5 ข้อต้องรู้...ก่อนลงทุน "กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT)"
ในอดีตที่ผ่านมา ถ้าพูดถึงการลงทุนในอสังหาฯ หลายๆ คนก็จะนึกถึงการลงทุนกับอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เช่น การซื้อที่ดิน และคอนโด เป็นต้น ซึ่งถือได้ว่าเป็นการลงทุนที่ค่อนข้างใช้เงินสูงมาก และในยุคต่อมาก็มีการลงทุนแบบกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ อย่าง "Property fund" เข้ามามีบทบาทกับนักลงทุน แต่แล้ว Property fund ก็กำลังจากหายไป เพราะกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ไม่เป็นที่นิยมในการลงทุนในต่างประเทศ และไม่สามารถจัดตั้งกองใหม่เพิ่มเติมหรือขยายการลงทุนในกองเดิมได้อีกต่อไปตั้งแต่ต้นปี พ.ศ. 2557 เป็นต้นไป ปัจจุบัน "กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์" หรือ "REIT" จึงเข้ามามีบทบาทเป็นผลิตภัณฑ์ทางการเงินรูปแบบใหม่ที่เกิดขึ้นในประเทศไทยในปีนี้ซึ่งเข้ามาแทนกองทุนรวมอสังหาฯ "REIT" คืออะไร? และมีประโยชน์กับนักลงทุนอย่างไร? อย่ารอช้า...มาทำความรู้จักกับ "REIT" กันเลยค่ะ
1. "กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์" หรือ "REIT" คืออะไร?
"REIT" ย่อมาจาก Real Estate Investment Trust เรียกเป็นภาษาไทยว่า "กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์" มีลักษณะเป็นกองทรัสต์ที่รวบรวมเงินจากคนที่สนใจหลายๆ คน (ซึ่งก็คือผู้ลงทุนที่เข้าซื้อใบทรัสต์) แล้วเอาเงินไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เช่น สำนักงานออฟฟิศให้เช่า โรงงาน หรือโกดังสินค้าเพื่อเก็บค่าเช่า เพื่อเอามาจ่ายให้กับผู้ลงทุนตามสัดส่วน โดยคนที่ลงทุนใน REIT จะไม่ต้องทำอะไร เพราะ REIT จะมี "ผู้จัดการกองทรัสต์" ที่มีความเชี่ยวชาญในการบริหารอสังหาริมทรัพย์ประเภทนั้นๆ คอยดำเนินการแทนทุกอย่าง เช่น ดูแลทรัพย์สินให้พร้อมเช่า จัดหาผู้เช่า จัดเก็บค่าเช่า เป็นต้น โดยมี "ทรัสตี" (Trustee) (ซึ่งเสมือนตัวแทนนักลงทุน) คอยกำกับดูแลให้ผู้จัดการ REIT บริหารทรัพย์สิน หรือดำเนินการใดๆ เพื่อประโยชน์ของผู้ลงทุนในกองทรัสต์นี้
หน้าที่และความรับผิดชอบหลักของผู้เกี่ยวข้อง REIT |
ผู้จัดการกองทรัสต์ (REIT Manager) | ทรัสตี (Trustee) |
- ยื่นคำขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์กับสำนักงาน ก.ล.ต.
