กะเทาะเปลือก "Life Asoke" : วิเคราะห์คอนโดมูลค่าสูงสุดของ AP ในปีนี้

ช่วงหลังๆ มานี้คอนโดใหม่ๆ เวลาเปิดตัวขึ้นมาแถวย่าน "อโศก" มักจะได้รับการจับตามองเป็นพิเศษ และในเวลาอีกไม่นานนี้ AP ก็เตรียมเปิดคอนโดใหม่แถวนี้อีกโครงการหนึ่งเหมือนกันประมาณเดือน มิ.ย. 58 คาดว่าจะใช้ชื่อ "Life Asoke" ซึ่งเท่าที่รู้มาก็คืออยู่ตรงข้าม Airport Link สถานี Hub มักกะสันเลย และจะเป็นโครงการที่มีมูลค่ามากที่สุดของ AP ประจำปีนี้ด้วย แต่น่าเสียดายข้อมูลอื่นๆ ยังไม่ค่อยมีมากนัก แต่ด้วยความที่กองบก. ของ Checkraka หลายคนอยากได้คอนโดในพื้นที่แถบนี้ เพราะว่าการเดินทางสะดวกมากเป็น Hub Transit โดยมีการเชื่อมต่อระหว่าง Airport Link สถานีมักกะสัน และ MRT สถานีเพชรบุรี อีกทั้งยังใกล้ห้างสรรพสินค้าไม่ว่าจะเป็นฝั่งพระราม 9 ก็จะมีเซ็นทรัลพระราม 9 ฟอร์จูนทาวน์ และเอสพลานาด รัชดา ส่วนฝั่งอโศกก็จะมี Terminal 21 ค่ะ หรือจะเป็นแหล่ง Hangout ย่านนี้ก็มีใกล้ๆ ที่ย่านรัชดา และ RCA น่าสนใจขนาดนี้ทีมงานเราจึงลองวิเคราะห์โครงการนี้กันเล่นๆ ดู และคาดคะเนความน่าจะเป็นในหลายๆ เรื่องของโครงการนี้มาให้ดูกันค่ะ 

เดินทางเข้ามาสู่ตอนจบแล้วนะคะ ตอนนี้คงลุ้นกันตัวโก่งแล้วว่า Life Asoke ตัวจริงจะเป็นแบบไหน? สำหรับวันนี้เราจะมาเจาะลึกเรื่องพื้นที่ส่วนกลางและ Unit Design กันค่ะ ซึ่งจากการแถลงข่าวเปิดตัวโครงการ Life Asoke ที่บอกว่ามูลค่าของโครงการสูงถึง 6,300 ล้าน!!! มีจำนวนยูนิต 1,634 ยูนิต!!! โปรเจคใหญ่ขนาดนี้แน่นอนว่าคนที่สนใจจะจองคงคาดหวังว่าส่วนกลางจะต้องใหญ่ไม่ธรรมดา หรืออย่างน้อยๆ จะมีอะไรให้เห็นบ้าง จากข้อมูลที่ Checkraka มีอยู่เราลองเอามารวบรวมและปั้นดูกันว่าส่วนกลางของโครงการนี้เป็นยังไงบ้าง

ก่อนที่เราจะคาดเดาส่วนกลางของโครงการไลฟ์ อโศก (Life Asoke) เราลองย้อนดูข้อมูลโครงการและส่วนกลางของ Life ตัวที่ผ่านๆ มากันก่อนว่าส่วนกลางที่ให้มานั้นมีอะไรบ้าง

จากตารางจะเห็นว่า Life ได้พัฒนาขึ้นมาเรื่อยๆ ที่เห็นได้จากภายนอกชัดๆ เลยก็คือ การออกแบบรูปทรงอาคารและการตกแต่งภายนอกที่มีความโมเดิร์นขึ้น เมื่อไล่ดูส่วนกลางก็เรียกได้ว่าพัฒนาขึ้น เพิ่มความสะดวกสบายให้กับผู้อยู่อาศัยและออกแบบสวยขึ้นค่ะ สำหรับโครงการ Life Asoke นั้นมีขนาด 1,634 ยูนิต เราคงเห็นการออกแบบรูปทรงอาคารกันไปแล้วสวยโมเดิร์นเหมาะกับผู้อยู่อาศัยในเมือง ซึ่งจากที่ได้ยินมา ส่วนกลางและสวนนั้นมีพื้นที่กว้างขวางถึง 5 ไร่ เรียกว่าใหญ่โตทีเดียวค่ะ และคงมีการออกแบบให้โมเดิร์นไปในทิศทางเดียวกันค่ะ โดยทั่วไปแล้วถ้าจะให้ดีขนาดของส่วนกลางนั้นต้องสร้างให้เพียงพอต่อผู้พักอาศัย ไม่หนาแน่นจนเกินไป จากการวิเคราะห์คาดว่าส่วนกลางของโครงการ Life Asoke น่าจะมีประมาณนี้ค่ะ

