รับโอน "บ้าน/คอนโดมรดก" จากพ่อแม่ ต้องเสียค่าใช้จ่าย หรือค่าธรรมเนียมอะไรบ้าง ?

หลักๆ คือเมื่อเจ้าของบ้าน หรือเจ้าของคอนโดเสียชีวิต แต่ถ้าเป็นการ "ให้" เช่น พ่อแม่เป็นเจ้าของและอยากยกให้ลูก แบบนี้ไม่ถือว่าเป็นการรับมรดกนะครับ แบบนี้ถือว่า เป็นการ "ให้" ซึ่งจะไม่เหมือนกรณีการรับโอนมรดก

หลักการคร่าวๆ เลยนะครับ ถ้าไม่ได้ทำพินัยกรรมไว้ หรือพินัยกรรมไม่ได้ระบุไว้เป็นอย่างอื่น คนที่มีสิทธิรับมรดก (ทางกฎหมายเรียกว่า ทายาทโดยธรรม) จะเป็นไปตามกฎหมายซึ่งเรียงลำดับสิทธิก่อน-หลังในการรับมรดกตามนี้ครับ (มาตรา 1599 และ 1629 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์)

• ลำดับที่ 1:  บุตรของผู้ตาย พ่อแม่ของผู้ตาย และภรรยาจดทะเบียนของผู้ตาย กลุ่มนี้คือลำดับแรก และสิทธิในการรับมรดกจะเท่ากัน เช่น มีบุตร 2 คน คุณพ่อและแม่ยังอยู่ ภรรยาจดทะเบียนก็ยังอยู่ กรณีแบบนี้ ทรัพย์มรดกให้หาร 5 ครับ
• ลำดับที่ 2:  ถ้าผู้ตายไม่มีญาติในลำดับแรกเลย ให้ทรัพย์มรดกตกไปยังพี่น้องร่วมบิดามารดาเดียวกันกับผู้ตาย
• ลำดับที่ 3:  พี่น้องร่วมบิดา หรือมารดาเดียวกันของผู้ตาย 
• ลำดับที่ 4:  ปู่ ย่า ตา ยายของผู้ตาย
• ลำดับที่ 5:  ลุง ป้า น้า อาของผู้ตาย

ในแต่ละลำดับข้างต้น หลักการคือถ้าลำดับก่อนหน้านี้ได้รับมรดกไปแล้ว ลำดับถัดไปจะหมดสิทธิรับมรดกทันที เช่น ถ้ามีญาติลำดับที่ 1 แล้ว (ไม่ว่าแค่คนเดียว หรือหลายคน) ลำดับที่ 2 และลำดับถัดลงไปทั้งหมดจะหมดสิทธิรับมรดกทันที (มาตรา 1630 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์) ในทางปฏิบัติ ครอบครับคนไทยเราส่วนใหญ่มีแค่ลำดับ 1-2 ก็มักจะจบครับ ไม่ค่อยตกลงมาถึงลำดับ 3-5 สักเท่าไหร่ เว้นแต่ผู้ตายจะเป็นคนโสด อายุมาก ไม่มีพี่น้อง หรือไม่มีญาติในลำดับใกล้ๆ เหลืออยู่เลย 

ทายาทที่มีสิทธิรับมรดก (เช่น ลูก หรือภรรยาจดทะเบียนของผู้ตาย) จะสามารถรับโอนบ้าน หรือคอนโดมรดกได้ 3 รูปแบบดังต่อไปนี้ครับ

ถ้าเจ้าของคอนโดหรือบ้าน ทำพินัยกรรมไว้ว่าบ้าน หรือคอนโดหลังนั้นๆ จะให้ใคร (โดยไม่ได้ตั้งผู้จัดการมรดก) คนๆ นั้นก็จะมีสิทธิได้รับบ้าน หรือคอนโดมรดกนั้น โดยวิธีการก็คือผู้รับพินัยกรรมก็แค่ไปยื่นคำขอ และปฏิบัติตามขั้นตอนของกรมที่ดิน (เช่น ต้องประกาศการขอรับมรดก 30 วัน หากไม่มีใครคัดค้านในช่วงประกาศ 30 วันนั้น ก็ไปจดทะเบียนโอนมรดกได้เมื่อพ้นกำหนด 30 วัน) ส่วนค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่าย จะเป็นดังต่อไปนี้

ถ้าครอบครัวเรามีการแต่งตั้งผู้จัดการมรดกโดยพินัยกรรม (แต้ยังไม่ได้ไปแต่งตั้งผู้จัดการมรดกทางศาล) การรับโอนบ้านหรือคอนโดจะมี 2 วิธีให้เลือกตามนี้ครับ (การตั้งผู้จัดการมรดกจะเหมาะกับกรณีมีทายาทหลายคน ทรัพย์มรดกเยอะ ซึ่งการจัดการจะยุ่งยาก ซึ่งถ้าตั้งผู้จัดการมรดกเป็นคนกลางจัดการให้ จะทำให้เรื่องหลายๆ อย่างง่ายขึ้น)

