"ที่ดินตาบอด" สร้างบ้านได้ไหม แล้วจะหาทางเข้า-ออกยังไงได้บ้าง ?

หลายคนคงเคยได้ยินคำว่า "ที่ดินตาบอด" ซึ่งไม่เกี่ยวกับว่าที่ดินไม่มีตา หรือที่ดินโดนบล็อควิวนะครับ แต่จริงๆ แล้วคือที่ดินที่ล้อมรอบโดยที่ดินแปลงอื่นจนไม่มีทางเข้า-ออกทางสาธารณะได้ บางคนมองว่าที่ดินตาบอดไม่ค่อยดี เช่นขายไม่ได้ราคา แต่ไม่จริงนะครับ บางทีก็ขายได้ราคาไม่เลวเลยถ้าขายพร้อมที่ดินแปลงอื่นที่ติดทางสาธารณะ วันนี้เรามาดูกันครับ ถ้าบ้านเราเป็นที่ดินตาบอด หรือคุณพ่อคุณแม่เรามีที่ดินตาบอดอยู่ จะหาทางออกที่ดินแปลงเหล่านี้ได้อย่างไร และควรจะสร้างบ้านหรือไม่

ถ้าจะตอบตามหลักกฎหมาย (มาตรา 1349 ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์) คือ ที่ดินแปลงที่มีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้ หรือมีทางออกแต่ต้องข้ามสระ บึง หรือทะเล หรือที่ชันสูงกว่าระดับที่ดินกับทางสาธารณะมาก ภาพตัวอย่างของที่ดินแปลงที่ตาบอดจะเป็นตามข้างล่างนี้ครับ

ตัวอย่างที่ดินตาบอดใจกลาง 5 แยกลาดพร้าว

ในทางปฏิบัติ ถ้าที่ดินเราเป็นที่ดินตาบอด เราจะมีวิธีการจัดการที่ดินตาบอดได้ 3 วิธีหลักๆ คือ

(ก) ขายที่ดินตาบอด ถ้าเราขายที่ดินตาบอดของเราคนเดียว มักจะขายไม่ได้เพราะไม่มีคนซื้อ แถมราคาก็จะแย่มาก ในทางปฏิบัติ เราจึงควรขายที่ดินตาบอดพ่วงไปกับที่ดินแปลงติดกันที่ติดกับทางสาธารณะ ซึ่งเมื่อขายไปคนซื้อก็จะเป็นเจ้าของที่ดินทั้ง 2 แปลง และจะมีทางเข้า-ออกโดยปริยาย

(ข) ขอภาระจำยอม ถ้าเราไม่ขาย หรืออยากขายให้ได้ราคาดีๆ หน่อย เราอาจใช้วิธีเดินเรื่องขอจดทะเบียนภาระจำยอมก็ได้ ซึ่งจะทำยังไงนั้น สามารถดูได้จากบทความนี้ครับ (บ้านและที่ดินไม่มีทางเข้า-ออก จะขอทางภาระจำยอมยังไงได้บ้าง?) และ

(ค) เดินเรื่องทำทางจำเป็น ถ้าเราไม่ขาย และอยากใช้เป็นที่อยู่อาศัย เราสามารถสร้างบ้านได้ และขอ "ทางจำเป็น" ตามกฎหมายเพื่อเป็นทางเข้า-ออกสู่ทางสาธารณะ โดยมีวิธีการและรายละเอียดดังต่อไปนี้

ถ้าบ้านหรือที่ดินเราเป็นที่ดินตาบอด เราจะสามารถหาทางเข้า-ออกได้โดยเดินเรื่องให้เป็น "ทางจำเป็น" ครับ โดยคนที่จะมีสิทธิ์ขอ "ทางจำเป็น" นี้ได้ จะต้องเข้าเกณฑ์ตามกฎหมายดังนี้ครับ