• สวนหย่อม
• สวนดาดฟ้า
• ห้องโถงพักผ่อน
• ฟิตเนส
• สระว่ายน้ำ

ซึ่งสระว่ายน้ำของโครงการ Life ตัวก่อนๆ จะมีสระว่ายน้ำ 1 อาคาร/1 สระ สำหรับ Life Asoke ก็คงจะมี 1 สระเช่นเดียวกัน แต่ขนาดคงต้องใหญ่กว่ามาก หากเปรียบเทียบกับโครงการ Life ลาดพร้าว 18 ที่มี 419 ยูนิต ต่อขนาดสระ 7*25 เมตร ก็เป็นไปได้ว่า Life Asoke ก็อาจจะมีขนาดของสระถึง 10*30 เมตร หรือมากกว่า รวมไปถึงฟิตเนส ห้องโถงรับรอง (Lobby) ที่มีพื้นที่การใช้งานที่รองรับความต้องการของทุกผู้พักอาศัย และสวนหย่อมที่มีขนาดกว้างถึง 5 ไร่ ถ้าเป็นเช่นนั้นก็จะทำให้ผู้อยู่อาศัยพักผ่อนกันได้จริงๆ ได้รับความสดชื่นกันแบบเต็มที่ ไม่ใช่เป็นสวนเล็กสวนน้อยที่เป็นไปเพื่อการตกแต่งเท่านั้น

จากที่เราคาดการณ์รูปทรงของตัวอาคารไปเมื่อตอนที่ 1 ตอนนี้เรามาดูกันว่าส่วนกลางในพื้นที่ 5 ไร่ ที่พร้อมไปด้วยสระว่ายน้ำ สวนหย่อม ฟิตเนสจะอยู่ตรงไหนกันบ้าง

จากภาพอาคารด้านบน Checkraka ฟันธงไปเลยว่าสระว่ายน้ำอยู่บริเวณด้านหน้าของตัวอาคารแน่นอน ลองนับดูก็น่าจะประมาณชั้นที่ 7 ค่ะ ถ้าออกแบบให้สระว่ายน้ำอยู่บริเวณข้างหน้าแบบนี้แล้วฟิตเนสก็คงอยู่ที่ชั้น 7 เช่นกัน หันหน้ารับวิวสระว่ายน้ำไปในตัว และเมื่อมองเรื่องทิศทางตัวอาคารนั้นตัวอาคารหันหน้าไปทางถนนอโศก-ดินแดง หมายความว่าตัวอาคารตั้งอยู่ตรงข้ามกับพื้นที่มักกะสันซึ่งล่าสุดผลสรุปก็ออกมาแล้วว่าจะมีการสร้างสวนและพิพิธภัณฑ์ 150 ไร่ และเชิงพาณิชย์ 140 ไร่ จึงทำให้ชั้นของสระว่ายน้ำและฟิตเนสจะได้รับวิวพื้นที่เชิงพาณิชย์ที่อยู่ตรงข้ามกับโครงการค่ะ ซึ่งจะเป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์แบบไหนนั้นเราคงต้องติดตามกันต่อไป และส่วนสุดท้ายก็คือสวนหย่อมที่เดากันว่ามีขนาด 1 ไร่นั้น ก็น่าจะอยู่ด้านหน้าทางเข้าโครงการ ไม่แน่ก็อาจจะรวมไปถึงพื้นที่โดยรอบอาคารด้วย แต่จริงๆ แล้วจำนวนยูนิตมากขนาดนี้น่าจะมีพื้นที่สวนที่กระจายตัวออกไป เพราะบางคนอาจจะไม่อยากลงมาเดินที่ชั้นล่าง ดังนั้นน่าจะเพิ่มบริเวณดาดฟ้าหรือบริเวณเดียวกับกับสระว่ายน้ำก็ได้ค่ะ