(ก)  วิธีแรก - ให้ผู้จัดการมรดกเดินเรื่อง จดทะเบียนโอนมรดก (โดยมีผู้จัดการมรดก) บ้านหรือคอนโดนั้นให้เป็นชื่อของ "ทายาท" เลย โดยจะต้องทำตามขั้นตอนของกรมที่ดิน ส่วนค่าใช้จ่าย และค่าธรรมเนียมจะเป็นดังนี้

(ข)  วิธีที่สอง - แต่ถ้าเรายังไม่มีเงิน หรือยังไม่อยากเสียค่าธรรมเนียมเต็มตามข้อ (ก) ข้างต้น หรือต้องการเตรียมขายต่อเพื่อไม่ให้เสียค่าธรรมเนียมหลายต่อ เราสามารถให้ผู้จัดการมรดกเดินเรื่อง "จดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน"  บ้านหรือคอนโดนั้นให้เป็นชื่อของ "ผู้จัดการมรดก" ไว้ก่อนได้ โดยจะต้องทำตามกระบวนการของกรมที่ดิน (มาตรา 82 ประมวลกฎหมายที่ดิน) ส่วนค่าใช้จ่าย และค่าธรรมเนียมในกรณีนี้จะถือเป็นการจดทะเบียนประเภทไม่มีทุนทรัพย์ ซึ่งจะต่ำกว่าวิธีแรกเยอะ โดยมีรายละเอียดดังนี้

ประโยชน์อย่างหนึ่งของการ "จดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน" นี้ไว้ก่อนคือ ถ้าทายาทวางแผนจะขายบ้าน หรือคอนโดมรดกนี้อยู่แล้ว ก็อาจใส่ชื่อผู้จัดการมรดกไว้ก่อน แล้วค่อยขายให้บุคคลอื่นเสียค่าธรรมเนียมแบบเต็มจำนวนแค่ต่อเดียว (ไม่ต้องเสีย 2 ต่อ) เป็นต้น  

อนึ่ง ที่กล่าวมาข้างต้นในข้อนี้เป็นเรื่องของการมีผู้จัดการมรดกที่แต่งตั้งโดยพินัยกรรม แต่ถ้าผู้จัดการมรดกของเราเป็นผู้จัดการมรดกที่ได้รับการแต่งตั้งโดยศาลแล้ว ในทางปฏิบัติ เจ้าพนักงานที่ดินจะรับจดให้ในแบบวิธีที่ 2 เท่านั้น จะไม่สามารถจดแบบวิธีที่ 1 ได้ กล่าวคือ ต้องจดทะเบียนใส่ชื่อผู้จัดการมรดกโดยศาลแต่งตั้งในโฉนดที่ดินขั้นแรกก่อน จากนั้นค่อยจดทะเบียนโอนต่อให้ทายาทเป็นขั้นตอนต่อมา แต่ทั้งหมดนี้สามารถทำให้เสร็จได้ภายในวันเดียว เพราะไม่ต้องมีการประกาศเผื่อให้คัดค้าน 30 วัน)  

กฎหมายไม่ได้บังคับว่าจะต้องมีการแต่งตั้งผู้จัดการมรดก ดังนั้น ทายาทสามารถเดินเรื่องจดทะเบียนรับโอนบ้านหรือคอนโดมรดกด้วยตนเองได้ (แต่ถ้าหากเจ้ามรดกตั้งผู้จัดการมรดกไว้ ก็ต้องให้ผู้จัดการมรดกเป็นคนจัดการโอนให้) โดยปฏิบัติตามขั้นตอนของกรมที่ดิน (มาตรา 81 ประมวลกฎหมายที่ดิน) ส่วนค่าใช้จ่าย และค่าธรรมเนียมจะเป็นดังนี้ 

ใครสนใจสามารถดูรายละเอียดเกี่ยวกับเรื่องนี้เพิ่มเติมจากกรมที่ดินได้ที่ : www.oic.go.th

หวังว่าบทความนี้จะเป็นประโยชน์สำหรับพวกเราที่ถือบ้าน หรือคอนโดกันอยู่นะครับ ถ้าชอบก็อย่าลืมกด Like กด Share  และสามารถติดตามบทความดีๆ แบบนี้ได้จากเว็บไซค์ Checkraka.com หรือ Facebook: Property GURU Thailand by CheckRaka นะครับ