เคล็ดลับผ่อนบ้านให้หมดไว ปลดหนี้บ้านได้ภายใน 10 ปี

ระยะเวลาผ่อนบ้าน คอนโด หรือที่อยู่อาศัย ปกติแล้วสูงสุดจะอยู่ที่ 30 ปี (บางนโยบายอาจจะนานถึง 70 ปี ขึ้นอยู่กับธนาคาร เช่น ธอส. ออกสินเชื่อทูเจน กู้บ้านร่วม พ่อ+แม่+ลูก ผ่อนยาว 70 ปี!) อย่างไรก็ตาม ระยะเวลามาตรฐานที่ 30 ปี จะขึ้นอยู่กับ หน้าที่การงาน และอายุของผู้กู้ ยิ่งอายุน้อยก็จะยิ่งมีระยะเวลาผ่อนได้นานขึ้น แต่! เราก็ไม่ได้อยากเป็นหนี้กันนานขนาดนั้นอยู่ดีใช่มั้ยล่ะคะ เพราะกว่าจะใช้หนี้หมด ก็ปาไปจะแก่กันพอดี วันนี้เราก็เลยเอาเทคนิคการปลดหนี้บ้านให้ได้ภายใน 10 ปีมาฝากกัน ซึ่งสามารถประยุกต์ได้ตามจำนวนหนี้ที่เรามี เพื่อให้เร็วยิ่งขึ้นกว่านั้นได้อีก 3-5 ปี แบบนี้ก็ได้เช่นกันค่ะ เรามาดูกันเลย

สำหรับการกู้ยืมเงินเพื่อซื้อบ้าน จะมีหลักเกณฑ์การผ่อนบ้านแบบคิดง่ายๆ แบบนี้ค่ะ คือ กู้ 1,000,000 บาท ผ่อนต่อเดือนประมาณ 7,000 บาท ถ้า 2,000,000 บาท ก็จะผ่อนประมาณ 14,000 บาท เป็นต้น เป็นหลักเอาไว้คำนวณว่าเราเงินเดือนเท่าไหร่ถึงจะผ่อนไหวค่ะ ตามปกติแล้ว เราสามารถแบกรับภาระหนี้ได้ 40% ของเงินเดือน หากเราต้องการกู้ 2,000,0000 บาท ผ่อนต่อเดือน 14,000 บาท เราจำเป็นต้องมีเงินเดือนประมาณ 35,000 บาท เป็นต้น (ดู อยากจะ "กู้ซื้อบ้าน" ที่ใช่ บนทำเลถูกใจ ต้องมีเงินเดือนเท่าไหร่ดี ?)

เงินที่เราจ่ายคืนในแต่ละงวดนั้น แบ่งออกเป็น 2 ส่วนด้วยกันค่ะ คือ ส่วนเงินต้น และส่วนดอกเบี้ย ซึ่งดอกเบี้ยบ้านจะไม่ได้เท่ากันเป๊ะทุกปี เป็นดอกเบี้ยแบบลอยตัว (Floating Rate) มีสิ่งที่เรียกว่า MOL MLR MRR (ดูรายละเอียดได้ที่ ดอกเบี้ย MLR, MRR และ MOR ต่างกันอย่างไร) ใน 3 ปีแรก ดอกเบี้ยบ้านจะถูก และหลังจากนั้นจะเพิ่มขึ้นไม่เท่ากันในแต่ละธนาคาร แต่เราจะมายกตัวอย่างตัวเลขหลมๆ แบบให้ดูคคร่าวๆ ค่ะว่า ถ้าเรากู้เงินมาเท่านี้ เราต้องเสียดอกเบี้ยเท่าไหร่ จะให้เข้าใจจุดนี้ก่อน แล้วค่อยมาดูว่า เราจะแก้ปัญหาเรื่องนี้ยังไง

	เหตุการณ์สมมติ : กู้เงินซื้อบ้าน 2,000,000 บาท จ่ายขั้นต่ำ 14,000 บาท ดอกเบี้ย 6% ระยะเวลาผ่อน 30 ปี
	วิธีคำนวณดอกเบี้ยทั้งหมดคร่าวๆ
	14000 x 12 = 168,000 บาท ปีหนึ่งเราต้องจ่ายดอกเบี้ย 168,000 บาท 30 ปี ต้องจ่าย 5,040,000 บาท ทั้งๆ ที่เรากู้มาแค่ 2,000,000 บาท ส่วนที่เกินมา 3,040,000 บาท นั้นคือดอกเบี้ยทั้งหมด นั่นเองค่ะ