- กำหนดกลยุทธ์และแผนการดำเนินงานของ REIT
- ลงทุนและจัดหาผลประโยชน์จากทรัพย์สิน
- บริหารจัดการกองทรัสต์ตามสัญญาก่อตั้งทรัสต์และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
- คำนวณและเปิดเผยมูลค่าทรัพย์สินของ REIT และมูลค่าหน่วยทรัสต์
- ดูแลรักษาทรัพย์สินให้อยู่ในสภาพที่พร้อมจัดหาผลประโยชน์
- พิจารณาการจ่ายส่วนแบ่งกำไรให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์
- จัดประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์ทุกปี และตามที่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ร้องขอ
| - ดูแลให้ผู้จัดการกองทรัสต์บริหาร REIT ให้เป็นไปตามสัญญาก่อตั้งทรัสต์
- จัดทำบัญชีทรัพย์สินของ REIT แยกต่างหากจากทรัพย์สินของ Trustee และพิจารณา/ดูแลการเบิกจ่ายทรัพย์สินของ REIT
- เข้าร่วมประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์ และให้ความเห็นต่อเรื่องที่ผู้จัดการกองทรัสต์จะขอมติเป็นไปตามสัญญาก่อตั้งทรัสต์หรือไม่
- จัดประชุมถือหน่วยทรัสต์ เพื่อขอมติพิจารณาเลือกผู้จัดการกองทรัสต์รายใหม่ (กรณีมีเหตุต้องเปลี่ยนผู้จัดการกองทรัสต์)
|
โครงสร้างของ REIT
ขอขอบคุณภาพจาก www.set.or.th
ผู้จัดการกองทรัสต์ (REIT manager : RM) จะเป็นผู้ยื่นคำขออนุญาตเสนอขายใบทรัสต์ต่อสำนักงาน ก.ล.ต. เมื่อได้รับอนุมัติแล้ว RM จะต้องแต่งตั้งผู้จัดจำหน่ายหลักทรัพย์ (Underwriter) เพื่อนำเอาใบทรัสต์ไปเสนอขายให้กับผู้ลงทุนซึ่งในลำดับนี้ผู้ที่เข้ามาลงทุนในใบทรัสต์จะมีสถานะเป็นผู้รับผลประโยชน์ และเมื่อสิ้นสุดการเสนอขายแล้วผู้จัดจำหน่ายหลักทรัพย์จะโอนเงินไปให้กับทรัสตีเพื่อนำเงินที่ได้จากการระดมทุนดังกล่าวไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพ สามารถสร้างรายได้ค่าเช่าอย่างสม่ำเสมอเพื่อที่จะจ่ายผลตอบแทนให้กับผู้ลงทุนที่เข้ามาซื้อใบทรัสต์ 2. นักลงทุนจะได้รับประโยชน์อะไร?
เชื่อแน่ว่านักลงทุนทุกคนจะต้องนึกถึงประโยชน์ที่จะได้จากการลงทุนก่อนที่เราจะตัดสินใจเลือกลงทุนแน่นอน แล้วการลงทุนใน "กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์" หรือ "REIT" นั้น เราจะได้อะไรจากการลงทุนประเภทนี้บ้าง? มาดูต่อกันเลยค่ะ
- เราไม่ต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมากเหมือนกับการลงทุนโดยตรงในอสังหาริมทรัพย์ แต่ก็สามารถเป็นเจ้าของอสังหาฯ ที่สนใจได้
- การลงทุนใน REIT จะทำให้เรามีความมั่นใจในการบริหารงานของผู้รับผิดชอบมากขึ้น เพราะผู้เข้ามาบริหารนั้นมีความเชี่ยวชาญในอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุน
- REIT สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้หลากหลายประเภท หรือจะไปลงทุนในต่างประเทศก็ได้ ทำให้เรามีทางเลือก และยังช่วยกระจายความเสี่ยงอีกด้วย
- ผู้ลงทุนจะได้ผลตอบแทนในรูปของเงินปันผลอย่างน้อย 90% ของกำไรสุทธิ (หลังหักค่าใช้จ่ายของกองทรัสต์แล้ว) โดยเฉลี่ยจะประมาณ 5 - 7% ต่อปี ขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย เช่น ทำเลของทรัพย์สิน ฝีมือของผู้จัดการกองทรัสต์ ความสามารถในการชำระหนี้ของผู้เช่าอสังหาฯ เป็นต้น
- ขายต่อในตลาดรอง (เช่น SET) ได้ไม่ยาก และยังได้รับยกเว้นภาษี Capital Gain ด้วยถ้าคนขายเป็นบุคคลธรรมดา
3. ความเหมือนและแตกต่างระหว่าง Property Fund และ REIT?
