"สร้างบ้านเอง" หรือ "ซื้อบ้านจัดสรรในโครงการ" เลือกแบบไหนดีกว่ากัน?

คำถามนี้เป็นหนึ่งในคำถามยอดฮิตในใจของทุกๆ คนที่กำลังมองหาบ้านเลยล่ะครับ บางคนอยากให้ทุกอย่าง "ถูกใจ" ก็อาจอยากปลูกเองสร้างเอง แต่บางคนอาจไม่ได้ให้ความสำคัญกับเรื่องพวกนี้มากนัก "อยู่ง่ายกินง่าย" ก็อาจอยากซื้อบ้านสำเร็จรูปในโครงการจัดสรร ซึ่งคำถามนี้ไม่มีคำตอบที่ "ถูก" หรือ "ผิด" ครับ ทั้งสองแบบมีข้อดี และข้อเสียแตกต่างกัน และหลายๆ ครั้งก็ขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายอย่าง เช่น "ความชอบ" และ "จำนวนเงินในกระเป๋า" เหมือนกันครับ วันนี้ Checkraka.com เราสรุปข้อดี และข้อเสียของทั้งสองแบบมาฝาก พร้อมทั้งมีตัวช่วยไว้สอบถามตัวเราเองด้วยว่า เราเหมาะกับ "ปลูกสร้างบ้านเอง" หรือ "ซื้อบ้านจัดสรรจากโครงการ" ครับ?

ขอบคุณภาพจาก http://www.baanlaesuan.com/21702/house/small-house/

ข้อดี

ทุกอย่างตามที่ชอบ - ข้อนี้คือจุดเด่นสุดสำหรับคนที่อยากปลูกบ้านเอง เพราะหลายๆ ครั้งไปดูโครงการจัดสรรมาเป็น 10 โครงการ แต่ไม่ถูกใจ ทั้งแบบ ดีไซน์ วัสดุ คุณภาพ ฟังก์ชั่นการใช้สอย แต่ถ้าเราปลูกเอง เราสามารถแต่งเติมความชอบ ดีไซน์ เกรดวัสดุ หรือยี่ห้อของที่ชอบได้ตามที่ต้องการแบบไม่มีข้อจำกัดเลยครับ ไม่ว่าจะเป็น หน้าตาบ้านอยากได้สไตล์ไหน มีรถต้องจอดกี่คัน ห้องน้ำอยากให้ใหญ่แค่ไหน สุขภัณฑ์ยี่ห้ออะไร เราเลือกเองได้หมดครับ

ผูกพันและภูมิใจ - บ้านที่สร้างเองจะนำมาซึ่งความ "ภูมิใจ" และ "ผูกพัน" ครับ เพราะดูแล และกำกับการสร้างมากับมือ นอกจากนี้ หากเป็นการสร้างในช่วงที่มีครอบครัวแล้ว การร่วมกันออกแบบ หรือดูแลการก่อสร้างบ้านของคุณสามี และภรรยาร่วมกัน ถือว่าเป็นกิจกรรมร่วมอย่างหนึ่งที่จะช่วยสร้างความรัก และของทุกคนในครอบครัวได้ 

ได้เรียนรู้ & ความรู้ - การศึกษาหาทำเลบ้านเอง หาซื้อที่ดินเอง ออกแบบบ้านเอง พูดคุยกับสถาปนิกหรือวิศวกร เปิดหนังสือดูแบบตกแต่งภายใน เดินเลือกวัสดุเอง และอื่นๆ ทุกๆ เรื่องที่ "จัดการเอง" เกี่ยวกับบ้าน จะทำให้เราได้ความรู้มากมายเกี่ยวกับอสังหาฯ และส่วนประกอบของบ้านครับ นอกจากนี้ เมืองไทยเราหาผู้รับเหมาสร้างบ้าน (หรือบริษัทรับสร้างบ้าน) ที่ทำงานดี รับผิดชอบ ในราคาไม่แพงได้ไม่ง่าย ดังนั้น เพื่อไม่ให้โดนผู้รับเหมาที่ไม่ดีเอาเปรียบ หรือแอบฟัน เราควรต้องหาความรู้เกี่ยวกับเรื่องบ้านพวกนี้ติดตัวไว้ด้วยครับ จะได้ต่อรอง หรือรับมือกับปัญหา หรืออุปสรรคที่เราอาจเจอในการสร้างบ้านได้