เคยมีใครสังเกตบ้างไหมคะ การที่เราต้องผ่อนบ้านนั้น ถ้าหากจ่ายตามปกติ ขั้นต่ำตลอดระยะเวลา 30 ปี หรือ 360 งวด เมื่อรวมยอดทั้งหมดแล้ว ยอดที่จ่ายไปสูงกว่ายอดที่เรายื่นกู้ในตอนแรกมาก โดยดอกเบี้ยนั้นสูงกว่าราคาบ้านด้วยซ้ำไปค่ะ เพราะฉะนั้นถ้าหากเราต้องมาจ่ายตามขั้นต่ำ ตามระยะเวลาเป๊ะๆ ก็จะทำให้เราเสียดอกเบี้ยเยอะเกินไปนั่นเอง เราถึงต้องมาหาว่ามีวิธีไหนที่จะทำให้เราประหยัดส่วนนี้ไปได้บ้าง

ทั้งหมดนี้ เป็นแค่ตัวเลขการคำนวณคร่าวๆ เพื่อประเมินความสามารถของเราในการผ่อนบ้าน ถ้าหากเราต้องการที่จะซื้อบ้านจริงๆ แต่เงินเดือนไม่ถึงเกณฑ์ที่คำนวณ สามารถคุยกับทางธนาคารเพื่อให้ธนาคารประเมินความเป็นไปได้อีกครั้งหนึ่ง เช่น ความมั่นคงทางอาชีพ ถ้าหากรับราชการ จะทำให้กู้ได้ง่ายขึ้น และวงเงินจะสูงกว่าคนที่เงินเดือนเท่ากันในสายอาชีพอื่น เป็นต้น นอกจากนี้ยังมีเรื่องของอายุ ถ้าหากเราอายุยังน้อย สามารถมีระยะเวลาในการกู้ยาวได้ถึง 30 ปี จำนวนการผ่อนต่อเดือนก็จะน้อยลง แต่ถ้าอายุเยอะ ระยะเวลาผ่อนสั้นลง การผ่อนต่อเดือนก็จะหนักไปด้วยเช่นกัน

อีกเรื่องหนึ่งที่ธนาคารจะเอามาพิจารณาก็คือ "การกู้ร่วม" ไม่ว่าจะเป็น คนในครอบครัวอย่าง พ่อแม่พี่น้อง หรือคู่สมรส ที่ทั้งแต่งงานและยังไม่ได้แต่งงาน ปัจจุบันบางธนาคารก็มีโปรโมชั่นกู้ร่วมสำหรับ LGBTQ+ อีกด้วยค่ะดูได้ที่นี่ เตรียมตัวยังไงให้คู่รัก LGBTQ กู้ร่วมซื้อบ้านได้ผ่านฉลุย และ รวมมาให้แล้ว 5 ธนาคารที่คู่รัก LGBTQ+ สามารถกู้ร่วมด้วยกันได้ ก็จะทำให้การกู้ซื้อบ้านนั้นง่ายยิ่งขึ้นอีกนั่นเอง

วิธีนี้อาจจะใช้ได้กับผู้ที่มีงานประจำค่อนข้างมั่นคง สามารถรู้ได้แน่ชัดว่าจะได้เงินก้อนจากโบนัสสิ้นปี หรือไม่ก็เงินก้อนจากอะไรก็ตาม ไม่ว่าจะเป็น ถูกหวย ญาติผู้ใหญ่ให้มา เมื่อได้เงินก้อนส่วนนี้แล้วให้เอามาโปะทีเดียวไปเลย ยิ่งได้มากก็โปะให้มากที่สุดเท่าที่ทำได้ จะทำให้ลดเงินต้นได้เยอะ ยอดหนี้เราก็จะลดลงได้เร็วนั่นเองค่ะ