*Checkraka Trick
หากใครจะซื้อเพื่อลงทุนและปล่อยเช่าหรือขายได้ในราคาดีๆ อาจจะต้องเล็งห้องวิวมักกะสันค่ะ ยิ่งชั้นสูงเท่าไหร่ก็จะเห็นวิวสวนชัดเจนมากขึ้น และฝั่งนี้ปัจจุบันยังไม่มีตึกสูงมาบัง (เว้นแต่จะมีการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์ในพื้นที่มักกะสันเป็นอาคารสูง) แต่ถ้าหากซื้อเพื่ออยู่เองก็แล้วแต่ชอบเลยว่าอยากจะได้วิวสวนมักกะสันในระยะไกล อยากได้วิวสระว่ายน้ำ หรือถ้าชอบวิวเมืองก็ต้องเลือกยูนิตฝั่งด้านหลังที่ยามค่ำคืนก็มีแสงไฟจากตัวตึกและท้องถนนสวยงามไปอีกแบบ

นักลงทุนหรือผู้ที่สนใจจะซื้อคอนโดมือใหม่ๆ อาจจะยังไม่ทราบว่าระดับของคอนโดมิเนียมนั้นมีหลายระดับ ซึ่งหากราคาต่อตารางเมตรสูง ก็หมายความว่าโดยรวมก็จะต้องหรูดูดี หรือถ้าเป็นคอนโดในระดับกลางๆ โดยรวมก็จะอยู่ในกลางๆ ไม่หรูหรามาก แต่ก็ไม่ใช่ไม่สมราคานะคะ เพราะระดับพวกนี้ทำให้เรามองภาพรวมของคอนโดได้ด้วยว่าจะเป็นแบบไหน ไม่คาดหวังเกินราคาค่ะ สำหรับ AP นั้นได้แบ่งระดับของคอนโดมิเนียมออกเป็น 6 ระดับค่ะ เรียงลำดับจากบนไปล่าง

จากรูปจะเห็นว่าตัว Life Asoke อยู่ในระดับที่ 4 ที่เป็นคอนโดระดับกลางๆ ของ AP แต่ด้วยมูลค่าโครงการที่สูง ยูนิตที่มาก อีกทั้งยังร่วมทุนกับ Mitsubishi Estate นำการออกแบบจากญี่ปุ่นเข้ามาผสมผสาน ดังนั้น Checkraka มองว่าความสวยหรูดูแพงของ Life Asoke คงยกระดับขึ้นมาจาก Life ตัวก่อนๆ อาจจะเฉียดๆ กันกับ Rhythm เลยล่ะค่ะ 

ภาพการประกาศร่วมทุนอย่างเป็นทางการระหว่าง AP และ Mitsubishi Estate Group 

ส่วนเรื่องการตกแต่งแบบญี่ปุ่นมาใช้นั้นเราเห็นคำโปรยมาว่า "ผสานปรัชญาการออกแบบสไตล์ญี่ปุ่นในทุกขั้นตอนการออกแบบ" ตรงนี้เรามองว่า คงนำมาผสานกับการออกแบบงานสถาปัตยกรรมภายนอกและภายใน รวมไปถึงพื้นที่ส่วนกลางด้วย ซึ่งการหยิบเอา Concept ญี่ปุ่นมาใช้นั้น ช่วยเพิ่ม Value ให้กับ Life Asoke ทำให้โครงการนี้ดูมีชีวิตชีวามากขึ้น

จากข่าวการเปิดตัวคอนโดมิเนียมของ AP 6 โครงการในเดือนมิถุนายนนี้ มีโครงการคอนโดมิเนียมหลายระดับของ AP เปิดตัวทั้ง Life, Aspire และ Rhythm ทั้งเซ็ตนี้มีข่าวมาว่า มี Unit Design แบบใหม่ที่พัฒนาฟังก์ชันการใช้งานให้เป็นแบบ 1 ห้องนอนพร้อมห้องอเนกประสงค์ 1 ห้องค่ะ ซึ่งทาง Checkraka คิดว่า Life Asoke  ก็น่าจะมี Unit Design แบบ 1 Bed plus นี้ค่ะ เพราะทาง AP ให้ความสำคัญเรื่องของ "สเปซ" เพื่อให้ใช้ทุกพื้นที่ให้คุ้มค่า ซึ่งความพิเศษของแบบ 1 Bed plus ก็คือเป็นยูนิตที่มี 1 ห้องนอน และมีห้องอเนกประสงค์สามารถทำเป็นห้องทำงาน ห้องแต่งตัว หรือเป็นห้องนอนอีกห้องก็ได้ ทั้งนี้เพื่อให้สอดรับต่อพฤติกรรมของคนเมืองที่เปลี่ยนไปจากเดิม 