จะว่าไปแล้ว "REIT" เป็นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีความคล้ายกับ "Property Fund" อยู่บ้าง แล้วแบบนี้การลงทุนทั้ง 2 กองนี้ มีความแตกต่างกันตรงไหนบ้าง? อย่างแรกที่รู้ๆ ก็คือคำเรียกชื่อของทั้ง 2 กอง โดย REIT จะเรียกว่า "กองทรัสต์" ส่วน Property Fund ก็เรียกว่า "กองทุน" นั่นเอง แต่...รู้แค่นี้ยังไม่พอค่ะ เรามาดูแบบมีสาระกันต่อดีกว่าค่ะ ในบทความนี้ขอจับข้อแตกต่างมาเปรียบเทียบกันข้อต่อข้อให้เข้าใจชัดขึ้นตามนี้นะคะ
ความเหมือนและแตกต่างระหว่าง Property fund และ REIT
|
หัวข้อ | Property fund | REIT |
โครงสร้างทางกฎหมาย | กองทุนรวม | กองทรัสต์ |
ขนาดขั้นต่ำ | ไม่น้อยกว่า 500 ล้านบาท | ไม่น้อยกว่า 500 ล้านบาท |
การเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ | หน่วยลงทุนต้องจดทะเบียน | หน่วยทรัสต์ต้องจดทะเบียน |
ผู้ทำหน้าที่บริหารจัดการกอง | บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวม (บลจ.) เท่านั้น | ผู้จัดการกองทรัสต์ ได้แก่ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวม หรือบริษัทที่มีความเชี่ยวชาญด้านการลงทุนหรือบริหารในอสังหาริมทรัพย์และมีคุณสมบัติตามเกณฑ์ ก.ล.ต. |
นายทะเบียน | ไม่จำเป็นต้องเป็น TSD | ต้องได้รับความเห็นชอบจาก ตลท. |
ประเภททรัพย์สินหลักที่ลงทุนได้ | จำกัดอยู่บางประเภทเท่านั้น ตามเกณฑ์ ก.ล.ต. | ไม่กำหนด แต่ต้องไม่เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้เช่าจะนำไปประกอบธุรกิจที่ผิดกฎหมายหรือผิดศีลธรรม |
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศ | ทำไม่ได้ | ทำได้ |
การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ | ทำไม่ได้ | ทำได้ไม่เกิน 10% ของสินทรัพย์รวม |
กู้มาลงทุน | ไม่เกิน 10% ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ (NAV) | ไม่เกิน 35% ของทรัพย์สินรวม และได้ไม่เกิน 60% กรณีที่ได้รับ Credit Rating ระดับ Investment Grade |
เกณฑ์การเสนอขาย | อย่างน้อย 25% ต้องเสนอขายให้กับผู้ลงทุนทั่วไป และจัดสรรหน่วยลงทุนให้แก่ผู้จองซื้อรายย่อยทุกรายอย่างเท่าเทียมกัน ครั้งละหนึ่งหน่วยการจองซื้อจนครบจำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่าย (Small Lot First) | ไม่กำหนด โดยกระจายให้กับผู้ถือหน่วยทรัสต์รายย่อย ตามเกณฑ์การรับใบทรัสต์เข้าจดทะเบียน (ไม่น้อยกว่า 20% ของจำนวนหน่วยทรัสต์ทั้งหมดและแต่ละชนิด (tranche)(ถ้ามี) |
ข้อจำกัดการถือหน่วยของบุคคลใดหรือกลุ่มบุคคลเดียวกัน | ห้ามเกินกว่า 1 ใน 3 ของจำนวนหน่วยลงทุนทั้งหมด | ห้ามเกินกว่า 50% ของจำนวนหน่วยทรัสต์ทั้งหมดและแต่ละชนิด (tranche)(ถ้ามี) |
แนวทางโดยภาพรวม | คล้ายกองทุนรวม | คล้ายบริษัทจดทะเบียน |
การจัดประชุมผู้ถือหน่วยประจำปี | ไม่กำหนด | จัดทุกปี ภายใน 4 เดือนนับแต่วันสิ้นรอบปีบัญชี |
เกณฑ์การได้มาจำหน่วยไปซึ่งสินทรัพย์/รายการที่เกี่ยวโยงกัน | ไม่กำหนดให้ต้องขอมติจากผู้ถือหน่วย | กำหนดการดำเนินการตามขนาดของการทำรายการ โดยจะต้องขอมติจากผู้ถือหน่วยทรัสต์กรณีขนาดรายการมีนัยสำคัญ |
เงื่อนไขในการ free float | ไม่กำหนด | มีผู้ถือหน่วยทรัสต์รายย่อยถือหน่วยรวมกันไม่น้อยกว่า 15% ของจำนวนหน่วยทรัสต์ทั้งหมดและแต่ละชนิด (tranche)(ถ้ามี) |
การจ่ายเงินปันผล | จ่ายเงินปันผลไม่ต่ำกว่า 90% ของกำไรสุทธิ | จ่ายเงินปันผลไม่ต่ำกว่า 90% ของกำไรสุทธิ |
4. ผลประโยชน์ด้านภาษี?
การลงทุนในทุกประเภทมักจะมีเรื่องของ "ภาษี" มาเป็นตัวช่วยในการตัดสินใจว่าจะเลือกหรือไม่เลือกลงทุนนั้นๆ เสมอ แล้วการลงทุนใน "กองทรัสต์" นี้ เราในฐานะผู้ลงทุนจะได้หรือเสียประโยชน์อะไรจากภาษี เมื่อลงทุนไปแล้วบ้าง?
