ผ่อนบ้านครบ 3 ปี เลือก Refinance หรือ Retention ดี ?

ในการกู้บ้านสิ่งที่เป็นปัจจัยสำคัญในการเลือกธนาคาร ส่วนใหญ่แล้วจะเลือกจากดอกเบี้ยที่ถูกที่สุด ซึ่งในช่วง 3 ปีแรกการผ่อนกับธนาคารจะเป็นรูปแบบดอกเบี้ยคงที่ (MRR) แต่ละธนาคารมักจะงัดข้อเสนอพิเศษ และดอกเบี้ยแสนถูกมาล่อให้เราสนใจ แต่หลังจาก 3 ปีเป็นต้นไป ดอกเบี้ยจะเปลี่ยนเป็นแบบลอยตัว (MLR) ซึ่งดอกเบี้ยก็จะสูงขึ้น ทำให้เราต้องแบกรับภาระการผ่อนบ้านด้วยจำนวนเงินที่มากขึ้นตามไปด้วย ทางออกที่จะทำให้คนผ่อนบ้านได้ผ่อนบ้านในดอกเบี้ยที่ยังถูกเหมือนเดิม นั่นก็คือการ รีไฟแนนซ์ (Refinance) และอีกทางเลือกก็คือการ รีเทนชั่น (Retention) ที่จะสามารถช่วยในเรื่องของการลดอัตราดอกเบี้ยได้เหมือนกัน แต่ก็มีความแตกต่างกัน วันนี้เราจะมาพูดถึงสองเรื่องนี้ พร้อมกับบอกข้อดีและข้อควรระวังของทั้งสองแบบเพื่อเป็นคำแนะนำเล็กๆ น้อยว่าเมื่อถึงเวลานั้น เราควรเลือกรีไฟแนนซ์ หรือรีเทนชั่นบ้านดี ?

การรีไฟแนนซ์บ้าน ก็คือการนำสินเชื่อบ้านเดิมที่มีอยู่ไปยื่นกู้กับธนาคารใหม่ เพื่อจุดประสงค์ในการลดอัตราดอกเบี้ยให้ต่ำลง เราก็จะสามารถลดภาระค่าใช้จ่ายผ่อนชำระหนี้ในแต่ละเดือนให้น้อยลง และเราสามารถผ่อนบ้านให้หมดได้เร็วขึ้นนั่นเอง โดยทั่วไปแล้วเงื่อนไขของธนาคารมักจะให้เราสามารถรีไฟแนนซ์บ้านได้เมื่อผ่อนชำระมาแล้วครบ 3 ปี 

ในแต่ละธนาคารมักจะมีโปรโมชั่นดอกเบี้ยบ้านแข่งขันกันอยู่ตลอด รวมไปถึงดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์บ้านด้วยเช่นกัน ทำให้เราสามารถเลือกธนาคารที่มีอัตราดอกเบี้ยบ้านต่ำที่สุดได้อย่างอิสระ

เมื่อเราได้อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าเดิม การกำหนดขั้นต่ำที่ต้องจ่ายก็ลดลงไปด้วย ซึ่งจะทำให้เราสามารถลดภาระรายจ่ายแต่ละเดือนได้นั่นเอง

อีกทางเลือกเมื่อเราได้อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าเดิม การกำหนดรายจ่ายขั้นต่ำต่อเดือนก็ลดลงไปด้วย และถ้าหากเราจ่ายเยอะกว่าขั้นต่ำ ก็จะทำให้เราสามารถปิดหนี้ได้เร็วยิ่งขึ้นด้วยนั่นเอง

สำหรับการรีไฟแนนซ์ก็เหมือนการยื่นกู้ใหม่ทั้งหมด ทำให้มีค่าใช้จ่ายในการดำเนินการ ซึ่งเราควรคำนวนถึงความคุ้มค่าในส่วนนี้ด้วยว่า คุ้มกับดอกเบี้ยใหม่ที่ลดลงไหม ค่าใช้จ่ายได้แก่
- ค่าประเมินราคา 0.25-2%
- ค่าธรรมเนียมในการจดจำนอง 1%
- ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงิน (ไม่เกิน 10,000 บาท)
- ค่าประกันอัคคีภัย ทุกๆ 1-3 ปี
- ค่าธรรมเนียมอื่นๆ เงื่อนไขเป็นไปตามแต่ละธนาคาร (อาจมีหรือไม่มี)

