อยากซื้อคอนโดให้ "ลูก" อยู่ - ต้องดูปัจจัยอะไรบ้าง?

ช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมามี Trend อย่างหนึ่งในการซื้อคอนโดในกรุงเทพฯ ที่น่าจับตามองคือ การซื้อคอนโดเป็นบ้านพักหลังที่ 2 ให้ลูกค่ะ หลายๆ ครอบครัวมีบ้านหลังแรกอยู่แล้วที่ต่างจังหวัด หรือกรุงเทพฯแถบชานเมือง แต่พอดีลูกเข้าเรียนในโรงเรียน หรือมหาวิทยาลัยในกรุงเทพฯ และคุณพ่อคุณเม่ก็เริ่มทนเห็นลูกเหนื่อย หรือเสียเวลาติดอยู่ในรถนานๆ ไม่ไหว ก็เลยตัดสินใจซื้อคอนโดในกรุงเทพฯให้ลูกๆ ซะเลย แต่ก่อนจะตัดสินใจซื้อคอนโดซึ่งราคาเป็นล้านๆ บาทเนี่ย Checkraka.com ก็มีประเด็น Checklist ให้คุณพ่อคุณแม่ หรือแม้แต่คุณลูกลองคิดดูให้ดีๆ ค่ะว่าจะซื้อคอนโดกันดีหรือเปล่า และจะซื้อแบบไหนดี?

เรื่องสำคัญเรื่องแรกที่ต้องดูโดยเฉพาะคุณพ่อคุณแม่ที่อยู่ต่างจังหวัดคือ ลูกเรามีโอกาสทีjจะอยู่กรุงเทพนานใช่ไหม? เรียนจบแล้วคงทำงานกรุงเทพยาวเลยใช่ไหม? และปัจจุบันครอบครัวไม่มีญาติอยู่ในกรุงเทพที่ลูกจะไปพักอาศัยอยู่ด้วยแบบถาวรได้ใช่ไหม? ถ้าคำตอบเหล่านี้คือ "Yes" คุณพ่อคุณแม่ก็เดินหน้าซื้อคอนโดให้ลูกได้เลยค่ะ แต่ถ้าบังเอิญแผนในอนาคตเราเปลี่ยนไป เช่นจะไม่อยู่กรุงเทพฯแล้ว การถือคอนโดไว้อย่างต่ำ 5 ปีแล้วค่อยขาย หรือย้ายทะเบียนบ้านลูกเข้าไป 1 ปีแล้วค่อยขาย เราก็จะได้ประโยชน์ทางภาษีบ้างนิดหน่อยค่ะ คือเราจะไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะซึ่งก็ประหยัดไปได้ 3.3% ค่ะ (ตามภาพด้านบน)

ในมุมมองของคุณพ่อคุณแม่บางคนอาจมองว่าคอนโดไม่ได้เป็น "ทรัพย์สิน" ที่น่าลงทุนเท่า "ที่ดิน" หรือบางท่านก็มองว่าการเอาเงินก้อนๆ หนึ่งไปซื้อคอนโด อาจไม่ "คุ้มค่า" เท่ากับการเอาเงินก้อนๆ นั้นไปทำประโยชน์ทางธุรกิจ และดังนั้นถ้าลูกจะอยู่กรุงเทพ ก็ "เช่า" คอนโดให้ลูกอยู่ดีกว่า ซึ่งก็เป็นมุมมองที่เข้าใจได้ แต่ปัจจุบันแผนการพัฒนาระบบรางในกรุงเทพฯ ส่งผลให้คอนโดหลายๆ โครงการราคาพุ่งสูงขึ้นมาก และถือได้ว่าเป็นทรัพย์สินระยะยาวอย่างหนึ่งที่เหมาะให้เป็นมรดกของลูกในอนาคต บางโครงการมูลค่าสูงขึ้นถึง 26% ในเวลา 5 ปี เช่น โครงการ "M พญาไท" ซึ่งเป็นหนึ่งในตัวอย่างคอนโดซึ่งมีจุดเด่นคือใกล้ทั้งรถไฟฟ้า BTS (100 เมตรจาก BTS อนุสาวรีย์ฯ) ใกล้ Airport Link สถานีพญาไท (450 เมตร) และใกล้วินรถตู้ตรงอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิวิ่งเชื่อมกรุงเทพกับต่างจังหวัด ประกอบกับโครงการนี้อยู่ใกล้ซอยรางน้ำ ซึ่งเป็นย่านที่พัฒนาขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมานับตั้งแต่ King Power มาลงหลักปักฐานในย่านนี้   

เงินเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจซื้อ ซึ่งถ้าคุณพ่อคุณแม่มีหนี้เยอะอยู่แล้ว ขอบอกตรงๆ เลยค่ะว่าบ้านหลังที่สองแบบนี้ อย่าเพิ่งซื้อเลย แต่ถ้าสถานะทางการเงินเราพอใช้ได้ ซื้อเงินสดได้โดยไม่ลำบาก ก็ซื้อได้เลยค่ะ หรือจะลองขอสินเชื่อธนาคารดูก็ได้ ซึ่งเราก็มีข้อแนะนำสั้นๆ 4 ข้อเวลาขอสินเชื่อซื้อคอนโดค่ะ (1) กู้ให้เหมาะสมกับกำลังของตัวเอง บางธนาคารจะดูว่าผู้กู้มีเงินออมไว้รองรับความเสี่ยงในอนาคตหรือไม่ เงินออมที่ว่านี้ก็ประมาณ 5 เท่าของเงินงวดที่ต้องชำระในแต่ละเดือนค่ะ (2) สะสางหนี้บัตรเครดิตโดยเฉพาะหากมีหนี้ค้างชำระต้องเคลียร์ หรือปิดบัญชีให้หมดเป็นเวลาอย่างต่ำไม่น้อยกว่า 6 เดือน (อ่านบทความเพิ่มเติมเรื่อง "บัตรเครดิต" เป็นสาเหตุของการกู้ซื้อบ้าน / คอนโดไม่ผ่านได้จริงหรือ? ได้ที่นี่) (3) ทำประวัติเครดิตบูโรให้ดี และ (4) เลือกอัตราดอกเบี้ยที่ดีที่สุด และเหมาะสมกับตัวเอง เช่น ถ้าคิดว่า 3 ปีแรกรีไฟแนนซ์ได้แน่ ก็อาจเลือกธนาคารที่เสนอดอกเบี้ย 3 ปีแรกให้ต่ำที่สุด เป็นต้น (ดูอัตราดอกเบี้ยคอนโดล่าสุดได้ที่นี่)

ประเด็นถัดมาที่คุณพ่อคุณแม่ต้องพิจารณาคือ "งบประมาณ" ค่ะ ซึ่งนอกจากงบประมาณจะเป็นตัวบอกขนาดห้อง และทำเลที่จะซื้อได้แล้วยังมีปัจจัยภายในที่ควรพิจารณาด้วย เช่น จำนวนลูกๆ จะมาอยู่กันกี่คน? คุณพ่อคุณแม่มาอยู่ด้วยบ่อยหรือเปล่า? ซึ่งถ้าอยู่กันเกิน 1 คน หรือคุณพ่อคุณแม่มาอยู่ด้วยบ่อย และมีงบประมาณซื้อ 2 ห้องนอนไหว ก็น่าจะซื้อ 2 ห้องนอนไปเลย เพราะอย่าลืมว่าปกติคอนโดพอเราอยู่ไปเรื่อยๆ ข้าวของในคอนโดจะเยอะเพิ่มขึ้นไปเรื่อยๆ ตามอายุ และจำนวนปีที่เราอยู่ ดังนั้น โดยสรุปคือ ถ้างบประมาณมีปานกลางก็อาจเลือก 1 ห้องนอนขนาดใหญ่ หรือ 2 ห้องนอนแต่ทำเลอาจไม่เด่นมาก หรือถ้างบประมาณไม่จำกัด ก็อาจเลือกแบบ 2 ห้องนอน และทำเลเด่นมากไปด้วยเลยก็ได้ค่ะ 