ถ้ามีที่ดินเองจะประหยัดเงินกว่า - หากครอบครัวเราบังเอิญโชคดีมีที่ดินอยู่แล้ว โดยหลักการ การสร้างบ้านอย่างเดียวบนที่ดินตัวเอง จะมีค่าใช้จ่ายโดยรวมถูกกว่าการซื้อบ้านจัดสรรจากเจ้าของโครงการ (ในพื้นที่ใช้สอย วัสดุ เกรดของ และทำเลที่ใกล้เคียงกัน) เนื่องจากเราสามารถประหยัดค่าที่ดินได้ครับ

ข้อด้อย

 สภาพแวดล้อมควบคุมไม่ได้ - ถือเป็นข้อเสียหลักอย่างหนึ่งเลยครับ เพราะถ้าเราไม่ได้ซื้อที่ดินในย่านที่อยู่อาศัยที่ดีมาก เราจะควบคุมสภาพแวดล้อมรอบๆ ไม่ค่อยได้ครับ  หากโชคร้าย วันดีคืนดีมีอู่ซ่อมรถมาเปิด หรือข้างบ้านตัดสินใจเปิดร้านหมูกระทะ หรือที่ดินรอบๆ บ้านจอดรถกันเละเทะเกะกะไปหมด ก็ต้องถือว่าเราโชคไม่ดีครับ ข้อแนะนำคือเราควรเลือกที่ดินที่อยู่ในทำเลที่พอใช้ได้ตั้งแต่แรก เช่น รอบข้างมีแต่บ้านพักอาศัยจริงๆ ก็น่าจะลดความเสี่ยงปัญหาพวกนี้ไปได้บ้างครับ แต่ก็แน่นอนว่าที่ดินในย่านดีๆ แบบนี้มักจะมาพร้อมกับราคาที่ไม่ถูกแน่นอน

 ถ้าผู้รับเหมาแย่จะมีแต่ปัญหา - ปัญหานี้คือปัญหายอดฮิตเจอกันบ่อยสำหรับคนปลูกบ้านเองครับ "คนสร้างไม่ได้อยู่ และคนอยู่ไม่ได้สร้าง" ดังนั้น ถ้าเราโชคไม่ดีเจอผู้รับเหมาไม่รับผิดชอบ หรือรับงานเยอะจนคุมคุณภาพไม่ได้ เราจะปวดหัว และเสียเวลามากๆ เลยครับ ทั้งเรื่องงานออกมาไม่ดี ค่าใช้จ่ายบานปลาย บ้านไม่เสร็จตามกำหนดเวลา ข้อแนะนำคือเราควรทำสัญญาให้รัดกุม และหมั่นเข้าไปตรวจการก่อสร้างอยู่บ่อยๆ นะครับ

 ต้องช่วยตัวเองเรื่อง Safety - การที่เราไม่ได้เป็นส่วนหนึ่งของโครงการบ้านจัดสรร จะทำให้เราต้องช่วยตัวเองเป็นหลักในการดูแลความปลอดภัยของบ้าน หรือคนในครอบครัว เพราะไม่มี รปภ. ในการช่วยตรวจตรา หรือแลกบัตรคนเข้า-ออก และไม่มีเพื่อนบ้านคอยช่วยสอดส่องเป็นหูเป็นตาให้ แต่เราก็สามารถลดปัญหาพวกนี้ได้ด้วยการวางระบบ Security ให้เต็มที่ (กล้อง CCTV) ทำกำแพงให้สูง หรือเลี้ยงสุนัขดุๆ คอยช่วยเฝ้าบ้านได้ครับ