AP มีจุดแข็งเป็นทำเลที่ตั้งโดยการนำ 5 รัศมีที่สำคัญมายึดเป็นหลักการสร้างโครงการค่ะ เรื่องแรกก็คือการเดินทางที่ 15 นาทีต้องเชื่อมต่อไปยังรถไฟฟ้า ทางด่วนได้ สองคือต้องใกล้โรงพยาบาล สวนสาธารณะ ภายในเวลา 15 นาที สามคือรัศมีเรียนรู้ ที่ต้องมีโรงเรียน สถานศึกษาตั้งอยู่ภายในรัศมี 5 กม. สี่คือรัศมีวัฒนธรรม ที่มีวัด ร้านกาแฟ พิพิธภัณฑ์ เพื่อให้การใช้ชีวิตมีเส่ห์มากขึ้น สุดท้ายคือรัศมีชีวิตที่ชอบ 15 นาทีจะต้องถึงตลาด สวนสาธารณะ สมาคมต่างๆ ที่ตอบโจทย์ของผู้อยู่อาศัย แน่นอนว่า Life Asoke ก็ต้องอยูในเกณฑ์ทั้ง 5 เกณฑ์นี้ทำให้เรามั่นใจได้ว่าเมื่อเข้าอยู่ก็ไม่ต้องกังวลทุกเรื่องเกี่ยวกับการอยู่อาศัยค่ะ

ไล่เลียงดูแล้วมีไม่กี่โครงการที่น่าซื้อในปี 2015 ซึ่ง Life Asoke ก็ติดโผเป็น 1 ในนั้น เรามาดูเหตุผลว่าเพราะอะไรทำไม Life Asoke ถึงน่าซื้อกันค่ะ

• การเดินทาง เป็น Transit Hub เชื่อมต่อรถไฟฟ้าใต้ดิน สถานีเพชรบุรี กับ Airport Link สถานีมักกะสัน และยังอยู่ใกล้จุดขึ้นลงทางด่วนอีกด้วย
• สภาพแวดล้อม ในปัจจุบันอาจจะดูแห้งๆ ไปบ้าง แต่ถ้าหากมองภาพอนาคตเราจะเห็นพื้นที่นี้เป็นย่านที่ทันสมัยเลยทีเดียวค่ะ เพราะมีทั้งสวนและพื้นที่เชิงพาณิชย์โซนมักกะสัน Singha Complex รวมไปถึงคอนโดที่จ่อคิวกันขึ้นตั้งแต่แยกอโศก-เพชรบุรีไปจนถึงพระราม 9
• การตกแต่ง นอกเหนือจากเรื่องทำเล การเดินทาง สภาพแวดล้อม Life Asoke ยังโดดเด่นด้วยการนำวิธีคิดแบบญี่ปุ่นเข้ามาผสมผสาน ที่นอกจากจะมีความสวยงามเรียบง่ายตามสไตล์ญี่ปุ่นแล้ว ยังคุ้มค่าในเรื่องพื้นที่ใช้สอยที่มากขึ้นอีกด้วย
• ราคา ถ้าเปรียบเทียบกับคู่แข่งในย่านนั้น Life Asoke ก็ถือว่าเป็นโครงการที่เปิดตัวมาในราคาที่ไม่แพงค่ะ เพราะ ในย่านอโศก-เพชรบุรี ใกล้รถไฟฟ้า MRT สถานีเพชรบุรี ราคาต่อตารางเมตรพุ่งไปจนถึง 2 แสนกว่าบาทกันหมดแล้ว (ดูรายละเอียดได้ในตอนที่ 2)
• เหมาะลงทุนไหม? หรืออยู่อาศัยดีกว่า? เราคิดว่าทำเลนี้เหมาะทั้งการอยู่อาศัยเองและการลงทุนปล่อยเช่าระยะสั้น/ระยะยาวในอัตราส่วนที่เท่าๆ กันค่ะ เพราะขึ้นชื่อว่าทำเลดี ใครๆ ก็สนใจ ซึ่งข้อดีอย่างหนึ่งของตรงนี้ก็คืออยู่ใกล้ Airport Link อาจปล่อยเช่าระยะสั้นๆ ได้ในระหว่างที่นักท่องเที่ยวต่างชาติอยู่ในประเทศไทยได้ค่ะ