วิธีพื้นฐานอีกอย่างก็คือการผ่อนให้เกินยอดขั้นต่ำที่ทางสถาบันการเงินกำหนด ถ้าคำนวณตามหลักเกณฑ์ที่ได้พูดถึงข้างต้น เช่น กู้เงินซื้อบ้าน 2,000,000 บาท ผ่อนขั้นต่ำจะอยู่ที่ 14,000 บาท ถ้าหากใครไม่ติดเรื่องภาระประจำเดือน แนะนำให้จ่ายเพิ่มเป็น 2 เท่าของขั้นต่ำ อย่างเคสนี้ก็จ่ายไป 28,000 บาทต่อเดือนเลยค่ะ จะทำให้ร่นระยะเวลาผ่อนลงมาได้อีกหลายปีเลยทีเดียว (ตัวเลขเปลี่ยนแปลงตามเรทของสถาบันการเงิน)

แต่ถ้าหากติดภาระอื่นๆ สามารถเพิ่มขั้นต่ำได้ตามความสะดวกของเราเลยค่ะ จะ 1,000 บาท หรือ 2,000 บาทก็ได้ทั้งนั้น อาจจะไม่ต้องเท่ากันทุกเดือนก็ได้ แต่ขอให้เกินขั้นต่ำไว้ก่อนค่ะ

ในที่นี้ไม่ได้หมายถึงให้หาเพิ่มนะคะ แต่คือการใช้ช่วงเวลาที่ดอกเบี้ยต่ำให้เป็นประโยชน์ อย่างที่ได้บอกไปข้างต้นว่า ดอกเบี้ยบ้านในช่วง 3 ปีแรกนั้นจะต่ำ และยอดจ่ายขั้นต่ำต่อเดือนก็จะไม่สูงมาก เป็นช่วงโอกาสดีที่เราสามารถผ่อนจ่ายต่อเดือนได้เยอะ เพื่อหักเงินต้นให้มากที่สุด เช่น กู้เงิน 2,000,000 บาท ดอกเบี้ยปีแรกอยู่ที่ 1.25% จ่ายขั้นต่ำ 5,000 บาท สามารถคำนวณง่ายๆ แบบนี้ค่ะ

จากเหตุการณ์ข้างต้นจะเห็นว่า ช่วงดอกเบี้ยต่ำ ทำให้เราสามารถจ่ายคืนเงินต้นได้มากกว่า เพราะฉะนั้น ต้องคอยหาเงินมาโปะ และคอยจ่ายเกินขั้นต่ำให้ได้ทุกเดือน พอครบ 3 ปี ก็ให้รีไฟแนนซ์ (คำแนะนำในข้อถัดไป) ช่วยให้ลดเงินต้น หนี้เราก็จะลดเร็วด้วยค่ะ

อย่างที่ได้บอกไปก่อนหน้า ดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้านจะเป็นดอกเบี้ยแบบลอยตัว (Floating Rate) ใน 3 ปีแรกดอกเบี้ยจะต่ำ บางสถาบันการเงินมีโปรโมชั่นดอกเบี้ยต่ำ เพื่อจูงใจให้เราไปทำสัญญาด้วย และจะตั้งกฏว่าห้ามรีไฟแนนซ์ก่อน 3 ปี แต่ก็มีบางธนาคารที่อาจจะตั้งเงื่อนไข 5 ปี 7 ปี แล้วแต่โปรโมชั่นดอกเบี้ย ณ ตอนยื่นกู้ อย่างไรก็ตามพอเข้าปีที่ 3 ดอกเบี้ยบ้านจะปรับขึ้นดอกเบี้ยตาม MRR ซึ่งจะสูงขึ้นกว่า 1-3 ปีแรก ทำให้เราต้องผ่อนต่อเดือนสูงขึ้นตามไปด้วย เพื่อจ่ายดอกเบี้ยที่สูงขึ้น แต่เงินต้นจะลดลงไปนิดหน่อยเท่านั้น เป็นเหตุผลว่าทำไมเราถึงต้องรีไฟแนนซ์ ซึ่งเดี๋ยวนี้ก็มีหลายธนาคารที่ออกมาทำโปรโมชั่นดอกเบี้ยต่ำของการรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้านมาเยอะแยะให้เราได้เลือกเช่นกันค่ะ

• ดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านธนาคารไหนถูกสุด? ...ดูได้ที่นี่! (ประจำเดือนมิถุนายน 2564)
• สินเชื่อรีไฟแนนซ์ (REFINANCE) บ้าน แบงค์ไหนถูก? แบงค์ไหนแพง? (ประจำเดือนมิถุนายน 2564)
• 10 ดอกเบี้ย "สินเชื่อบ้าน" น่ากู้ ทั้งแบบ 3 ปีแรก และลดต้นลดดอก...ที่ไหนถูกสุด ธนาคารไหนดี? (ประจำเดือนมิถุนายน 64)
• เลือกอะไรดี? "รีไฟแนนซ์" หรือ "ทนใช้หนี้เดิมต่อ"
• เทคนิคการปลดหนี้บ้านให้หมดเร็วๆ ทำยังไงในยุค Thailand 4.0
• คิดจะรีไฟแนนซ์บ้านต้องดู! กับ 10 ข้อแนะนำดีๆ จาก กูรู

ข้อสุดท้ายจะขึ้นอยู่กับระเบียบวินัยของแต่ละคนเลยค่ะ บางคนที่กู้ซื้อบ้านแล้ว แต่ยังมีภาระด้านอื่นๆ ที่ต้องมีค่าใช้จ่ายอีกมาก ก็อาจจะลำบากในการโปะ หรือจ่ายเกินขั้นต่ำต่อเดือน แต่อยากให้วางแผนก่อนไม่ว่าจะเป็นตั้งแต่ก่อนตัดสินใจจะซื้อบ้าน ถ้าหากพิจารณาจากรายได้ และรายจ่ายประจำเดือนแล้วว่า มันต้องไม่ไหวแน่ๆ หรือรัดตัวจนลำบากเกินไป แนะนำว่าอย่าเพิ่งใจร้อนรีบซื้อค่ะ อาจจะเก็บเงินรอไปอีกซักช่วง ให้พอมีเงินเก็บซักก้อนไว้สำรองยามฉุกเฉิน แล้วรอดูโปรโมชั่นของแต่ละโครงการ ซึ่งเดี๋ยวนี้ก็มีโปรโมชั่น แจก แถม ฟรี หลายอย่างมาแข่งกันเยอะมาก ทำให้เราประหยัดค่าใช้จ่ายเงินก้อนไปได้เยอะเลยค่ะ สำหรับโปรโมชั่นบ้านล่าสุดของเดือนนี้ เข้าไปดูได้ที่ลิงก์ด้านล่างนี้ค่ะ

ในระหว่างที่เรากำลังใช้หนี้บ้าน ก็พยายามอย่าไปเพิ่มหนี้ระหว่างทางเพิ่มอีกนะคะ จะเป็นการตัดกำลังในการใช้หนี้บ้านไปอีก ต้องมีวินัยในเรื่องนี้ด้วยค่ะ แต่ถ้าจำเป็นจริงๆ ก็พยายามเป็นหนี้อื่นให้สั้นที่สุด เพื่อที่จะพ้นจากหนี้อื่นๆ ไว แล้วกลับมาลงแรงกับหนี้บ้านต่อไปได้เหมือนเดิมค่ะ

---

สำหรับเกร็ดความรู้และเคล็ดลับเล็กๆ น้อยๆ ที่เอามาฝากกันนี้ น่าจะพอช่วยท่านที่กำลังผ่อนบ้านอยู่ในขณะนี้ได้บ้างนะคะ ทางที่ดีคือ ทำให้ได้ครบทุกข้อ รับรองว่า จะสามารถปลดหนี้บ้านได้เร็วกว่า 10 ปีด้วยซ้ำไปค่ะ เป็นกำลังใจให้ทุกท่านเลยจ้า

---

นอกจากนี้ "แสนสิริ" ยังมีเทคนิคดีๆ พร้อมบอกวิธีผ่อนบ้านให้หมดเร็ว โปะบ้าน ปลอดหนี้ ให้หมดอย่างรวดเร็วทันใจในแบบฉบับมนุษย์เงินเดือนอีกด้วย อ่านเพิ่มเติมได้ที่ http://bit.ly/3IgEdzp

หากสนใจเรื่องบ้าน คอนโด ทาวน์โฮม แต่ไม่รู้จะเริ่มอย่างไร? ไปต่อไม่ถูก ..เราขอแนะนำแหล่งบทความจากแสนสิริ ที่เปรียบเสมือนคู่มือสำหรับคนซื้อบ้านและลงทุนอสังหาฯ รวบรวมเรื่องต้องรู้ เคล็ดลับดีๆ ไอเดียต่างๆ ไว้ในที่เดียว คลิก http://bit.ly/3hrYt7b