 ขอสินเชื่ออาจยากกว่า - ปกติการขอสินเชื่อจากธนาคารเพื่อซื้อที่ดินเปล่ามาสร้างบ้าน หรือเพื่อปลูกบ้านเองนั้น หากผู้กู้มีคุณสมบัติใกล้เคียงกัน การกู้เพื่อซื้อที่ดินเปล่า หรือเพื่อปลูกบ้านเอง มักจะกู้ได้ยากกว่าการกู้ซื้อบ้านในโครงการบ้านจัดสรร หรือหากกู้ได้ ก็อาจได้วงเงินอนุมัติที่ต่ำกว่า หรือดอกเบี้ยที่สูงกว่า เป็นต้น

 งบอาจบานปลายได้ - เกิดขึ้นได้บ่อยเลยถ้าเราไม่มีวินัยเพียงพอในการควบคุมผู้รับเหมา และ "กิเลส" ของตัวเราเองครับ เพราะเมื่อเวลาสร้างไปเรื่อยๆ บางทีเราอยากได้ของดีขึ้น หรือเพิ่มตรงโน้นตรงนี้นอกเหนือจากที่ออกแบบไว้ตอนแรก หรือโชคไม่ดีเจอผู้รับเหมาหนีงานบ้าง อู้งานบ้าง หรือโกงสเปควัสดุบ้าง ดังนั้น เราควรติดตามผู้รับเหมาให้ใกล้ชิด และควบคุมกิเลสตัวเองให้ดีนะครับ เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาพวกนี้

ข้อดี

ไม่เงียบเหงาได้สังคม - การอยู่ในหมู่บ้าน ไม่ว่าจะตั้งใจ หรือไม่ตั้งใจ เราจะเจอเพื่อนบ้าน หรืออย่างน้อยก็เห็นความเคลื่อนไหวของเพื่อนบ้านเสมอ ซึ่งแน่นอนว่าบางคนหากรักสงบชอบอยู่เงียบๆ อาจไม่สนใจที่จะรู้จักเพื่อนบ้านก็ได้ แต่ถ้าใครอยากได้สังคม หรือรู้จักเพื่อนใหม่ๆ การใช้ส่วนกลาง หรือเข้าร่วมงานประจำปีที่หมู่บ้านจัด เช่น งานปีใหม่ ลอยกระทง หรือวันเด็ก ก็จะทำให้เราได้มีโอกาสรู้จักเพื่อนบ้าน ได้สังคม หรือ Connection ทางธุรกิจเพิ่มขึ้นได้

ปลอดภัยเดินเล่นได้ - บ้านจัดสรรโดยหลักจะเป็นพื้นที่ "ปิด" คนนอกเข้ามาไม่ได้ ทำให้คนในหมู่บ้านเดินเล่นในโครงการได้ค่อนข้างปลอดภัย หรือจะสามารถออกมาวิ่ง Jogging หรือขี่จักรยานในหมู่บ้านก็ได้ โดยรวมคือจะทำให้เราไม่รู้สึกเบื่อ เพราะบางคนอยู่ในบ้านนานๆ แล้วอึดอัด เริ่มเบื่อ ก็สามารถออกมาเดินเล่นนอกบ้านได้อย่างปลอดภัย

เอาเวลาไปทำอย่างอื่น ไม่ต้องเสียเวลาดูแลการก่อสร้าง - ใครที่ไม่มีเวลามานั่งคิดแบบบ้าน ไม่มีเวลาจะมาเลือกผู้รับเหมาก่อสร้าง ไม่มีเวลามาคอยดูแลการก่อสร้าง หรือไม่ค่อยรู้เรื่องเกี่ยวกับการสร้างบ้านมากนัก การซื้อบ้านจัดสรรถือว่าสะดวกมากครับ เพราะแค่หาทำเล เลือกแบบบ้าน ต่อรองราคาที่รับได้ เซ็นสัญญา แล้วเดินเรื่องกู้ก็จบแล้วครับ ยิ่งถ้าเราเลือกโครงการที่ Ready-to-move-in เราก็สามารถเข้าอยู่ได้ทันทีเลย