ทำเลบูมปี 2015 นี้ต้องยกให้ย่านอโศกไปจนถึงพระราม 9 จริงๆ ค่ะ เพราะย่านนี้กำลังจะเตรียมตัวเป็น CBD แห่งใหม่ของกรุงเทพฯ และราคาเท่านี้ในทำเลนี้เราต้องบอกว่าพลาดไม่ได้ ต้องรีบจับจองไว้เพราะถ้าหากอยากได้คอนโดที่ตรงนี้ในอนาคต อาจจะต้องนั่งเสียใจเพราะหาไม่ได้อีกแล้วค่ะ  หวังว่าบทความทั้ง 3 ตอนนี้ จะช่วยคุณผู้อ่านตัดสินใจในการซื้อคอนโดได้นะคะ 

คลิกเพื่อลงทะเบียนเพื่อรับสิทธิพิเศษโครงการ Life Asoke

ข่าวล่าสุดเกี่ยวกับข้อสรุปโครงการ "สวนมักกะสัน การรถไฟแห่งประเทศไทย" ออกมาแล้วค่ะว่าจะพัฒนาพื้นที่มักกะสันให้เป็น "สวน-พื้นที่เชิงพาณิชย์-พิพิธภัณฑ์" คลิกเพื่ออ่านข่าว ทำให้กระแสของ Life Asoke มาแรงจริงๆ ยิ่งแสดงให้เห็นเลยละค่ะว่า ทำเลที่ตั้งของ "Life Asoke" นี้กำลังเป็นที่จับตามองเป็นอย่างมาก

แถมตอนนี้มีข่าวร้อนจาก AP ออกมาคือ ภาพ 1 ก้าวจากทางเชื่อมรถไฟฟ้าซึ่งก็ตรงกับที่ทีมงาน Checkraka ของเราวิเคราะห์ไว้ 50% เลยทีเดียวนะคะ จากกระแสที่มาแรงก็มีคนถามมาเยอะมากเรื่องนึงก็คือ "ทำเลดีขนาดนี้ แพงหรือเปล่า?" ไม่รอช้า วันนี้ Checkraka เลยลองคำนวณราคาเล่นๆ เฉลี่ยเป็นตร.ม. ออกมา เรามาดูกันเลยค่ะว่าตัวเลขจะออกมาเป็นเท่าไหร่? 

โครงการ Life Asoke อยู่ในพื้นที่สุดขอบโซนสีแดงพอดี (ประเภท พ 4-3 พาณิชยกรรม โดยมี FAR = 8:1)
ข้อมูลจากสำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร http://www.bangkokplan.org/website/images/stories/bkkplan_02.pdf  

ก่อนจะเริ่มกดเครื่องคิดเลขคำนวณหาราคาต่อตารางเมตร เราต้องตั้งตัวเลขตุ๊กตาขึ้นมาก่อนค่ะ ย้ำนะคะว่าตัวเลขพวกนี้เราไม่ได้มาจาก AP แต่เป็นตัวเลขที่เราคาดการณ์ หรือประเมินเองเพื่อวัตถุประสงค์การทำบทความนี้เท่านั้น ดังนั้นจึงไม่ควรนำไปอ้างอิงเป็นจริงเป็นจัง หรือนำไปใช้เพื่อวัตถุประสงค์อื่นๆ

พื้นที่ดิน (ข้อมูลจากงานแถลงข่าว AP)	6 ไร่ ครึ่ง
ราคาที่ดิน  (ข้อมูลจาก http://www.prd.go.th/ewt_dl_link.php?nid=30174)	ราคาประเมินราชการถนนอโศก-ดินแดงรอบปี 55-58 คือ 250,000 บาท/ตร.ว. เราขอวิเคราะห์ราคาที่ดินที่ได้มีการเสนอขายกันในปัจจุบันอยู่ที่ 400,000 บาท/ตร.ว.
โซนพื้นที่	พื้นที่สีแดง (ประเภทพาณิชยกรรม) เป็นพื้นที่ในโซนธุรกิจเป็นส่วนใหญ่ดังนั้นพื้นที่ในโซนสีแดงจะมีราคาที่ค่อนข้างสูง
อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (Floor Area Ratio) (ข้อมูลจากกฎกระทรวง ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2549)	8 : 1
ค่าก่อสร้าง (ประเมินคร่าวๆ จากวิศวกร)	ประมาณ 65,000 บาท/ตร.ม. สำหรับโครงการสูง 34 ชั้นระดับเกรดดี พร้อมดีไซน์การตกแต่งแบบญี่ปุ่น
ค่าใช้จ่ายในการดำเนินการและพัฒนา (โดยประมาณ)	25,000 บาท/ตร.ม. คิดจากการพัฒนาคอนโดมิเนียมระดับกลาง
พื้นที่ขาย (Net Saleable Area) (ข้อมูลจากโครงการอื่นในระดับเดียวกัน)	55%
Gross Margin  (ข้อมูลจากโครงการอื่นในระดับเดียวกัน)	30%

เมื่อได้ตัวเลขสมมติฐานตุ๊กตาขึ้นมาแล้ว เราลองมาคำนวณสนุกๆ กันดูค่ะว่าจะออกมาสักเท่าไหร่?