คำถามนี้เป็นคำถามที่ฝรั่งเรียกว่า "Million Dollar Question" คือตอบยาก และอาจไม่มีคำตอบถูกต้องเหมาะสมสำหรับทุกคน แต่หลักอย่างหนึ่งคือ ถ้าอยากให้คอนโดที่ซื้อมีโอกาสสูงที่จะราคาขึ้นก็ควรซื้อในย่านที่ใกล้ หรือติดรถไฟฟ้าไว้ก่อน แต่สำหรับคุณพ่อคุณแม่บางคน ปัจจัยอื่นๆ ก็สำคัญก็ไม่แพ้กัน เช่น ทำเลที่ปลอดภัย โดยเฉพาะอย่างยิ่งถ้าเป็นลูกสาว หรือผู้ปกครองบางท่านอาจอยากได้ทำเลทั้งใกล้โรงเรียน และ (มองเผื่อไปในอนาคต) ใกล้ย่านธุรกิจที่ทำงานไปด้วยเลย ซึ่งบางโครงการในกรุงเทพก็มีคุณสมบัติประมาณนี้ เช่น คอนโดในย่านสีลม เรียกได้ว่าเป็นทำเลปลอดภัยระดับหนึ่ง และใกล้โรงเรียนหลายๆ ที่ เช่น เซนต์โยเซฟคอนแวนต์ กรุงเทพคริสเตียน และหากในอนาคตลูกทำงานแถวออฟฟิศตรงสีลม หรือสาทรก็ยิ่งสบายเลย แต่บางคนก็อาจไม่สนใจประเด็นพวกนี้เลยเน้นสะดวกในการเดินทางไป-กลับบ้านเกิดในต่างจังหวัด เช่น คนที่มีบ้านหลังแรกอยู่สมุทรสาคร ก็อาจเลือกคอนโดแถวพระราม 2 เพราะขับรถกลับสะดวก  

ข้อแนะนำเบื้องต้นคือ ลูกพร้อมจะใกล้มาอยู่เมื่อไหร่ ก็เริ่มมองหาได้เลย ซึ่งในกรุงเทพฯ มีโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่แล้วให้เลือกมากมาย เคล็ดลับต่อมาคือ ถ้าคุณพ่อคุณแม่อยากได้คอนโดมือหนึ่งมากกว่า ก็ให้ลองหาโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่แล้ว และเจ้าของโครงการเริ่มอยากปิดโครงการนะคะ เพราะช่วงนี้ เจ้าของโครงการมักจะจัดโปรโมชั่นเด็ดๆ เสมอ ถ้าพื้นฐานหน่อยก็เช่น ฟรีค่าโอน หรือบางทีใจดีหน่อยก็ลดราคากันเป็นล้านบาทเลย ตัวอย่างคอนโดสร้างเสร็จพร้อมอยู่แล้วก็เช่น "M ลาดพร้าว" ซึ่งก็ถือเป็นโครงการที่มี Potential สำหรับ "Upside Gain" ไม่น้อยเลย เพราะเป็นโครงการใกล้ Multiple Stations คือปัจจุบันห่างจาก MRT สถานีพหลโยธินประมาณ 350 เมตร และอีกหน่อยเมื่อรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีเขียวหมอชิต-คูคตเสร็จในอีก 4-5 ปีข้างหน้าก็จะมีสถานีห้าแยกลาดพร้าวอยู่หน้าโครงการเป๊ะเลยค่ะ แถมอยู่ตรงข้าม Central ลาดพร้าวและโรงเรียนหอวังพอดี ตัวอย่างโปรโมชั่นของโครงการนี้ก็ดูได้ตามรูปข้างบนเลยค่ะ  

