้นที่ 1-2-77 ไร่	2564	ส่วนกลาง 40 รายการ สระว่ายน้ำ ยิม สวน เลี้ยงสัตว์ได้
ซีรอคโค บางนา 36	35บาท/เดือน/ตร.ม.	ตรงข้ามเซ็นทรัลบางนา	Low-rise 4 อาคาร 752 ยูนิต บนพื้นที่ 5-3-98 ไร่	2566	สระว่ายน้ำ ยิม สวน จากุซซี่ ซาวน่า โคเวิร์คกิ้งสเปซ
เสนา คิทท์ รังสิต-ติวานนท์ เฟส 4	23 บาท/เดือน/ตร.ม.	ติดถนนใหญ่ ใกล้นิคมบางกะดี่	Low-rise 3 อาคาร 735 ยูนิต บนพื้นที่ 6-0-67.5ไร่	2566	สระว่ายน้ำ ยิม สวน คลับเฮ้าส์
ดีคอนโด ไฮด์อเวย์-รังสิต	47 บาท/เดือน/ตร.ม.	ตรงข้าม ม.ธรรมศาสตร์ รังสิต	Low-rise 3 อาคาร 800 ยูนิต บนพื้นที่ 10 ไร่	2564	สระว่ายน้ำ ยิม สวน คลับเฮ้าส์ รถรับส่ง
ลุมพินี ซีเล็คเต็ด จรัญ 65-สิรินธร สเตชั่น	45 บาท/เดือน/ตร.ม.	ใกล้ MRT สิรินธร 150 ม.	Low-rise 3 อาคาร 514 ยูนิต บนพื้นที่ 5-2-47.5 ไร่	2564	สระว่ายน้ำ ยิม สวน โคเวิร์คกิ้งสเปซ
ยูนิโอ สุขุมวิท 72 เฟส 2	45 บาท/เดือน/ตร.ม.	ใกล้ BTS แบริ่ง 600 ม.	Low-rise 5 อาคาร 992 ยูนิต บนพื้นที่ 10-0-33.9 ไร่	2562	สระว่ายน้ำ ยิม สวน รถรับส่ง

กฎหมายอาคารชุดไม่ได้กำหนดว่าค่าส่วนกลางจะต้องเก็บเมื่อใด เพียงแต่กำหนดเป็นหลักการว่าให้ชำระล่วงหน้า ซึ่งในทางปฏิบัติทุกคอนโดก็กำหนดให้มีการเรียกเก็บกันเป็นรายปีล่วงหน้า โดยเรียกเก็บเป็น ".. บาทต่อตารางเมตร" (ในขณะที่หมู่บ้านจัดสรรจะเรียกเก็บเป็น ".. บาทต่อตารางวา") และมีกำหนดเวลาให้ชำระภายในตอนต้นปีที่ต้องใช้จ่ายสำหรับปีนั้นๆ เช่น Deadline ให้ชำระคือภายในเดือนมกราคมของปี 2558 สำหรับค่าใช้จ่ายที่ต้องใช้ตลอดปี 2558 ซึ่งนิติบุคคลอาคารชุดอาจออกใบแจ้งหนี้ค่าส่วนกลางจำนวนดังกล่าวตั้งแต่เดือนธันวาคม 2557 เลยก็ได้

ในทางปฏิบัติ ทางนิติบุคคลอาคารชุดก็จะส่งจดหมายทวงถามเบื้องต้นก่อน แต่ถ้าระยะเวลาผ่านไปเรื่อยๆ เราก็ยังไม่จ่ายอีก เราก็อาจโดนปรับ หรือโดนระงับการให้บริการสาธารณูปโภคได้ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับว่าข้อบังคับอาคารชุดเราระบุไว้ว่าอย่างไร ซึ่งส่วนใหญ่มักเขียนตามกฎหมายอาคารชุดดังนี้ คือ 

(ก) หากไม่จ่าย และค้างชำระไม่เกิน 6 เดือน นิติบุคคลอาคารชุดอาจเรียกเงินเพิ่ม หรือค่าปรับเท่าใดก็ได้แต่ไม่เกิน 12% ต่อปีของจำนวนที่ค้างชำระ และห้ามคิดทบต้น และ 