การยื่นกู้ใหม่นอกจากจะมีค่าใช้จ่ายแล้ว เอกสารที่ต้องใช้ก็เหมือนกับการยื่นกู้ใหม่เช่นกัน ซึ่งจะต้องใช้ทั้งเอกสารบุคคล และเอกสารทางการเงินใหม่ทั้งหมด สามารถดูเอกสารได้ตามรายละเอียดของแต่ละธนาคารที่เราต้องการยื่นกู้ได้เลยค่ะ

การพิจารณาใหม่ของแต่ละธนาคารก็จะใช้เวลาเริ่มใหม่ทั้งหมดเช่นกัน ซึ่งเราจำเป็นต้องเตรียมตัวตั้งแต่เนิ่นๆ โดยสามารถยื่นเรื่องรีไฟแนนซ์กับธนาคารใหม่ได้ล่วงหน้า 1-2 เดือน ก่อนครบกำหนด 3 ปี เนื่องจากธนาคารใหม่อาจจะต้องใช้เวลานานในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อ เมื่อธนาคารอนุมัติเราสามารถผ่อนชำระกับธนาคารใหม่ได้โดยไม่ขาดช่วง

การรีเทนชั่นบ้าน ก็คือ การเจรจาขอลดอัตราดอกเบี้ย กับธนาคารที่ยื่นสินเชื่อบ้านธนาคารเดิม เมื่อเราผ่อนชำระหนี้บ้านมาแล้วครบ 3 ปี นั่นเอง หลักๆ แล้ว การรีเทนชั่น ก็มีไว้เพื่อการลดอัตราดอกเบี้ยบ้านเช่นกัน แต่มีความแตกต่างกันในเรื่องของเรายังต้องยื่นสินเชื่อกับธนาคารเดิม สมมติว่าเรามีสินเชื่อบ้านกับธนาคารไทยพาณิชย์อยู่ เมื่อผ่อนชำระครบ 3 ปี เราอยากรีเทนชั่นบ้าน เราก็ต้องทำกับธนาคารไทยพาณิชย์ ด้วยการไปเจรจาขอลดอัตราดอกเบี้ย ซึ่งทางธนาคารก็จะมีโปรโมชั่นอัตราดอกเบี้ยบ้านในแต่ละช่วงแตกต่างกันไป ไม่สามารถเลือกได้กับการรีไฟแนนซ์ค่ะ

ค่าใช้จ่ายนั้นมีเพียงค่าธรรมเนียมสินเชื่อ 1-2% ของวงเงินกู้เท่านั้น ซึ่งจะถูกกว่าการยื่นกู้ใหม่ทั้งหมด เราสามารถเอามาเป็นข้อพิจารณาตัวเลือกถึงความคุ้มค่าได้

ถ้าหากใครเป็นพวกที่ยุ่งๆ ไม่ค่อยมีเวลา การรีเทนชั่นก็อาจจะตอบโจทย์ตรงที่ไม่ต้องมาควานหาเอกสารใหม่ทั้งหมด ใช้เพียงสัญญาเงินกู้ ทะเบียนบ้าน และบัตรประชาชน ก็สามารถยื่นกับธนาคารเดิมได้เลย (หรืออาจจะมีอะไรเพิ่มเติมขึ้นอยู่กับแต่ละธนาคาร)

ธนาคารเก่ามีประวัติของคุณไว้หมดแล้ว หากที่ผ่านมามีการชำระหนี้อย่างตรงต่อเวลามาตลอด การอนุมติใหม่ก็คงจะไม่ใช่เรื่องยาก และใช้เวลาไม่นาน บางที่อาจจะใช้เวลาเพียง 7 วันทำการเท่านั้น

ธนาคารเดิมอาจจะไม่ได้มีตัวเลือกดอกเบี้ยที่ตรงใจเรามากนัก ซึ่งจะขึ้นอยู่กับโปรโมชั่นดอกเบี้ยในช่วงนั้นๆ ถ้าหากได้จังหวะที่ธนาคารเดิมมีดอกเบี้ยถูกก็ถือว่าโชคดีไปค่ะ