ภาษีที่เกี่ยวข้องกับ REIT
ระดับกองทุน | ภาษีเงินได้นิติบุคคล | ภาษีอื่นๆ |
| - การขายอสังหาริมทรัพย์ให้ REIT เจ้าของต้องเสียภาษีที่เกี่ยวข้องตามปกติ
- ค่าธรรมเนียมการโอน เสียอัตราปกติ 2%
|
ระดับผู้ลงทุน | ภาษีผลประโยชน์ตอบแทน | ภาษีกำไรจากการขายหน่วย |
- กรณีบุคคลธรรมดา : หัก ณ ที่จ่าย 10%
- กรณีนิติบุคคล : เสียภาษีในอัตราปกติ
| - กรณีบุคคลธรรมดา : ยกเว้น
- กรณีนิติบุคคล : เสียภาษีในอัตราปกติ
|
5. ความเสี่ยงที่เกิดจากการลงทุน REIT คือ?
"ทุกการลงทุนมีความเสี่ยง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลก่อนการตัดสินใจ" เป็นประโยคที่คุ้นหูนักลงทุนทั่วไป และได้ยินอยู่เสมอ แม้แต่การลงทุนอย่าง "กองทรัสต์" นี้ก็ไม่มีข้อยกเว้นเช่นกัน แล้วความเสี่ยงของ REIT มีอะไรบ้าง? เราต้องระวังในส่วนไหน? โดยสามารถสรุปความเสี่ยงได้ดังนี้
1. ความเสี่ยงที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ - ความเสี่ยงในการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมูลค่าจะลดลงตามระยะเวลาการเช่าที่เหลืออยู่
- ความเสี่ยงเกี่ยวกับการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ของกองทรัสต์
- ความเสี่ยงในการแข่งขันที่สูงขึ้นอาจส่งผลให้ผู้เช่าพื้นที่อาคารมีจำนวนลดลง
- ความเสี่ยงในการสูญเสียผู้เช่าหลักอาจทำให้รายได้ของกองทรัสต์เปลี่ยนแปลงไป
- ความเสี่ยงจากการผิดสัญญาของผู้เช่า ผู้ให้เช่าที่ดิน และคู่สัญญาของกองทรัสต์
- ความเสี่ยงจากการที่อสังหาฯที่กองทรัสต์จะเข้าลงทุนในการเพิ่มทุนครั้งที่หนึ่งนี้ยังมีผู้เช่าไม่เต็มพื้นที่ และสัญญาเช่าพื้นที่บางส่วนใกล้จะสิ้นสุดลง
- ความเสี่ยงเกี่ยวกับทางเข้าออกของโครงการ
- ความเสี่ยงจากการไม่มีใบรับรองการตรวจสอบอาคาร
- ความเสี่ยงจากการไม่มีใบรับรองการดัดแปลงอาคาร
2. ความเสี่ยงที่เกี่ยวกับการดำเนินงานของกองทรัสต์ - ผู้จัดการกองทรัสต์ และ/หรือ ผู้บริหารอสังหาฯ อาจไม่สามารถดำเนินงานตามกลยุทธ์การลงทุนของกองทรัสต์ให้ประสบความสำเร็จได้
- กองทรัสต์ต้องพึ่งพาผู้บริหารระดับสูงและบุคลากรที่มีความชำนาญในการดำเนินงานจัดหาผลประโยชน์ และบริหารจัดการการใช้ประโยชน์อสังหาริมทรัพย์
- ความเสี่ยงจากความขัดแย้งทางผลประโยชน์ที่อาจเกิดขึ้น
- ความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นจากการที่กองทรัสต์กู้ยืมเงิน
- ความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นจากการที่กองทรัสต์นำเงินค่ามัดจำค่าเช่าและค่าบริการมาใช้ในการลงทุนในทรัพย์สินหลักที่ลงทุนในการเพิ่มทุนครั้งที่หนึ่ง
3. ความเสี่ยงที่เกี่ยวกับการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ - ความเสี่ยงทางการเมืองของประเทศไทย
- ความเสี่ยงจากการเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจทั้งภายในและภายนอกประเทศ รวมทั้งปัจจัยมหภาคอื่นๆ
- ความเสี่ยงจากกรณีทรัพย์สินที่กองทรัสต์เข้าลงทุนถูกเวนคืน
- ความเสี่ยงโดยรวมที่มีผลกระทบต่อกำไรที่ได้จากอสังหาริมทรัพย์ หรือมูลค่าของอสังหาฯ ของกองทรัสต์