1. ผู้มีสิทธิ์ขอเปิดทางจำเป็นต้องเป็น "เจ้าของ" ที่ดินที่ถูกล้อม (ถ้าเป็นเพียงเจ้าของบ้าน หรือผู้เช่าบ้าน แต่ไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดินจะขอเปิดทางจำเป็นไม่ได้)

2. ที่ดินที่ปิดล้อมเป็นที่ดินของคนอื่น ไม่ว่าจะเป็นที่ดินแปลงเดียวของเจ้าของคนเดียว หรือที่ดินหลายแปลงของหลายๆ เจ้าของ

ถ้าเราจะขอทางจำเป็น ขั้นตอนจะเป็นไปตามนี้ครับ

1. เลือกที่ดินสัก 1 แปลงติดกัน แปลงไหนก็ได้ที่คิดว่าสะดวกสุด หรือเจ้าของแปลงไหนที่คิดว่าจะเจรจาได้ง่ายสุด 

2. เข้าไปเจรจากับแปลงนั้น พร้อมกับเสนอค่าทดแทน (จ่าย Lumpsum ก้อนเดียว หรือจ่ายรายปี และถ้าจะทำถนน ก็ต้องเสียค่าทำถนน หรือค่าขนย้ายต้นไม้ด้วย เป็นต้น) และรูปแบบหรือขนาดทางเข้า-ออกที่เราต้องการ (เช่น ถ้าจะใช้เดิน ก็ทำแค่ 1-2 เมตร หรือถ้าจะต้องใช้รถผ่าน ก็อาจต้องทำถนนกว้างสัก 2.5 - 3 เมตร เป็นอย่างต่ำ) ทั้งนี้ ในการขอเปิดทางจำเป็นนั้นมีหลักการสำคัญคือ (ก) ต้องเลือกให้พอสมควรแก่ความจำเป็น เช่น ถ้าจะใช้แค่เดินก็ไม่ต้องขอกว้างเกิน 2 เมตร เป็นต้น) และ (ข) ต้องคำนึงถึงประโยชน์การใช้สอยที่ดินของแปลงที่จะใช้เป็นทางเข้า-ออกนั้น ให้เสียหายน้อยที่สุดด้วย 

3. หากตกลงกันไม่ได้ หรือตกลงค่าทดแทนไม่ได้ (ตามหลักกฎหมาย จะต้องให้ค่าทดแทนแก่ที่ดินแปลงที่ใช้เป็นทางออกเสมอ) หรือเจ้าของแปลงที่ดินติดกันไม่ยอมเลย เราจะขอใช้สิทธิ์ฟ้องต่อศาลเพื่อให้เปิดทางพิพาทเป็นทางจำเป็นได้

ทั้งนี้ "ทางจำเป็น" นั้นเป็นการได้สิทธิตามกฎหมาย (ตามมาตรา 1349 ประมวลแพ่งและพาณิชย์) และดังนั้นไม่จำเป็นต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และไม่จำเป็นต้องทำสัญญากับเจ้าของที่ดินที่ล้อม

โดยสรุปนะครับ ถ้าเรามีที่ดินตาบอด และไม่อยากขาย เราสามารถสร้างบ้าน และหาทางเข้า-ออกได้ครับ กฎหมายให้ความคุ้มครองเราครับ โดยวิธีการมี 3 วิธีข้างต้นคือ
(1) เดินเรื่องขอ "ทางจำเป็น" กับที่ดินแปลงติดกันเพื่อให้ได้ทางเข้า-ออก หรือ
(2) หารือกับที่ดินแปลงที่ติดกันเพื่อจดทะเบียน "ภาระจำยอม" เป็นทางเข้า-ออกไปถนนสาธารณะ หรือ
(3) ขายที่ดินตาบอดไปเลยครับ

ถ้าบทความนี้เป็นประโยชน์ ฝากกด Like หรือ Share ด้วยนะครับ ทีมงานเราจะได้มีพลังทำบทความดีๆ เป็นประโยชน์ต่อส่วนรวมต่อไป :)