การรีเทนชั่น จะได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงจากธนาคารเดิมก็จริง แต่เมื่อเทียบกับการรีไฟแนนซ์แล้ว ก็ยังถือว่าสูงกว่าอยู่ดี ยกตัวอย่างเช่น เรามีสินเชื่อบ้านกับธนาคารไทยพาณิชย์ ด้วยอัตราดอกเบี้ยลอยตัวหลัง 3 ปีแรก 6% ถ้าหากรีไฟแนนซ์กับธนาคารอื่นอาจจะได้ดอกเบี้ยใหม่เพียง 3.5% แต่ถ้าหากรีเทนชั่นกับธนาคารเดิมจะได้รับดอกเบี้ยใหม่ 4% เป็นต้น ซึ่งถ้าหากรีเทนชั่น เราอาจจะต้องผ่อนต่อเดือนในอัตราที่สูงกว่าแบบรีไฟแนนซ์ก็เป็นได้เช่นกันค่ะ

เมื่อถามถึงความคุ้มค่าในเรื่องของตัวเงิน ค่าใช้จ่ายในการจ่ายต่อเดือน การรีไฟแนนซ์ดูเหมือนว่าจะให้ผลประโยชน์ที่คุ้มค่ามากกว่า เพราะส่วนใหญ่แล้วธนาคารใหม่มักจะมีโปรโมชั่นดอกเบี้ยที่น้อยลงกว่าการรีเทนชั่น เราสามารถเลือกธนาคารที่ให้เรตดอกเบี้ยที่คุ้มค่าจนกว่าเราจะพอใจได้ แต่ถ้าหากเรารีเทนชั่นกับธนาคารเดิม เมื่อถึงเวลาครบ 3 ปี แล้วช่วงนั้นธนาคารเดิมของเรามีอัตราดอกเบี้ยที่ไม่ได้ต่ำมากนัก เราก็จำเป็นต้องใช้อัตราดอกเบี้ยนั้นอย่างเลือกไม่ได้ ซึ่งมันอาจจะลดลงจากเดิมเพียงนิดหน่อย และอาจจะสูงกว่าการรีไฟแนนซ์นั่นเอง

อย่างไรก็ตาม ถ้าหากว่าช่วงนั้นธนาคารเรามีโปรโมชั่นดอกเบี้ยรีเทนชั่นที่ต่ำ และคุ้มค่าพอกับการที่ไม่ต้องเสียเวลาจัดเตรียมเอกสารใหม่ เราก็อาจจะเลือกการรีเทนชั่นได้เหมือนกันค่ะ สิ่งที่ดีที่สุดก็คือ การเตรียมตัว ค่ะ เมื่อเรารับรู้แล้วว่าจะครบกำหนดผ่อนชำระ 3 ปีแล้ว เราควรจะติดตามข่าวสารดอกเบี้ยของแต่ละธนาคารไว้เนิ่นๆ เพื่อจะได้นำตัวเลือกหลายๆ อย่างมาพิจารณาถึงความคุ้มค่ามากที่สุด เพื่อที่จะได้ไม่ต้องเสียดอกเบี้ยมากเกินไป ทำให้เราสามารถปิดหนี้ของเราได้เร็วขึ้นนั่นเองค่ะ

• "รีไฟแนนซ์บ้าน" ความจำเป็นที่คุณควรทราบ พร้อมตอบทุกข้อสงสัย และชี้เป้ารีไฟแนนซ์ที่ไหนดีสุด คุ้มสุด แบบไม่จกตา!

• รีไฟแนนซ์อย่างไรให้มีประสิทธิภาพมากที่สุด

• "รีไฟแนนซ์" ดี-ไม่ดี ยังไง?...มาดูกัน!!

• ไขข้อข้องใจ "Refinn" บริการรีไฟแนนซ์ออนไลน์ ที่จะช่วยตอบโจทย์ปัญหาหนี้สินซื้อบ้านของคนยุคใหม่

Source: bangkokbiznews | moneyguru | businesstoday | Sansiri