ขั้นตอนการคำณวนแบบประมาณการ
1.	พื้นที่ดินแปลงเป็น ตร.ม.	6 1/2 ไร่ x 400 = 2,600 ตร.วา 2,600 ตร.วา x 4 = 10,400 ตร.ม.
2.	Gross Floor Area (FAR 8:1)	10,400 x 8 = 83,200 ตร.ม.
3.	Net Saleable Area	สมมติที่ 55% 55% ของ 83,200 = 45,760 ตร.ม.
4.	ค่าก่อสร้างอาคารสูง 34 ชั้น คาดเดาโดยประมาณ 65,000 บาท/ตร.ม.	45,760 x 65,000 บาท = 2,974,400,000 บาท
5.	ค่าใช้จ่ายในการดำเนินการและพัฒนา ดาดเดาโดยประมาณ 25,000 บาท/ตร.ม.	45,760 x 25,000 บาท = 1,144,000,000  บาท
6.	ราคาที่ดินคาดเดาโดยประมาณ	400,000 บาท x 2,600 ตร.ว. = 1,040,000,000 บาท
7.	รวมต้นทุนทั้งหมดโดยประมาณ (4)+(5)+(6)	2,974,400,000 + 1,144,000,000 + 1,040,000,000  = 5,158,400,000 บาท
8.	Gross Margin เบื้องต้นโดยประมาณ 30%	5,158,400,000 x 1.3 = 6,705,920,000 บาท
ราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตรที่ checkraka ขอคาดเดา		6,705,920,000 / 45,760 ตร.ม. = 146,545 บาท/ตร.ม.
หมายเหตุ :  1. การคำนวณและตัวเลขตุ๊กตาข้างต้น (ยกเว้นพื้นที่ดิน โซนพี้นที่ และ FAR) เป็นเพียงตัวเลขสมมติที่ทาง Checkraka วิเคราะห์หรือประมาณการณ์เองเพื่อการคำนวณในบทความนี้ เพื่อให้ผู้อ่านเห็นภาพชัดเจนยิ่งขึ้นในหลายๆ ปัจจัย และไม่ควรใช้ตัวเลขเหล่านี้ไปอ้างอิง หรือใช้ต่อเพื่อวัตถุประสงค์อื่นใด 2. การคำนวณข้างต้นเป็นการคำนวณแบบคร่าวๆเท่านั้น ในความเป็นจริงจะมีปัจจัย และตัวเลขอื่นๆ เข้ามาเกี่ยวข้องอีก  3. ข้อมูลตัวเลขหรือการคำนวณข้างต้นไม่ได้เป็นตัวเลขที่เราได้รับจาก AP และ AP ไม่ได้มีส่วนเกี่ยวข้องในการคำนวณใดๆ ข้างต้น ดังนั้น บทสรุปของการวิเคราะห์ หรือผลการคำนวณใดๆ เป็นเรื่องของทาง Checkraka แค่เพียงฝ่ายเดียว

ตามที่เราได้ลองคิดคำนวณเล่นๆ บทสรุปในมุมมองเราคือ โครงการ Life Asoke นี้น่าจะมีราคาเฉลี่ยทุกห้องทั้งโครงการต่อตารางเมตรประมาณ 146,545 บาทค่ะ เราลองมาดูราคาคอนโดในย่านอโศก-เพชรบุรีกันค่ะว่าราคาเท่าไหร่กันบ้าง

โครงการ	เปิดตัว	ราคาเริ่มต้นโดยประมาณ	ราคา/ตร.ม.
Q Asoke	2013	ราคาเปิดตัว  4,400,000 บาท ราคาปัจจุบัน 9,800,000 บาท	ราคา/ตร.ม. เปิดตัว  146,666 บาท ราคา/ตร.ม. ปัจจุบัน 217,777 บาท
The Address Asoke	2009	ราคาเปิดตัว   3,950,000 บาท ราคาปัจจุบัน  8,590,000 บาท (Resale)	ราคา/ตร.ม. เปิดตัว  110,000 บาท ราคา/ตร.ม. ปัจจุบัน 239,300 บาท (Resale)

