ครอบครองปรปักษ์: 5 เรื่องต้องรู้เพื่อไม่ให้ที่ดิน หรือบ้านเราโดนครอบครองปรปักษ์

ครอบครองปรปักษ์ คือ การที่คนอื่นเข้าครอบครองทรัพย์สินของเราเป็นเวลาติดต่อกันตามกฎหมาย (10 ปี สำหรับบ้านหรือที่ดิน และ 5 ปี สำหรับทรัพย์สินอื่นๆ) ซึ่งจะทำให้เค้าได้กรรมสิทธิ์ในตัวทรัพย์สินนั้น ตามหลักในมาตรา 1382 ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ "บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้ โดยความสงบ และโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกัน เป็นเวลา 5 ปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์"

คนอื่นจะใช้สิทธิอ้าง "ครอบครองปรปักษ์" บ้านหรือที่ดินเราได้อย่างไรได้บ้างนั้น มีหลักเกณฑ์ดังนี้ครับ

1. ที่ดินแปลงที่จะโดนครอบครองปรปักษ์ได้ จะต้องเป็นที่ดินซึ่งมีเอกสารสิทธิคือ "โฉนดที่ดิน" เท่านั้น ส่วนที่ดินมือเปล่า เช่น ที่ดินตาม ส.ค.1 หรือ น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก. หรือไม่มีหลักฐานใดเลย จะไม่อาจอ้างการครอบครองปรปักษ์ได้

2. ต้องเป็นการครอบครองโดยความสงบ และโดยเปิดเผย แต่ถ้าเจ้าของที่ดินมีการโต้แย้ง หวงห้าม กีดกัน หรือแสดงความเป็นเจ้าของอยู่ หรือฟ้องร้องขับไล่มีคดีความกันอยู่ หรือคนครอบครองปรปักษ์มีพฤติกรรมซ่อนเร้น หรืออำพรางทรัพย์สินของคนอื่น กรณีเหล่านี้จะถือว่ายังไม่เข้าเกณฑ์ที่จะครอบครองปรปักษ์ได้

3. ต้องเป็นการครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ คือ มิใช่เพียงแต่ยึดถือครอบครองเพื่อตนเองอย่างสิทธิครอบครองเท่านั้น แต่จะต้องมีการยึดถือครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของทรัพย์สินนั้นด้วย เช่น ต้องมีการทำประโยชน์ใช้สอยทรัพย์สินนั้นเสมือนเป็นที่ดินตัวเอง หรือติดป้ายประกาศว่าตัวเองเป็นเจ้าของแล้ว

4. ที่ดินโดนครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปีติดต่อกัน ถ้ามีการครอบครองแบบไม่ต่อเนื่อง เช่น ครอบครองมา 8 ปีแล้วหยุด ก็ถือว่าต้องมานับหนึ่งกันใหม่

5. ต้องกระทำการครอบครองด้วยความสุจริตไม่ใช่เข้าครอบครองโดยมีเจตนาไม่สุจริต เช่น เจ้าของที่ดินฝากให้ช่วยเฝ้าที่ดินให้แต่สุดท้ายกลับจะเรียกร้องครอบครองปรปักษ์ในภายหลัง แอบบุกรุกเข้ามาในที่ดินนั้น หรือฉ้อโกงที่ดินคนอื่นมา กรณีเหล่านี้จะถือว่ายังไม่เข้าเกณฑ์ที่จะครอบครองปรปักษ์ได้

การจะได้กรรมสิทธิ์แบบครอบครองปรปักษ์นั้น จะครบถ้วนสมบูรณ์ และใช้ยืนยันกับบุคคลทุกคนได้ถูกต้องตามกฎหมายก็ต่อเมื่อ (ก) ได้ยื่นคำร้องขอต่อศาลเพื่อให้ศาลมีคำสั่ง หรือคำพิพากษาอันถึงที่สุดที่แสดงว่าผู้ขอได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปกปักษ์ตามมาตรา 1382 แล้ว และ (ข) ได้มีการนำคำพิพากษานั้นไปแสดงกับกรมที่ดิน เพื่อขอจดทะเบียนลงชื่อตนเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ในโฉนดที่ดินแล้ว (มาตรา 1299 วรรค 2 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ประกอบกับกฎกระทรวง ฉบับที่ 7 (พ.ศ. 2497) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497) ซึ่งเมื่อจดทะเบียนนี้แล้ว โฉนดที่ดินใบเดิมก็ถือว่าใช้ไม่ได้อีกต่อไป

