อยากโอนบ้านที่ดิน-คอนโดให้ลูกหลานในครอบครัว จะใช้วิธี "ให้" หรือ "ขาย" ดี? แบบไหนเสียค่าใช้จ่ายถูกกว่ากัน

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างซึ่งจะมีผลวันที่ 1 มกราคม 2563 จะมีผลทำให้คนที่มีชื่อในโฉนดที่ดิน บ้าน หรือคอนโดหลายที่จะต้องเสียภาษีเพิ่มขึ้น ไม่ว่าจะมีชื่อเป็นเจ้าของคนเดียว หรือเป็นเจ้าของร่วมกับญาติคนอื่นๆ ก็ตาม ยิ่งมีหลายหลัง ยิ่งโดนเยอะ หลายคนจึงมีความคิดอยาก "แบ่งปัน" พวกที่ดินเปล่า บ้าน หรือคอนโดเหล่านี้ให้ลูก หลาน หรือพี่น้อง แต่คำถามคือ วิธีไหนที่จะง่าย หรือเสียค่าใช้จ่ายน้อยที่สุด จะให้ฟรี (ให้โดยเสน่หา) หรือโอนแบบถูกๆ (ซื้อขาย) วันนี้เรามีคำตอบมาให้ครับ 

ตามตารางข้างล่าง จะเห็นได้ว่า แต่ละวิธีจะมีค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอนที่ดิน และภาษีแต่ละประเภทที่แตกต่างกัน ซึ่งยิบย่อยพอสมควร แต่โดยหลักก็คือ ถ้าเป็นเรื่องของพ่อ หรือแม่ให้ (โดยเสน่หา) โอนขาย หรือโอนทางมรดกให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย วิธีนี้จะเสียภาษี และค่าธรรมเนียมโอนถูกที่สุด ส่วนถ้าเป็นกรณีอื่นๆ เช่น ให้ลูกที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย หรือพี่ให้น้อง หรือปู่ให้หลาน พวกนี้จะเสียภาษี หรือค่าโอนที่แตกต่างกันออกไป ซึ่งเราสามารถดูรายละเอียดในเรื่องนี้ในเคสที่ยกมาให้ดูเป็นตัวอย่างตามตารางข้างล่างนี้ได้เลยครับ 

	ประเภทการจดทะเบียน	ค่าธรรมเนียมโอน (ของราคาประเมิน)	ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา	อากรแสตมป์ (ของราคาประเมิน)	ภาษีธุรกิจเฉพาะ	หมายเหตุ
1	พ่อ หรือแม่ยกให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย (พ่อและแม่จดทะเบียนสมรสกัน)	เสีย 0.5%	ไม่เสียเฉพาะกรณีทรัพย์ที่โอนไม่เกิน 20 ล้านบาท ถ้าเกิน 20 ล้านบาท ต้องเสีย 5% ของจำนวนส่วนที่เกิน (หนังสือกรมที่ดินด่วนที่สุดที่มท 0515.1/ว4868 ลงวันที่ 1 มีนาคม 2559)	เสีย 0.5%	ไม่เสีย (ตามคําสั่งกรมสรรพากรที่ 82/2542ข้อ 4(4)	พ่อ หรือแม่เรียกคืนทีหลังได้ถ้าเข้าเกณฑ์ตามกฎหมาย เช่น ไม่ให้สิ่งของจำเป็นเพื่อเลี้ยงชีพเมื่อผู้ให้กลายเป็นคนยากไร้
2	พ่อยกให้ลูกที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย (พ่อและแม่ไม่ได้จดทะเบียนสมรส และพ่อไม่ได้จดทะเบียนรับรองบุตร)	เสีย 0.5%	เสีย	เสีย 0.5% (ยกเว้นถ้าเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ก็ไม่ต้องเสียอากรนี้)	เสีย 3.3% ของราคาขายจริง หรือราคาประเมิน แล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่าให้ใช้ราคานั้น (ถ้าอยู่ในหลักเกณฑ์ที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ)	พ่อ หรือแม่เรียกคืนทีหลังได้ถ้าเข้าเกณฑ์ตามกฎหมาย เช่น ไม่ให้สิ่งของจำเป็นเพื่อเลี้ยงชีพเมื่อผู้ให้กลายเป็นคนยากไร้
3	พี่ชายยกให้น้องสาว หรือป้ายกให้หลาน	เสีย 2.0%	เสีย	เสีย 0.5% (ยกเว้นถ้าเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ก็ไม่ต้องเสียอากรนี้)	เสีย 3.3% ของราคาขายจริง หรือราคาประเมิน แล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่าให้ใช้ราคานั้น (ยกเว้นถือครองมาเกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี)	ผู้ให้เรียกคืนทีหลังได้ถ้าเข้าเกณฑ์ตามกฎหมาย เช่น ไม่ให้สิ่งของจำเป็นเพื่อเลี้ยงชีพเมื่อผู้ให้กลายเป็นคนยากไร้