ราคาเปิดตัว Life Asoke อยู่ที่ 2.xx ล้านบาท ทางเราคิดว่าน่าจะเป็น 2.89 หรือ 2.99 ล้านบาท ซึ่งจากกระแสในโซเชียลและในหลายๆ ด้านและประเมินจากโครงการที่ผ่านมาของ AP ขนาดห้องเริ่มที่ 26 ตร.ม. ราคาเฉลี่ยก็จะเริ่มต้นที่ 115,000 บาทค่ะ ดังนั้น Life Asoke ราคาเฉลี่ยเริ่มต้นก็คงจะอยู่ที่ 115,000 - 140,000 บาท ราวๆ นี้  และหากมองไปถึงอนาคตจะเห็นได้ว่าราคาของคอนโดในย่านนี้พุ่งสุงขึ้นมาก (ตารางด้านบน) ดังนั้นราคาโครงการ Life Asoke ในอนาคตก็มีแนวโน้มพุ่งขึ้นตามไปด้วย ซึ่งถ้าหากเปรียบเทียบราคากับทำเลเรียกได้ว่าคุ้มค่ามากๆ เลยค่ะ จากคำถามที่ว่า "Life Asoke ทำเลดีขนาดนี้ แพงหรือเปล่า?" จึงขอตอบตรงนี้เลยว่าไม่แพงค่ะ ราคานี้ทำเลแบบนี้หาที่ไหนไม่ได้อีกแล้ว

คลิกเพื่อลงทะเบียนเพื่อรับสิทธิพิเศษโครงการ Life Asoke

ที่ตั้งของโครงการ Life Asoke ตั้งอยู่บนถนนอโศก-ดินแดง ตัดกับถนนกำแพงเพชร 7 ติดกับโรงพยาบาลผิวหนัง อโศก

ได้ยินมาว่าโครงการนี้มีขนาดใหญ่ที่สุดของ AP ประจำปีนี้เลย ทั้งในแง่มูลค่า และจำนวนยูนิต ดังนั้นเพื่อให้ได้ข้อมูลของจริงมากที่สุด ทีมงานเราจึงได้ลงสำรวจพื้นที่จริงกันให้เห็นว่าพื้นที่โครงการจะใหญ่แค่ไหน ซึ่งพอไปถึงก็พอเดาได้ว่าอยู่ประมาณไหนและก็ได้เก็บรูปมาฝากกัน แต่ปัญหาคือเส้นขอบเขตโครงการยังดูงงๆ เช่น จะกินบริเวณตึกแถวด้านหน้าด้วยหรือไม่? ตัวโครงการจะรูปร่างแบบไหน? จากกระแสใน Social ก็พอจะเห็นภาพคร่าวๆ ว่า ตัวตึกคล้ายๆ จะเป็นตัว U หรือ ตัว I ค่ะ ซึ่งเราคงต้องรอดูกันตอนช่วงเปิดตัวว่าแปลงที่ดินจะเป็นแบบไหน และดีไซน์สุดท้ายของตัวอาคารจะออกมาเป็นอย่างไร

ภาพจาก http://www.skyscrapercity.com/showthread.php?t=1803503
จากภาพตัวอาคารที่เปิดเผยในวันแถลงข่าวในมุมนี้ Checkraka มองว่าพื้นที่โครงการและรูปทรงอาคารน่าจะเป็น 2 แบบค่ะ

คาดการณ์รูปร่างที่ดินและตัวอาคารกันไปแล้วลงมาดูพิ้นที่จริงกันบ้างค่ะ ทางทีมงานได้ลงไปเดินสำรวจพื้นที่กันมาแล้ว พบว่ากำลังปรับพื้นที่กันอยู่

(คลิกเพื่อชมภาพขนาดใหญ่)
จากพื้นที่ของโครงการที่ทางทีมงานเห็นนั้นประมาณนี้ค่ะ แต่เดิมเป็นพื้นที่ชุมชนแออัดที่รื้อถอนไปเรียบร้อยแล้วกว่า 80% 

ภาพถ่ายของพื้นที่โครงการตอนนี้ มีล้อมรั้วก่อสร้างอยู่ค่ะ ซึ่งน่าจะเป็น sales gallery

ดูจากแปลงที่ดินแบบคาดเดาคร่าวๆ แล้ว ตัวโครงการ "Life Asoke" น่าจะใหญ่พอสมควร และน่าจะมีทางเข้า-ออกมากกว่า 1 ทาง ส่วนจะเข้า-ออกทางไหนได้บ้างนั้น เรายังไม่แน่ใจแต่ก็ได้ลองวาดภาพเส้นทางเข้าออกโดยใช้ Google Map และคาดการณ์เป็นเปอร์เซ็นต์ว่าแต่ละเส้นทางจะมีความเป็นไปได้มากน้อยแค่ไหน ดังนี้ค่ะ