(ข) หากไม่จ่าย และค้างชำระเกินตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป นิติบุคคลอาจเรียกเงินเพิ่ม หรือค่าปรับเท่าใดก็ได้แต่ไม่เกิน 20% ต่อปี และอาจระงับการให้บริการส่วนรวม หรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง เช่น ยกเลิกบัตรเข้า-ออกคอนโด หรืองดการให้บริการน้ำประปา เป็นต้น รวมทั้งไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่ลูกบ้านด้วย ทั้งนี้ นอกจากคนไม่จ่ายจะโดนผลกระทบส่วนตัวดังกล่าวแล้ว การไม่จ่ายยังมีผลกระทบต่อส่วนรวมด้วย เพราะจะทำให้ขาดเงินมาดูแลทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งอาจมีผลทำให้ส่วนกลางเสียหาย หรืออยู่ในสภาพย่ำแย่ และกระทบกับมูลค่าของคอนโดทุกๆ ยูนิตในโครงการนั้นในท้ายที่สุด

คำตอบคือ "แน่นอนที่สุด" โดยเราอาจจะต้องจ่ายเพิ่มใน 2 กรณี คือ

(ก) การปรับจำนวนค่าส่วนกลางต่อตารางเมตร (ตามตัวอย่างในข้อ 2 ข้างบน) เพิ่มขึ้น เช่น จากปีนี้คือ 30 บาท/ตร.ม./เดือน เป็น 35 บาท/ตร.ม./เดือนสำหรับปีหน้า ซึ่งการจะกำหนดเพิ่มขึ้นแบบนี้ จะต้องได้รับมติจากที่ประชุมเจ้าของร่วม และ

(ข) ไม่ได้ปรับจำนวนค่าส่วนกลางตามข้อ (ก) ข้างต้นเพิ่ม แต่เป็นการเรียกเก็บเงินพิเศษอย่างอื่นระหว่างกาลซึ่งกฎหมายอาคารชุดอนุญาตให้ทำได้ กล่าวคือ ที่ประชุมเจ้าของร่วมอาจมีมติ (หรือข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดเขียนรองรับ) ให้มีการเรียกเก็บเงินจำนวนอื่น หรือเงินทุนจำนวนอื่นใดจากเจ้าของห้องชุดแต่ละคนได้ (นอกเหนือจากค่าส่วนกลางตามข้อ (ก)) ซึ่งเจ้าของห้องชุดทุกคนก็มีหน้าที่จะต้องชำระเงินดังกล่าวเสมอ ในทางปฏิบัติ นิติบุคคลอาคารชุดแต่ละที่ก็อาจเรียกชื่อเงินเก็บเพิ่มเหล่านี้แตกต่างกัน บางคอนโดก็เรียก "เงินกองทุนพิเศษ" เช่น เพื่อเก็บมาเติมเต็มเงินกองทุนสำรองส่วนกลาง (Sinking Fund) ที่อาจมีการใช้ไป บางคอนโดก็เรียก "การจัดเก็บเงินตามงบประมาณรายจ่าย" เช่น เพื่อเป็นงบประมาณซ่อมสระว่ายน้ำ หรือส่วนกลางใหญ่ๆ อื่นๆ หรือบางทีเงินที่เรียกเก็บนี้ก็มีวัตถุประสงค์ชัดเจนเลย เช่น ใช้เป็นเบี้ยประกันสำหรับประกันภัยทรัพย์สินส่วนกลาง

กรณีนี้กฎหมายอาคารชุดไม่ได้ระบุไว้ชัดเจน ดังนั้น จึงขึ้นอยู่กับการตีความ ซึ่งตามปกติ นิติบุคคลอาคารชุด (ซึ่งมีผู้แทนคือผู้จัดการ และดำเนินการภายใต้การควบคุมจัดการของคณะกรรมการ) จะเป็นคนที่ทำหน้าที่ดูแล จัดการ และใช้เงินค่าส่วนกลาง รวมถึงเงินกองทุนสำรองส่วนกลาง (Sinking Fund) ให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ของคอนโด ข้อบังคับ หรือมติของเจ้าของร่วม หรือคณะกรรมการ 