เวลาเห็นข้อความ Line จากคุณลูกบอก "แม่ๆ หนูเจอโครงการถูกใจล่ะ" ได้ยินแบบนี้ อย่าเพิ่งรีบไฟเขียวให้ซื้อนะคะ เพราะบางทีคุณลูกมีประสบการณ์ในการเลือกที่อยู่อาศัยน้อย หรือมี Hidden Agenda เช่น แฟนพักอยู่คอนโดนี้พอดี เราในฐานะพ่อแม่ต้องไปดูห้องจริงด้วยค่ะ เพราะห้องแต่ละห้องอาจมีข้อดีข้อด้อยต่างกัน เช่น ห้องที่อยู่ตรงทางสามแพร่ง คุณพ่อคุณแม่ที่ถือเรื่องฮวงจุ้ยอาจไม่ชอบห้องแบบนี้ หรือบางห้องใกล้บริเวณทิ้งขยะเกินไป นอกจากนี้ คุณพ่อควรช่วยลงพื้นที่เดินรอบๆ โครงการดูด้วย เพราะบางโครงการตัวอาคารและส่วนกลาง Perfect เลย แต่ซอยทางเข้าโครงการค่อนข้างเปลี่ยวตอนกลางคืน ยิ่งถ้าลูกเราไม่ขับรถ และเป็นผู้หญิงด้วยล่ะก็ เราต้องระวังเรื่องพวกนี้เป็นพิเศษเลยล่ะค่ะ

สุดท้ายนี้ ถ้าเราซื้อคอนโดให้ลูกเสร็จเรียบร้อยแล้ว อย่าลืมนะคะว่าคอนโดเป็นทรัพย์สินที่มี "ค่าใช้จ่ายต่อเนื่อง" ติดพ่วงมาด้วยนะคะ (ซึ่งไม่เหมือนอสังหาฯ อื่นๆ อย่างที่ดินเปล่า) ค่าใช้จ่ายหลักๆ เลยก็เช่น ค่า Sinking Fund ซึ่งจะเป็นเงินกองทุนสำรองเอาไว้ใช้จ่ายในระยะยาวของตัวคอนโด (เช่น ค่าใช้จ่ายทาสีทั้งตึก ส่วนใหญ่คิดกันประมาณ ตร.ม. ละ 300-600 บาท) ค่าส่วนกลางซึ่งต้องเสียทุกปี (คิดเป็น ตร.ม. ไล่ตั้งแต่ 25-90 บาทแตกต่างกันไปแล้วแต่โครงการ) ค่าซ่อมแซมโน่นนี่เล็กน้อยทั้งในตัวห้องเราเอง และในพื้นที่ส่วนกลาง เพราะคอนโดส่วนใหญ่มักมีวัสดุเสียอยู่เรื่อยๆ เมื่อเวลาผ่านไป เช่น พื้นไม้ลามิเนตแตกร่อน ท่อน้ำรั่วซึม เป็นต้น ซึ่งเวลาซ่อมแซมทีก็อาจทำให้เราเสียเงินได้ตั้งแต่ 5,000 - 100,000 บาทต่อปีได้เหมือนกันค่ะ (ดูค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับคอนโดทั้งหมดได้ที่นี่ค่ะ)

หวังว่าคำแนะนำเบื้องต้นพวกนี้จะเป็นประโยชน์เพื่อประกอบการตัดสินใจซื้อคอนโดให้ลูกๆ อย่างคุ้มค่าเงินสำหรับคุณพ่อคุณแม่ทุกท่านนะคะ แล้วพบกันใหม่คราวหน้ากับบทความดีๆ เกี่ยวกับคอนโดจากเรา Checkraka.com ค่ะ