"รับประกันบ้าน": ซื้อวันนี้ . . พรุ่งนี้ทรุดล่ะ . . ถ้าจะใช้สิทธิ์ซ่อมฟรี จะได้คุ้มครองอะไรบ้าง?

หลังจากที่เราซื้อที่อยู่อาศัยแล้วนั้น ไม่ว่าจะเป็นบ้าน ทาวน์โฮม หรือคอนโด ตามปกติแล้วทุกโครงการจะมีสัญญาระบุให้ทราบว่า ที่อยู่อาศัยที่เราซื้อไปนั้น มีการรับประกันความชำรุดบกพร่องของบ้านและอุปกรณ์มาให้ด้วย ซึ่งถ้าเป็นบ้านหรือทาวน์โฮม มักจะแบ่งออกเป็น 1 ปี และ 5 ปี หลายๆ คนสงสัยว่า เพิ่งอยู่ได้แค่ปีกว่าๆ วันนึงฝนตกหนักสาดโดนหน้าต่างบ้านจนกรอบหน้าต่างบวมฉึ่ง จึงอยากไปขอเคลมประกัน ก็อาจจะหมดสิทธิ์ เพราะส่วนนี้เขารับประกันแค่ 1 ปี นับจากวันโอนกรรมสิทธิ์ อย่างไรก็ตาม ก็มีบางส่วนที่เขารับประกันให้ 5 ปี ซึ่งจะมีอะไรบ้างนั้น รายละเอียดอยู่ด้านล่างเลยค่ะ

เมื่อเรามาดู สถิติรับเรื่องร้องทุกข์จากผู้บริโภคในระบบร้องทุกข์ผู้บริโภค จากสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) จะเห็นว่าประเภทการร้องทุกข์ที่มาเป็นอันดับต้นๆ นั้นก็คือเรื่อง "อสังหาริมทรัพย์" นี่เองค่ะ โดยจากปีที่ผ่านมาช่วงเดือนตุลาคม 260 ถึง กันยายน 2561 มีอัตราส่วนในการร้องเรียนถึง 31.06% จากประเภทหลักทั้งหมด 8 ประเภท ดูได้จากตารางด้านล่างเลยค่ะ

สาเหตุ/ปัญหา การร้องทุกข์จากผู้บริโภค ประเภทบ้านจัดสรร

ดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ http://www.ocpb.go.th/

โดยหลักการแล้ว ในวงการบ้านหรือทาวน์โฮมจัดสรรในเมืองไทยเราคือ เวลาเราซื้อ หรือรับโอนบ้าน หรือทาวน์โฮมจากผู้ประกอบการที่ขายให้เราแล้ว (ไม่เกี่ยวกับการซื้อบ้านมือสองนะคะ เพราะจะใช้คนละกฎเกณฑ์กัน) ถ้าเราเจอข้อบกพร่องในบ้านหลังจากรับโอนมาแล้ว เราจะมีสิทธิได้รับความคุ้มครองในเรื่องการรับประกันข้อชำรุดบกพร่อง (Defect Warranty) ในบ้านและทาวน์โฮม ทั้งตามกฎหมายและตามที่ระบุในสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมบ้านจัดสรร ซึ่งจะเป็นแบบฟอร์มมาตรฐานที่ผู้ประกอบการทุกรายจะต้องทำตาม ซึ่งรายละเอียดจะเป็นประมาณนี้คือ

• 5 ปี สำหรับโครงสร้าง (Structural Defects) ตัวอย่างเช่น เสา คาน ฐานราก โครงหลังคา ผนังรับน้ำหนัก โดยจะต้องรับประกันให้ฟรี 5 ปี นับจากวันโอนกรรมสิทธิ์บ้าน
  
  
• 1 ปี สำหรับส่วนควบหรืออุปกรณ์ที่ไม่ใช่โครงสร้าง (Non-Structural Defects) ตัวอย่างเช่น ฝ้า พื้น ประปา ไฟฟ้า ประตู หน้าต่าง โดยจะต้องรับประกันให้ฟรี 1 ปี นับจากวันโอนกรรมสิทธิ์บ้าน (ถ้าเป็นคอนโด จะ 2 ปี)
  
  
• ถ้าถึงขั้นจะต้องฟ้องผู้ประกอบการต่อศาล จะต้องฟ้องภายใน 1 ปี นับแต่วันที่ได้เห็นข้อบกพร่องนั้น

ตัวอย่างข้อความการ "รับประกันบ้าน" ในสัญญาของผู้ประกอบการ

ในทางปฏิบัติ ข้อความการรับประกันในแต่ละสัญญาของผู้ประกอบการแต่ละรายอาจจะต่างกันในรายละเอียด หรือถ้อยคำ แต่หลักการจะเหมือนกันตามที่ระบุในข้างบน คือ อย่างต่ำ 5 ปี และ 1 ปี (ผู้ประกอบการบางรายให้นานกว่า 1 ปีได้ เช่น 2 ปี ซึ่งสามารถทำได้ เพราะ 2 ปี จะดีกว่าสำหรับผู้บริโภค) เพราะกำหนดเวลานี้ ผู้ประกอบการทุกรายจะต้องทำตามสัญญามาตรฐานของกรมที่ดิน

ตัวอย่างของสัญญาผู้ประกอบการ A

(คลิกดูภาพใหญ่)

ตัวอย่างของสัญญาผู้ประกอบการ B

(คลิกดูภาพใหญ่)

ถ้าเราเจอบ้านชำรุดบกพร่อง ควรต้องทำยังไง?

ขอแบ่งเป็น 2 ช่วงเวลานะคะ ก่อนโอนกรรมสิทธิ์ และหลังโอนกรรมสิทธิ์ โดยแต่ละขั้นตอนจะเป็นไปตามนี้เลยค่ะ

สำหรับกรณีที่ต้องการแจ้งซ่อมกับทางโครงการ เรามีตัวอย่างขั้นตอนการแจ้งซ่อมแซมส่วนที่ชำรุดมาฝากกันด้วยค่ะ ซึ่งเดี๋ยวนี้บางโครงการก็ได้เพิ่มความสะดวกสบาย ด้วยการแจ้งผ่านแอปพลิเคชัน Line ได้เลย แถมยังแจ้งได้ตลอด 24 ชม. อีกด้วย

ตัวอย่างขั้นตอนการแจ้งซ่อมห้องชุดผ่าน APP ของผู้ประกอบการบางราย

จากตัวอย่างทั้งหมดนี้ เป็นตัวอย่างคร่าวๆ ที่เป็นมาตรฐานของโครงการบ้านหรือทาวน์โฮมทั่วไปนะคะ บางโครงการอาจจะมีรายละเอียดอื่นๆ ปลีกย่อยนิดหน่อย ขึ้นอยู่กับการก่อสร้างของโครงการนั้นๆ ซึ่งต้องดูในใบสัญญาดีๆ ที่เราจะได้มาหลังจากโอนกรรมสิทธิ์ค่ะ และในส่วนของวันที่เริ่มต้นรับประกันนั้นอยากให้สอบถามกับทางโครงการให้ชัดเจนว่าเริ่มนับวันไหน ถ้าเป็นทั่วไปก็จะเริ่มนับตั้งแต่วันโอนกรรมสิทธิ์ แต่บางโครงการก็อาจจะเริ่มนับตั้งแต่วันติดตั้ง ซึ่งอาจจะไม่เหมือนกันตรงนี้ ควรสอบถามเพื่อความชัวร์อีกครั้งหนึ่งค่ะ