มีสาธารณูปโภคส่วนกลาง -  ข้อเด่นของหมู่บ้านจัดสรรคือมีสาธารณูปโภค และ Facilities ส่วนกลางให้ลูกบ้านมาพักผ่อนได้ ทั้งสระว่ายน้ำ สนามเด็กเล่น สวนสาธารณะ ยิมออกกำลังกาย การจัดการเรื่องขยะ การบำบัดน้ำเสีย ยามรักษาความปลอดภัย ทั้งหมดนี้ ทำให้เราสามารถ Relax ในบริเวณโครงการได้แบบไม่ต้องออกไปไหนไกล และไม่ต้องคอยเป็นห่วงเรื่องขยะ หรือความสกปรก (แต่แน่นอนเราก็ต้องเสียค่าใช้จ่ายส่วนกลางเพื่อของพวกนี้ด้วยครับ) 

 กู้ธนาคารโดยได้เงื่อนไขดีกว่า - โครงการบ้านจัดสรรส่วนใหญ่อาจได้รับการสนับสนุนทางการเงินจากธนาคาร หรือมีความสัมพันธ์ในเชิงธุรกิจที่ดีกับบางธนาคาร หรือมีการร่วมมือกับธนาคารจัดโปรโมชั่น ซึ่งถ้าเราซื้อในโครงการพวกนี้ บางทีเราอาจได้วงเงินอนุมัติที่สูงกว่า หรืออัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าในระยะเวลาที่นานกว่าได้  

 รวมตัวกันเป็นชุมชนง่ายกว่า - การอยู่ในหมู่บ้านจัดสรร หากเกิดอะไรขึ้นจะรวมตัวช่วยกันได้ง่าย หลายๆ หมู่บ้านมี Facebook หรือ Group Line ที่ถ้ามีอะไรก็จะปรึกษา หรือช่วยเหลือกันได้ ตัวอย่าง เช่น น้ำท่วมใหญ่เมื่อปี 2554 ลูกบ้านหลายๆ โครงการตอนนั้นที่บางทีไม่เคยเจอหน้ากัน แต่พอเจอมรสุมน้ำท่วมที่กำลังเข้าใกล้หมู่บ้านของตัวเองเข้ามาทุกที ก็ออกมารวมพลังช่วยกันต่อสู้น้ำท่วมกันได้อย่างสามัคคี

ควบคุมงบประมาณได้ - ถ้าไม่รวมค่าตกแต่งภายใน และซื้ออุปกรณ์เครื่องใช้ภายในบ้าน การซื้อบ้านจัดสรรจะทำให้เรารู้แน่นอนว่าเราจะต้องเสียเงิน หรือกู้เงินเท่าไหร่ตั้งแต่ก่อนตัดสินใจซื้อบ้านหลังๆ นั้นเลย แต่ถ้าเป็นการสร้างบ้านเอง มีโอกาสสูงที่งบประมาณที่ตั้งไว้อาจไม่ Cover ไม่ว่าจะด้วยความไม่ละเอียดของผู้รับเหมา ความอยากส่วนตัวที่จะเพิ่มโน่นนี่ของเราเอง หรือค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่บางทีเราอาจมองข้าม เช่น ค่าถมที่ซึ่งอาจบานปลายสูงกว่าที่คิด เป็นต้น 

ข้อด้อย

 มีค่าใช้จ่ายต่อเนื่อง -  ถือว่าเป็นข้อเสียหลักอย่างหนึ่งเมื่อเทียบกับการปลูกสร้างบ้านเอง การอยู่บ้านจัดสรรจะมีค่าใช้จ่ายรายปีต่อเนื่องทุกๆ ปีตลอดครับ ในรูปของ "ค่าส่วนกลาง" ซึ่งคิดเป็นบาทต่อตารางวาของที่ดินแต่ละหลัง มีได้ตั้งแต่ 20-50 บาท/ตร. วา/เดือน ดังนั้น ยิ่งที่ดินบ้านเราใหญ่ ก็ยิ่งต้องจ่ายเยอะครับ