ในทางปฏิบัติ เงินส่วนกลาง และเงินกองทุนสำรองส่วนกลาง ก็มักจะมีการฝากไว้กับธนาคาร ซึ่งถือว่าปลอดภัย และมีสภาพคล่องที่สุดวิธีหนี่งในการรักษาเงินเหล่านี้ แต่เนื่องจากการฝากเงินแบบนี้มักได้รับผลตอบแทนต่ำ และบางทีเงินส่วนกลางก็เริ่มร่อยหรอลดลงเรื่อยๆ จึงมีความพยายามของหลายๆ นิติบุคคลที่จะนำเงินไปซื้อตราสารหนี้บ้าง หรือซื้อกองทุนบ้าง เพื่อ Maximize ผลตอบแทนให้มากที่สุด ซึ่งตรงนี้แหละครับที่ยังมีความไม่ชัดเจนว่าจะทำได้หรือไม่ เพราะกฎหมายอาคารชุดไม่ได้ระบุให้ทำได้ และหลายคนก็ตีความว่าการทำแบบนี้ไม่เป็นไปตามวัตถุประสงค์ของคอนโด ทางออกที่ดีกรณีนี้คือ หากนิติบุคคลใดอยากลงทุนในรูปแบบที่มากกว่าการฝากเงิน ควรมีการเรียกประชุมเพื่อแก้ไขข้อบังคับ ให้ระบุให้ชัดเจนว่าสามารถลงทุนแบบดังกล่าวได้ หรือขอมติจากเจ้าของร่วมไปเลยว่าให้มีการนำเงินไปลงทุนดังกล่าวได้ และมีเงื่อนไขอย่างไรบ้าง ปัญหาจะเกิดเมื่อกองทุนที่ไปลงทุนดันขาดทุนขึ้นมา หรือตราสารหนี้ที่ไปซื้อดันมีการผิดนัดชำระหนี้ แต่ถ้าเราแก้ไขข้อบังคับให้ชัดเจน หรือขอมติจากเจ้าของร่วมแล้ว ก็ไม่มีใครสามารถเอาผิดกันได้ เพราะเจ้าของร่วมเป็นคนมีมติให้ทำได้เอง และคณะกรรมการ นิติบุคคลอาคารชุด และผู้จัดการก็สามารถป้องกันตัวเองได้ว่า การลงทุนนั้นเป็นการทำตามข้อบังคับ หรือมติของเจ้าของร่วมนั่นเอง

คำตอบคือ ผู้ประกอบการที่เป็นเจ้าของ และผู้พัฒนาโครงการนั้นจะต้องเป็นคนจ่าย เพราะกฎหมายกำหนดไว้ชัดเจนว่าให้เจ้าของ และผู้พัฒนาโครงการ (ซึ่งเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินในตอนแรกที่พัฒนา) เป็นเจ้าของร่วมของห้องชุดยูนิตที่ยังขายไม่ได้ และภาระหน้าที่ในการจ่ายค่าส่วนกลางคือเจ้าของร่วมทุกคน ดังนั้น เจ้าของโครงการจะต้องรับผิดชอบทั้งค่าส่วนกลาง และเงินกองทุนของห้องชุดที่ยังขายไม่ได้นั้นไปเรื่อยๆ แต่ต้องระวังในทางปฏิบัตินิดนึงนะครับ เพราะเจ้าของโครงการรายเล็กๆ บางรายก็นิสัยไม่ดี หาทางเลี่ยงบ่ายเบี่ยง หรือไม่ยอมจ่ายค่าส่วนกลางพวกนี้ ซึ่งปัญหาก็จะตกมาที่ลูกบ้านคนอื่นๆ เพราะค่าส่วนกลางที่ได้มาอาจไม่พอใช้จ่ายสำหรับบำรุงรักษา หรือซ่อมแซมส่วนกลางให้อยู่ในสภาพที่ดีได้

คำตอบคือ "ไม่ได้" ครับ ท่านต้องจ่ายเสมอตราบใดที่ท่านยังเป็นเจ้าของห้องชุดยูนิตนั้นๆ อยู่ อธิบายเป็นหลักการได้ดังนี้ก็คือ การที่ท่านเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องชุดคอนโด กฎหมายถือว่าท่านเป็นเจ้าของร่วมแห่งทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุดที่นั้นๆ ด้วย แม้ว่าห้องชุดท่านจะปล่อยร้างไว้ ไม่มีคนเช่า หรือผู้อยู่อาศัยเลยก็ตาม ท่านในฐานะที่เป็นเจ้าของร่วม ย่อมมีหน้าที่ต้องออกค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เกิดจากการให้บริการส่วนรวม  ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันเสมอ

คำตอบคือ "จริง" ครับ ตามกฎหมายอาคารชุด เจ้าหน้าที่กรมที่ดินเขาจะรับจดทะเบียนนิติกรรมห้องชุดใดๆ ให้ก็ต่อเมื่อห้องชุดนั้นๆ ไม่มีหนี้ค้างชำระเกี่ยวกับค่าส่วนกลางใดๆ อยู่ ซึ่งในทางปฏิบัติ เจ้าของห้องชุดนั้นๆ จะต้องยื่น "หนังสือรับรองการปลอดหนี้" ลงนามโดยผู้จัดการอาคารชุดนั้นๆ มาให้เจ้าหน้าที่ที่ดินด้วย ไม่งั้นเจ้าหน้าที่ก็จะไม่รับจดทะเบียนนิติกรรมให้ คำว่า "จดทะเบียนนิติกรรม" นี้รวมทุกอย่างเลยนะครับทั้ง ซื้อ ขาย หรือขายฝาก เป็นต้น ประเด็นปัญหาในทางปฏิบัติที่เกิดขึ้นบ่อยในเรื่องนี้ คือการซื้อคอนโดมาจากการขายทอดตลาด (ตามข้อมูลของกรมบังคับคดี ณ กค. 57 มีห้องชุดขายทอดตลาดอยู่กว่า 1.4 หมื่นรายการ) เพราะห้องชุดที่ขายทอดตลาดมักจะค้างค่าส่วนกลางอยู่เยอะ ตอนนี้ กรมบังคับคดีก็เห็นปัญหาอยู่ และพยายามขอแก้ไขกฎหมายให้คนชนะประมูลไม่ต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่คงค้างมาจากเจ้าของเดิม และให้เจ้าของเดิมยังคงต้องรับผิดชอบต่อค่าส่วนกลางที่ค้างนั้นอยู่ต่อไป ซึ่งตอนนี้ยังอยู่ในขั้นตอนการพิจารณา และแก้ไขกฎหมายเรื่องนี้อยู่

เรื่องนี้จริงครับ ถ้าค้างชำระเกิน 6 เดือนขึ้นไป ตามกฎหมายนั้น ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดสามารถฟ้องบังคับชำระหนี้เงินค่าส่วนกลางต่อศาลได้ตามพระราชบัญญัติวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ. 2551 และในทางปฏิบัติ นิติบุคคลอาคารชุดหลายๆ ที่ก็ใช้วิธีการฟ้องคดีนี้มาใช้สักพักแล้ว เพราะขั้นตอนการฟ้องง่าย (สามารถฟ้องด้วยวาจาก็ได้ ไม่จำเป็นต้องทำเป็นหนังสือ เจ้าพนักงานคดีจะบันทึกรายละเอียดคำฟ้อง และเมื่อเห็นว่าถูกต้องก็ลงลายมือในบันทึกเลย) และไม่มีค่าธรรมเนียมศาล ในทางปฏิบัติ เมื่อมีการยื่นฟ้อง ศาลที่เกี่ยวข้องมักจะให้เจ้าพนักงานคดีนัดไกล่เกลี่ยกันก่อนระหว่างโจทย์ และจำเลย แต่ถ้าไกล่เกลี่ยไม่สำเร็จ ศาลก็จะนัดสืบพยานโจทก์ และจำเลยเลย ซึ่งคดีแบบนี้ไม่ค่อยซับซ้อน ดังนั้น หากนิติบุคคลสืบได้ชัดเจนว่าเจ้าของห้องชุดไม่จ่ายจริง ส่วนใหญ่แล้ว นิติบุคคลก็มักจะชนะคดีเกือบ 100% เสมอ

เป็นอย่างไรกันบ้างครับกับเกร็ดความรู้เรื่องค่าส่วนกลางที่เรานำมาฝากกัน รู้อย่างนี้แล้วคงปฏิเสธไม่ได้ว่าค่าส่วนกลางมีความจำเป็นกับคอนโดเป็นอย่างมากเลยทีเดียว เพื่อที่คอนโดของเราจะได้อยู่ในสภาพเหมือนใหม่ และพร้อมสำหรับให้เราใช้งานไปอีกนานๆ แล้วกลับมาพบกันใหม่กับบทความดีๆ ที่เราจะนำมาฝากกันคราวหน้านะครับ ที่นี่ที่เดิม Checkraka.com