1. หมั่นตรวจเช็คที่ดินในมืออย่างสม่ำเสมอ โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่ดินเปล่ายังไม่ได้ใช้ประโยชน์อะไร เพื่อไม่ให้มีใครเข้ามาครอบครอง หรือรุกล้ำ วิธีหนึ่งที่จะช่วยได้ถ้าเราไม่มีเวลาก็คือ ฝากคนข้างบ้าน หรือที่ดินข้างๆ ให้ช่วยดูแลให้ โดยทำข้อตกลงสั้นๆ เป็นหนังสือ และจ่ายค่าตอบแทนกันตามสมควร

2. ติดป้ายให้ชัดเจนบนที่ดิน หรือด้านหน้าของที่ดินว่า "ที่ดินนี้เป็นที่ดินส่วนบุคคล ห้ามบุกรุก หรือห้ามเข้ามาใช้ครอบครอง" และระบุชื่อเจ้าของให้ชัดเจนด้วยก็ดี หรือหากมีเงินเพียงพอ ก็สามารถล้อมรั้วที่ดินเปล่านั้นก็ได้ แต่การล้อมรั้วจะต้องมีค่าใช้จ่ายพอสมควรทีเดียว

3. เสียภาษีที่ดิน หรือโรงเรือนให้ถูกต้องตามกฎหมาย หรือดำเนินการอื่นใดทางทะเบียน เพื่อให้มี Record กับกรมที่ดิน หรือหน่วยงานราชการย้ำเตือนอยู่เรื่อยๆ ว่าเราเป็นเจ้าของที่ดินแปลงนี้ เช่น ยื่นเรื่องขอรังวัดที่ดินกับเจ้าหน้าที่ หรือยื่นเรื่องขอคัดสำเนาโฉนดที่ดินในฐานะเจ้าของที่ดิน เป็นต้น

4. หากมีคนอื่นเข้ามาครอบครอง ให้รีบคัดค้าน หรือโต้แย้งทันที ซึ่งเมื่อคัดค้าน หรือโต้แย้งแล้ว อาจมีบทสรุปได้หลายอย่าง เช่น คนที่เข้ามาครอบครองนั้นยินดีย้ายออกแต่โดยดี หรือหากเค้าอยากใช้ที่ดินต่อ ก็อาจขอทำสัญญาเช่าที่ดินจากเรา หรือ Worst Case สุดท้ายตกลงกันไม่ได้ เจ้าของที่ดินคงต้องฟ้องขับไล่คนที่เข้ามาครอบครองนั้น

5. สิทธิของเจ้าของที่ดินในการต่อสู้ หรือต่อต้านการครอบครองปรปักษ์ จะมีอยู่ตลอดจนกว่าศาลจะมีคำพิพากษาถึงที่สุดว่า คนที่ครอบครองปกปักษ์นั้นได้กรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงที่พิพาทแล้วโดยวิธีการครอบครองปรปักษ์ แต่ตราบใดที่ยังไม่มีคำพิพากษาถึงที่สุดนั้น เราในฐานะเจ้าของที่ดินตามโฉนดที่ดินก็มีสิทธิต่อสู้ได้ตลอด

ปัญหาการครอบครองปรปักษ์ในเมืองไทยเราเกิดขึ้นค่อนข้างเยอะครับ และถ้าใครมีซื้อที่ดินเปล่าเก็บไว้ ก็ต้องระมัดระวังเรื่องนี้เป็นพิเศษด้วยนะครับ หากเพื่อนๆ เห็นว่าบทความนี้เป็นประโยชน์ ก็ช่วยกันกด Like หรือ Share เพื่อทีมงาน checkraka จะได้สร้างสรรค์งาน หรือเนื้อหาที่เป็นประโยชน์กับพวกเราทุกคนต่อไปครับ