 เพื่อนบ้านไม่ดี - การเป็นสังคมปิดของหมู่บ้านจัดสรร นอกจากมีข้อดีที่ว่าอาจปลอดภัยกว่าบ้านปลูกเองแล้ว แต่ในขณะเดียวกัน ก็อาจมีข้อเสียได้เช่นกันถ้าคนในหมู่บ้านทำตัวไม่ดี ตัวอย่างที่เคยเห็นก็เช่น บ้านใกล้ๆ กันลูกชายลักลอบขายยาบ้าครับ ซึ่งนอกจากจะผิดกฎหมายแล้ว ยังสุ่มเสี่ยงต่อลูกหลานเราที่อยู่ในหมู่บ้านเดียวกันด้วย

 นิติบุคคลมักไม่มีประสิทธิภาพ - หมู่บ้านจัดสรรต้องมีนิติบุคคลหมู่บ้านเป็นคนกลางช่วยจัดการงานต่างๆ ซึ่งถ้าเราได้นิติบุคคลซึ่งไม่มีประสิทธิภาพในการทำงาน ดี บริหารไม่เป็น หรือแย่ยิ่งกว่านั้นคือแอบใช้เงินกองกลางเพื่อประโยชน์ตัวเอง หรือมีผู้จัดการหมู่บ้านที่ฉ้อโกง ไม่รักษาผลประโยชน์ลูกบ้าน เจอแบบนี้ ก็แย่เหมือนกันครับ

 บ้านไม่ตอบโจทย์การใช้งาน - แน่นอนว่าบ้านจัดสรรจะเป็นบ้านสำเร็จรูป มีแบบบ้านในแต่ละโครงการให้เลือกไม่กี่แบบ (ส่วนใหญ่ก็มีตั้งแต่ 3-5 แบบ) ดังนั้น บางครั้งแบบบ้านที่มีขายอาจไม่ตอบโจทย์ในบางเรื่อง เช่น ห้องนอนเล็กเกินไป พื้นที่เก็บเสื้อผ้าน้อย จำนวนห้องนอนน้อยเกินไปสำหรับครอบครัวใหญ่ ที่จอดรถในบ้านจอดได้น้อยคัน ไม่มีห้องนอนชั้นล่างให้คนสูงวัย เป็นต้น

 ที่ดินจำกัดขยายลำบาก - ต่อเนื่องจากที่แบบบ้านซึ่งไม่ตอบโจทย์ หรือเมื่อเวลาผ่านไปเรามีสมาชิกครอบครัวเพิ่ม ทำให้เราอาจต้องต่อเติมเพิ่ม เช่น สร้างห้องเพิ่ม หรือต่อเติมครัวเพิ่ม แต่ด้วยเงินที่จำกัดบางทีพื้นที่บ้านเราอาจไม่ได้กว้างขวางมากนัก ดังนั้น เราจึงอาจขยาย หรือต่อเติมได้ไม่ง่ายนัก และปกติดีไซน์ของบ้านจัดสรรพวกนี้ เขาก็ไม่ได้คิดออกแบบเผื่อให้ต่อเติมได้ง่ายๆ อยู่แล้ว (ยกเว้นพวกทาวน์โฮม หรือทาวน์เฮ้าส์ ที่อาจทำพื้นที่รองรับให้ต่อเติมครัวไทยหลังบ้านได้)

 เจ้าของโครงการอาจทิ้งหรือไม่ทำตามที่จัดสรร - โดยส่วนใหญ่ ผู้ประกอบการบ้านจัดสรรรายใหญ่ๆ เช่น พฤกษา หรือ Golden Land คงไม่ค่อยมีปัญหาพวกนี้เท่าไหร่ แต่ถ้าเราเลือกซื้อโครงการจากผู้ประกอบการท้องถิ่น หรือรายใหม่ที่ประสบการณ์น้อย เราอาจต้องระวังเรื่องผู้ประกอบการทิ้งโครงการด้วย ไม่ว่าจะทิ้งเพราะเงินทุนไม่พอ โกงกันดื้อๆ  หรือผู้ประกอบการเองโดนผู้รับเหมาเบี้ยว 