เส้นทางที่ 1 - ความเป็นไปได้ 100 %
เส้นทางแรกจากถนนใหญ่อโศก-ดินแดงเลย ถ้าเริ่มจากแยกพระราม 9 วิ่งเข้าถนนอโศก-ดินแดง จะมีซอยเล็กๆ ที่อยู่ติดโรงพยาบาลผิวหนังอโศก ซึ่งทางนี้ก็น่าจะทะลุเข้า-ออกโครงการได้แน่นอนถ้าดูจากภาพพื้นที่ปัจจุบัน

เส้นทางที่ 2 - ความเป็นไปได้ 50 %
เส้นทางที่ 2 ใช้ถนนรองคือถนนกำแพงเพชร 7 (Local Road) พื้นที่โครงการดูแล้วติดถนนกำแพงเพชร 7 (Local Road) แน่นอน เราคาดว่าตรงนี้น่าจะเป็นทางเข้า-ออกที่มีความเป็นได้ได้ ประมาณ 50% ค่ะ

เส้นทางที่ 3 - ความเป็นไปได้ 100 %
เส้นทางนี้เป็นเส้นทางที่เราวิเคราะห์เพิ่มเติมนะคะ ถ้าขนาดที่ดินใหญ่ก็จะทำให้สามารถเข้า-ออกถนนสาธารณะด้านข้างได้ด้วย ซึ่งแน่นอนว่า AP ต้องไม่พลาดเส้นทางนี้และต้องเป็นอีกจุดขายของโครงการนี้แน่นอนค่ะ ทางนี้อาจเข้าโครงการได้โดยเริ่มจาก "ทางด่วนศรีรัช (ด่านอโศก 2)" แต่ไม่ต้องขึ้นทางด่วน วิ่งชิดซ้ายสุดเลย เลี้ยวซ้ายเข้าซอยที่จะไป "การทางพิเศษแห่งประเทศไทย" จากนั้นเลี้ยวซ้ายเข้าซอยที่มีทาวน์เฮ้าส์ น่าจะทะลุบริเวณโครงการได้ค่ะ

จากที่ AP ได้โฆษณาว่าโครงการ "Life Asoke" ห่างจากรถไฟฟ้าเพียง "1 ก้าว" คำถามผุดขึ้นมาในใจทันทีว่าคำโฆษณาประมาณนี้มาอีกแล้ว!! "ติดรถไฟฟ้า", "ใกล้รถไฟฟ้า", "10 ก้าวจากรถไฟฟ้า" แต่คราวนี้แค่ 1 ก้าวเท่านั้น เท่าที่เราไปดูพื้นที่ของจริง ต้องบอกตรงๆ ว่า "เป็นไปได้ยาก" แต่ถ้าจะขึ้นป้ายแบบนี้คงต้องมีการเจาะทางเดินลอยฟ้าเพื่อไปลงหน้าโครงการ ซึ่งถ้าทำแบบนั้น ก็เป็นไปได้ คำถามคือจะเจาะตรงไหน? เท่าที่เราไปลองเดินดู เราเห็นว่ามีความเป็นไปได้ 2 ช่องทางดังนี้ค่ะ

นี่คือรูปของทางเชื่อมรถไฟฟ้าค่ะ จากที่ดูพื้นที่ของโครงการและทางเชื่อมในปัจจุบันแล้วจุดขึ้น-ลงของโครงการ
ที่บอกว่า 1 ก้าวจากรถไฟฟ้า จะเป็นไปได้ 2 ช่องทางตามที่วงไว้ค่ะ ซึ่งเราเดาว่าน่าจะต้องมีการเจาะทางเชื่อมนี้ค่ะ ส่วนจะเจาะตรงไหน? หน้าตาจะเป็นอย่างไร? Checkraka ลองทำรูปขึ้นมาให้ชม ลองไปดูกันค่ะ

ภาพด้านบนเป็นเพียงภาพจินตนาการที่ทางทีมงานคาดการณ์เอาไว้ ต้องรอดูกันค่ะว่า ตอนสร้างจริงแล้วจะเป็นอย่างไร สำหรับใครที่สนใจโครงการ Life Asoke ตอนนี้สามารถลงทะเบียนรับสิทธิพิเศษเพิ่มเติมได้แล้ว คลิกที่นี