คุ้ม-ไม่คุ้ม? ลงทุนร้านอาหารในคอนโด

คอนโดมิเนียม เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ปัจจุบันถือเป็นธุรกิจสำหรับนักธุรกิจที่มีทุนทรัพย์มากเพื่อการลงทุนไม่ว่าจะเป็นซื้อไว้เก็งกำไร หรือซื้อไว้ตกแต่งแล้วปล่อยให้เช่า แต่สำหรับนักธุรกิจที่คิดจะทำธุรกิจในขนาดที่เล็กกว่านั้น "ร้านอาหาร" ก็ถือเป็นทางเลือกที่ดี เรียกได้ว่าอยู่คู่กับคอนโดมิเนียมเลยก็ว่าได้ แต่ธุรกิจนี้จะทำ "เงิน" ทำ "กำไร" ได้จริงหรือไม่ วันนี้เรามีบทความดีๆ จากคุณสุกัญญา สินถิรศักดิ์ ที่ตีพิมพ์ใน นสพ.โพสต์ทูเดย์ (ฉบับวันที่ 2 มิ.ย. 2557) มานำเสนอเป็นข้อแนะนำดีๆ ในเรื่องนี้ค่ะ

สำหรับรูปแบบการลงทุนร้านอาหารในคอนโดมิเนียมสามารถทำได้ 2 รูปแบบด้วยกันคือ 

1. ลงทุนซื้อห้องชุดเชิงพาณิชย์ด้านล่างคอนโดมิเนียมที่เจ้าของโครงการเปิดขาย โดยลักษณะนี้จะมีผู้ประกอบการรายใหญ่บางรายนิยมพัฒนาห้องชุดเชิงพาณิชย์เพื่อขายนักลงทุนโดยเฉพาะ

2. ลงทุนเปิดร้านด้วยการเช่า ซึ่งจะมีทั้งเช่าจากนิติบุคคลของโครงการ เช่าจากเจ้าของห้องชุดเชิงพาณิชย์นั้นๆ หรือเช่าจากบริษัทผู้พัฒนาโครงการโดยตรง ซึ่งในระยะหลังผู้พัฒนาคอนโดมิเนียมหลายราย เริ่มเปิดให้เช่าห้องชุดเชิงพาณิชย์แทนการขาย เพื่อสร้างรายได้ระยะยาวให้กับบริษัท

เป็นเจ้าของเอง

• ไม่ต้องเสียค่าเช่า และยังเป็นทรัพย์สินของตัวเอง (อัตราค่าเช่า ใกล้เคียงกับผ่อนเอง)
• ต้นทุนในการซื้อเป็นเจ้าของเอง สูงกว่าการเช่ามาก
• ความคล่องตัวต่ำกว่า กรณีที่ขายไม่ดีและอยากเลิก หรืออยากเปลี่ยนไปขายทำเลอื่น ซึ่งหากยังหาผู้มาเช่าต่อไม่ได้ จะมีภาระค่อนข้างสูง แต่มีข้อดี กรณีที่ยังขายดีอยู่ แล้วอยากเลิกเอง สามารถปล่อยเช่า ก็ยังมีรายได้จากค่าเช่าด้วย
• กรณีที่เป็นห้องชุดเชิงพาณิชย์ในโครงการที่ไม่ได้กำหนดประเภทร้านค้าในแต่ละห้องชุด มีความเป็นไปได้ที่จะมีผู้ลงทุนในธุรกิจร้านอาหารมากกว่า 1 ร้าน

เช่าทำธุรกิจ

• เสียค่าเช่ารายเดือน ส่วนใหญ่สัญญาเป็นรายปี
• ต้นทุนการเช่าต่ำกว่าซื้อเอง แต่ความเสี่ยงเรื่องการต่อสัญญารายปี กรณีที่อาจมีผู้เสนออัตราค่าเช่าสูงกว่า
• มีความคล่องตัวมากกว่า โดยเฉพาะกรณีที่ขายไม่ดีตามเป้าหมาย ต้องการย้ายทำเลใหม่ อาจหาผู้มาเซ้งต่อ
• ควรศึกษาข้อมูลว่าห้องชุดเชิงพาณิชย์ในโครงการนั้นๆ มีการกำหนดประเภทธุรกิจหรือไม่
• กรณีที่ไม่ได้กำหนด ให้ศึกษาด้วยว่า มีคนทำร้านอาหารแล้วหรือไม่ หากยังไม่มีถือว่าไม่มีคู่แข่ง หากมีแล้ว ให้วิเคราะห์ถึงคู่แข่งให้ดี
• กรณีที่ ณ เวลาที่ไปเช่า ยังไม่มีคู่แข่ง ให้ประเมินถึงอนาคตด้วยว่า ถ้ามีคนมาเปิดร้านอาหารเป็นคู่แข่ง เทียบกับจำนวนผู้อยู่อาศัยแล้ว ยังคุ้มกับการลงทุนหรือไม่