ผมว่าคำถามนี้คงไม่มีคำตอบตายตัวครับ ทั้งสองแบบมีข้อดี และข้อเสีย และตอบโจทย์คนแต่ละคนไม่เหมือนกัน บางคนอาจพบกันครึ่งทางโดยเอาข้อดีของทั้งสองแบบมารวมกัน คือเข้าไปซื้อที่ดินเปล่าในหมู่บ้านจัดสรร แล้วปลูกบ้านตามแบบที่ตัวเองชอบบนที่ดินเปล่านั้น ซึ่งก็อาจทำได้สำหรับในบางโครงการ หากคุณเป็นคนหนึ่งที่ยังตัดสินใจไม่ได้ว่าจะเอาแบบไหนดี ทางเราก็มี Checklist คร่าวๆ ที่อาจช่วยให้พวกเราตัดสินใจกันง่ายขึ้นครับ

ตัวช่วย Checklist	ตัวเลือกที่เราควรเลือก
เรามีที่ดินเปล่าไหม?	ถ้าเรามีที่ดินเปล่า ปลูกบ้านเองอาจคุ้มกว่า
เรามีความเป็นตัวตนสูง หรือมีความคิดว่ามีบ้านทั้งที ต้องเอาแบบที่ตัวเองชอบจริงๆ?	ถ้าเราเป็นคนแบบนี้ ต้องปลูกบ้านเองเลยครับ
เราอยู่กรุงเทพ หรือต่างจังหวัด?	ข้อนี้ตอบยาก และขึ้นอยู่กับจังหวัด แต่โดยรวมถ้าไม่ได้อยู่กรุงเทพ ค่าใช้จ่ายในการซื้อที่ดิน และปลูกบ้านเองในต่างจังหวัดน่าจะต่ำกว่าซื้อบ้านจัดสรรในทำเลใกล้เคียงในระดับหนึ่งทีเดียว
เรามีงบประมาณซื้อบ้านอยู่ประมาณไหน?	ข้อนี้ตอบยากเช่นกัน เพราะไม่ว่าจะงบประมาณสูง หรือต่ำ เราก็สามารถหาบ้านจัดสรร หรือปลูกบ้านเองได้ในงบประมาณที่เราต้องการ เพียงแต่เราต้องเลือกทำเล พื้นที่ และวัสดุในบ้านให้เหมาะกับงบประมาณเรา
เรามีสถานะการเงินประมาณไหน?	ถ้าเรายังมีเงินเก็บไม่มาก การกู้ซื้อบ้านจากธนาคารในโครงการจัดสรรอาจทำได้ง่าย หรือด้วยเงื่อนไขทีดีกว่า
เราอยากมีสภาพแวดล้อมมากกว่าแค่ตัวบ้านไหม เช่น ชอบเดินออกกำลังกาย หรือพาสุนัขเดินเล่น?	ถ้าชอบแบบนี้ ควรเลือกหมู่บ้านจัดสรร
เราอยู่กับใคร?	ถ้าเราเป็นคนโสดอยู่คนเดียว การอยู่ในหมู่บ้านจัดสรรน่าจะมีความปลอดภัย และเงียบเหงาน้อยกว่า
เรามีเวลาแค่ไหนในการใช้เวลาหา หรือซื้อบ้าน?	ถ้าเราไม่ชอบเสียเวลาดูแลควบคุมการก่อสร้าง หรือความรู้ก่อสร้างไม่ค่อยมี หรืออยากย้ายเข้าบ้านใหม่เลย การซื้อบ้านจัดสรรน่าจะดีกว่าครับ

หวังว่าข้อดี ข้อเสีย พร้อมตัวช่วยข้างบนจะเป็นประโยชน์สำหรับพวกเราที่กำลังมองหาบ้าน แต่ยังเลือกไม่ถูกว่าจะปลูกบ้านเอง หรือซื้อในโครงการจัดสรรนะครับ แล้วพบกันใหม่คราวหน้ากับบทความดีๆ จาก Checkraka.com อีกเช่นเคยนะครับ