	ประเภทการจดทะเบียน	ค่าธรรมเนียมโอน (ของราคาประเมิน)	ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา	อากรแสตมป์ (ของราคาประเมิน)	ภาษีธุรกิจเฉพาะ	หมายเหตุ
1	พ่อหรือแม่ขายให้ลูก (ไม่ว่าลูกที่ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่)	เสีย 2.0%	เสีย โดยพ่อหรือแม่ต้องโดนหัก ณ ที่จ่าย	เสีย 0.5% (ยกเว้นถ้าเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ก็ไม่ต้องเสียอากรนี้)	เสีย 3.3% ของราคาขายจริง หรือราคาประเมิน แล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่าให้ใช้ราคานั้น (ยกเว้นถือครองมาเกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี)	เรียกคืนไม่ได้ ผู้รับนำไปทำอะไรต่อก็ได้
2	พี่ขายให้น้อง หรือป้าขายให้หลาน	เสีย 2.0%	เสีย โดยคนขายต้องโดนหัก ณ ที่จ่าย	เสีย 0.5% (ยกเว้นถ้าเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ก็ไม่ต้องเสียอากรนี้)	เสีย 3.3% ของราคาขายจริง หรือราคาประเมิน แล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่าให้ใช้ราคานั้น (ยกเว้นถือครองมาเกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี)	เรียกคืนไม่ได้ ผู้รับนำไปทำอะไรต่อก็ได้

	ประเภทการจดทะเบียน	ค่าธรรมเนียมโอน (ของราคาประเมิน)	ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา	อากรแสตมป์ (ของราคาประเมิน)	ภาษีธุรกิจเฉพาะ	หมายเหตุ
1	พ่อหรือแม่ยกมรดกให้ลูก	เสีย 0.5%	ไม่เสีย (ตามพระราชบัญญัติภาษีการรับมรดก พ.ศ. 2558)	ไม่เสีย	ไม่เสีย	มีค่าใช้จ่ายจิปาถะอื่นเล็กน้อยไม่เกิน 100 บาท เช่นค่าคำขอ ค่าพยาน
2	โอนมรดกจากสามีให้ภรรยาจดทะเบียน	เสีย 0.5%	ไม่เสีย	ไม่เสีย	ไม่เสีย	มีค่าใช้จ่ายจิปาถะอื่นเล็กน้อยไม่เกิน 100 บาท เช่นค่าคำขอ ค่าพยาน
3	โอนมรดกจากพี่ให้น้องร่วมบิดามารดาเดียวกัน	เสีย 2.0%	ไม่เสีย	ไม่เสีย	ไม่เสีย	มีค่าใช้จ่ายจิปาถะอื่นเล็กน้อยไม่เกิน 100 บาท เช่นค่าคำขอ ค่าพยาน

ไม่ว่าจะเป็นการโอนให้โดยเสน่หา หรือโอนขาย ก็ย่อมต้องเสียภาษีทั้งนั้น มากน้อยต่างกันตามแต่เงื่อนไขที่ถูกกำหนด ซึ่งทางเราหวังว่าบทความนี้จะให้ความรู้ และไขข้อสงสัย สำหรับคนที่ถือครองบ้านที่ดิน หรือคอนโดอยู่พอดี หากสนใจข้อมูลความรู้ที่เกี่ยวข้องกับบ้าน และคอนโดในเรื่องอื่นๆ สามารถติดตามบทความดีๆ แบบนี้ได้จากเว็บไซต์ Checkraka.com หรือ Facebook: Property GURU Thailand by CheckRaka ได้เลยครับ