เมื่อเลือกรูปแบบในการลงทุนได้แล้ว หรือเลือกทำเลในการเช่าทำร้านอาหารในคอนโดมิเนียมได้แล้ว ควร "วิเคราะห์ ข้อมูลผู้อยู่อาศัย" ซึ่งเป็นการประเมินความต้องการ  เพราะไม่ใช่ว่าร้านอาหารทุกร้านในคอนโดมิเนียม จะประสบความสำเร็จและทำกำไรได้เสมอไป ถ้าผู้อยู่อาศัยมีจำนวนน้อยเกินไป จะไม่คุ้มค่ากับการลงทุน โดยให้ศึกษาก่อนว่าคอนโดมิเนียมแห่งนั้น มีจำนวนห้องชุดทั้งหมดกี่ห้อง และมีผู้อยู่อาศัยจริงเท่าไหร่ จากการสำรวจข้อมูลการทำธุรกิจร้านอาหารในคอนโดมิเนียมทีประสบความสำเร็จนั้น พบว่าความหนาแน่นในโครงการพักอาศัยที่คุ้มค่ากับการลงทุน ควรมีประมาณ 1,000 ครัวเรือน ซึ่งโดยปกติแล้ว ผู้อยู่จริงในคอนโดมิเนียมทั้งเจ้าของห้องพักเอง และผู้เช่าจะมีปริมาณ 60-70% ของห้องชุดทั้งหมด ดังนั้น หากโครงการที่มีห้องชุดน้อย จำนวนผู้อาศัยจะยิ่งน้อยลงมาก จะไม่คุ้มกับการลงทุน

นอกจากนี้ ยังควรวิเคราะห์ด้วยว่ากลุ่มผู้อยู่อาศัยเป็นใคร เป็นกลุ่มคนที่มีกำลังซื้อระดับล่าง ระดับกลาง หรือระดับบน ซึ่งผันแปรไปตามลักษณะของโครงการคอนโดมิเนียมนั้น โดยลักษณะของผู้อยู่อาศัยที่แตกต่างกัน ย่อมมีความต้องการประเภทอาหารที่แตกต่างกัน ภายใต้ราคาที่แตกต่างกันด้วย ยกตัวอย่างการลงทุนร้านอาหารใต้คอนโดมิเนียมอยู่ที่ประมาณ 3-4 ล้านบาทโดยกลุ่มผู้อาศัยส่วนใหญ่จะเป็นคนทำงานชนชั้นกลาง ประเภทอาหารที่เหมาะสม คือ ธุรกิจอาหารตามสั่งแบบข้าวราดกับข้าว ไม่ควรเกิน 40-50 บาทต่อจาน และราคากับข้าวไม่ควรเกิน 70-80 บาทต่อเมนู (ถ้าเป็นกรณีคอนโดมิเนียมระดับล่างราคาประมาณ 7-8 แสนบาท ควรเป็นธุรกิจอาหารตามสั่ง ราคาอาหารตามสั่งแบบข้าวราดกับข้าวไม่ควรเกิน 30-40 บาทต่อจานและราคากับข้าวไม่ควรเกิน 50-60 บาทต่อเมนู)

เงินลงทุน การลงทุนอุปกรณ์ ข้าวของทั้งหมดพร้อมตกแต่ง ส่วนใหญ่เริ่มต้น ตั้งแต่ 2 แสนบาท จนถึง 1-2 ล้านบาทขึ้นอยู่กับคุณภาพของข้าวของเครื่องใช้ในการตกแต่ง ส่วนค่าใช้จ่ายในการเช่า (ในที่นี้จะยกตัวอย่างกรณีที่เป็นการเช่า) หากเป็นคอนโดมิเนียมระดับกลาง ผู้อยู่อาศัยประมาณ 800-1,000 ครัวเรือน อัตราค่าเช่า ส่วนใหญ่อยู่ที่ประมาณ 1.5-2 หมื่นบาทต่อเดือน

รายได้ กรณีที่มียอดขายที่ดี ซึ่งส่วนใหญ่หากรสชาติอาหารดี จะมียอดขายที่ดีมาก เฉลี่ยแล้วส่วนใหญ่ไม่ต่ำกว่า 3,500 บาทต่อวัน (ขึ้นอยู่กับขนาดของร้านอาหารและความหลากหลายของเมนู) โดยคนที่อยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ไม่นิยมทำกับข้าวเอง จากการสำรวจพบว่าคนอยู่คอนโดมิเนียมไม่เกิน 10% ของผู้อยู่อาศัยจริง ทำกับข้าวรับประทานเองในห้องชุด 