- ความเสี่ยงเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่กองทรัสต์ถือครองนั้นอาจมีค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับอสังหาฯ เพิ่มขึ้น รวมทั้งค่าใช้จ่ายในการดำเนินการต่างๆ เพิ่มขึ้น
- ความเสี่ยงเกี่ยวกับเงินชดเชยจากการประกันภัยทรัพย์สินอาจไม่คุ้มกับผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจที่กองทรัสต์อาจสูญเสีย
- ความเสี่ยงเกี่ยวกับผู้เช่าอสังหาฯ ที่กองทรัสต์ลงทุนอาจไม่ต่ออายุสัญญาเช่าและการจัดหาผู้เช่ารายใหม่
- ความเสี่ยงจากภัยธรรมชาติ อุทกภัย และการก่อวินาศภัย
4. ความเสี่ยงที่เกี่ยวกับการลงทุนในหน่วยทรัสต์ - ความเสี่ยงอันเกิดจากมาตรฐานการบัญชีในประเทศไทยหรือกฎหมายที่เกี่ยวข้องอาจมีการเปลี่ยนแปลง
- ความเสี่ยงจากมูลค่าของอสังหาฯ ที่กองทรัสต์ลงทุนตามการประเมินมูลค่าโดยผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินไม่ได้เป็นเครื่องแสดงมูลค่าที่แท้จริงของอสังหาริมทรัพย์ และไม่สามารถรับประกันได้ว่าราคาขายของอสังหาริมทรัพย์นั้นจะเป็นไปตามมูลค่าที่ประเมิน ไม่ว่าในปัจจุบันหรือในอนาคต
- ความเสี่ยงอันเกิดจากตลาดสำหรับการลงทุนและซื้อขายหน่วยทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาฯ ในประเทศไทยเป็นตลาดค่อนข้างใหม่
- ความเสี่ยงอันเกิดจากราคาของหน่วยทรัสต์อาจลดลงหลังจากการเสนอขายหน่วยทรัสต์
- ความเสี่ยงอันเกิดจากการลดลงของสัดส่วนการถือหน่วยทรัสต์ (Control Dilution) ของผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิม
- ความเสี่ยงเกี่ยวกับความสามารถในการจ่ายผลประโยชน์ตอบแทนแก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์และผลตอบแทนที่ผู้ลงทุนได้รับจากหน่วยทรัสต์น้อยกว่าผลตอบแทนที่กองทรัสต์ได้รับจากการดำเนินการของอสังหาฯ ที่กองทรัสต์ลงทุน
- ความเสี่ยงอันเกิดจากผลการดำเนินงานจริงอาจมีความแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญจากประมาณการกำไร
- ความเสี่ยงอันอาจเกิดจากการยกเลิกการเสนอขายหน่วยทรัสต์ทั้งจำนวน
- ความเสี่ยงเกี่ยวกับการจดทะเบียนรับหน่วยทรัสต์เป็นหลักทรัพย์จดทะเบียน และการซื้อขายหน่วยทรัสต์ในตลาดหลักทรัพย์
- ความเสี่ยงจากการขาดสภาพคล่องในการซื้อขายหน่วยทรัสต์ในตลาดหลักทรัพย์
- ความเสี่ยงด้านภาษีและค่าธรรมเนียม
มาถึงตอนนี้แล้ว เพื่อนๆ คนไหนที่กำลังมองหาการลงทุนอยู่ "กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์" หรือ "REIT" นี้ ถือได้ว่าน่าสนใจและควรเก็บไปไว้เป็นอีกหนึ่งทางเลือกนะคะ แต่ก่อนตัดสินใจเราจะต้องมองดูตัวเองว่าเหมาะกับการลงทุนและความเสี่ยงระดับไหน? หากเลือกที่จะลงทุนใน "กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์" หรือ "REIT" แล้ว อย่าลืมทำความเข้าใจลักษณะของ REIT ก่อนที่จะลงทุนนะคะ โดยศึกษาข้อมูลในหนังสือชี้ชวนให้ละเอียด ทั้งนโยบายการลงทุน รายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุน ความเสี่ยงจากการกู้ยืมเงิน ความเสี่ยงอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง นโยบายเงินปันผล ค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่ายต่างๆ ทั้งหมดนี้จำเป็นนะคะ เราต้องศึกษาและสอบถามข้อมูลจากตัวแทนขายก่อนตัดสินใจลงทุนทุกครั้ง