สรุปผลตอบแทนการลงทุน: ยกตัวอย่าง กรณีค่าเช่า 2 หมื่นบาทต่อเดือน รายได้เฉลี่ย 3,500 บาทต่อวัน เท่ากับรายได้ต่อเดือนอยู่ที่ประมาณ 1 แสนบาท กรณีที่ใช้แม่ครัวและผู้ช่วย รวมแล้วประมาณ 3 คน มีค่าใช้จ่ายเป็นเงินเดือนประมาณ 3.5 หมื่นบาทต่อเดือน หักค่าใช้จ่ายต่างๆ แล้ว จะเหลือประมาณ 4.5 หมื่นบาทต่อเดือน หักต้นทุนวัตถุดิบ ค่าน้ำ ค่าไฟแล้ว ก็ยังเหลือกำไรอยู่ไม่น้อยกว่า 20% ของรายได้ ถือว่าเป็นอีกหนึ่งธุรกิจที่น่าลงทุน หากประเมินแล้วว่าในคอนโดมิเนียมมีผู้อยู่อาศัยที่มากพอ

หมายเหตุ: กรณีที่ค่าเช่าถูกลง หรือสามารถบริหารจัดการต้นทุนต่างๆ ได้ดี ก็จะมีกำไรที่เพิ่มขึ้น แต่การลดต้นทุน ต้องไม่กระทบกับคุณภาพอาหาร และการบริการด้วย

หากท่านตัดสินใจที่จะลงทุนในธุรกิจร้านอาหารในคอนโดแบบนี้ เรามีข้อแนะนำที่น่าสนใจให้ท่านดังนี้ค่ะ

• ช่วงเวลาในการขายส่วนใหญ่จะอยู่ที่เวลา 18.00-22.00 น. โดยหากผู้ลงทุนที่อยากเปิดขายอาหารเช้าด้วยแนะนำให้เปิดก่อนเวลา 06.00 น. หรือใช้วิธีรับทำข้าวกล่องมื้อเช้า และมื้อกลางวันไปด้วยจะเพิ่มยอดขายได้มากขึ้น
• คนพร้อมไหม เพราะหากลงทุนเอง ทำเอง จะเหนื่อยมาก ควรมีผู้ช่วยที่ทำหน้าที่ช่วยแม่ครัว เสิร์ฟอาหาร เก็บโต๊ะ และล้างจาน
• แม่ครัว ถือเป็นหัวใจสำคัญของธุรกิจร้านอาหาร จะทำครัวเอง หรือจ้างแม่ครัว ซึ่งหากจ้าง จะมีความเสี่ยงกรณีที่แม่ครัวป่วย หยุดงาน หรือลาออก จึงควรมีแม่ครัวสำรอง หรือเจ้าของร้านอาหารนั้นๆ ควรทำอาหารเองได้ด้วย จะลดความเสี่ยงลงได้
• บริการส่ง เป็นบริการที่คนคอนโดชอบมากที่สุด แต่ต้องดูเงื่อนไขของอาคารนั้นๆ ด้วยว่า กรณีที่ผู้ลงทุนเช่าทำร้านอาหาร ไม่มีคีย์การ์ด จะทำอย่างไร ผู้ดูแลอาคาร และเจ้าของร่วมจะอนุญาตให้เข้าออกเพื่อส่งอาหารหรือไม่ อีกทั้งยังต้องคำนึงถึงพนักงานของร้านด้วยว่าเพียงพอหรือไม่ ส่วนค่าบริการส่ง ให้พิจารณาตามลักษณะโดยรวมของลูกค้าในโครงการนั้นๆ ว่าเป็นกลุ่มที่ยอมจ่ายเพิ่มให้กับค่าส่งหรือไม่

หลักใหญ่ของการทำธุรกิจร้านอาหารไม่ใช่แค่  ทำเลที่ตั้ง ปริมาณผู้พักอาศัย และต้นทุนส่วนตัว แต่น่าจะเป็นราคาและคุณภาพของอาหารเป็นสำคัญ เพราะไม่ว่าจะเป็นคอนโดระดับไหน ถ้าขาด 2 สิ่งนี้ คุณก็อาจจะล้มเหลวในธุรกิจนี้ได้เช่นกัน หากตัดสินใจพร้อมลุยธุรกิจนี้ และศึกษาเป็นอย่างดีแล้ว เช็คราคา.คอมขอเอาใจช่วยให้ดำเนินธุรกิจไปได้ด้วยดีและประสบความสำเร็จค่ะ