10 เรื่องต้องระวังก่อนซื้อบ้านจัดสรร: คำให้การของผู้ซื้อบ้านที่โชคร้าย

เมืองไทยเราโชคไม่ดีที่กฎเกณฑ์การจัดสรรในบ้านเรายังมีบางเรื่องที่มีช่องโหว่ และบังคับใช้กฎเกณฑ์กันแบบหละหลวม นอกจากนี้ มาตรฐานการก่อสร้างบ้าน หรือทาวน์เฮ้าส์ก็มีมาตรฐานที่หลากหลายเหลือเกินทั้งแบบดีเลิศไปจนถึงแบบไม่รับผิดชอบ ดังนั้น ความซวยจึงตกกับคนซื้อบ้าน เพราะเราต้องช่วยตัวเอง และดิ้นรนปกป้องสิทธิของตัวเองโดยลำพังบ่อยๆ วันนี้ Checkraka ได้รวบรวมประสบการณ์เลวร้ายของคนซื้อบ้านที่ผ่านมา 10 เรื่องว่ามีอะไรบ้างที่จะเป็นอุทาหรณ์ และต้องระวังสำหรับคนที่กำลังเล็งซื้อบ้าน หรือทาวน์เฮ้าส์ใหม่กันครับ 

ผู้ประกอบการบางรายซื้อที่ดินลึกๆ อยู่ด้านในไม่มีทางออก (เพราะราคาถูกกว่าแปลงริมถนนใหญ่มาก) ดังนั้น จึงต้องหาทางออก ซึ่งก็มีอยู่ 2 วิธีคือ (ก) ต้องเจรจากับเจ้าของที่ดินแปลงติดกันที่มีทางออกไปถนนใหญ่ แล้วจดทะเบียนภาระจำยอมบนที่ดินของคนๆ นั้นเพื่อให้ลูกบ้านได้สิทธิใช้เป็นทางเข้า-ออกไปถนนใหญ่ และในทางปฏิบัติเจ้าของที่ดินแปลงติดกันก็อาจขอสิทธิใช้เข้า-ออกแชร์ถนนนี้ด้วยเช่นกัน หรือ (ข) ยอมซื้อที่ดินแปลงอื่นเพิ่มเติมซึ่งมักจะเป็นแปลงที่ดินยาวๆ เพื่อใช้เป็นทางเข้า-ออกไปถนนใหญ่ แต่การซื้อนั้นก็อาจทำให้ที่ดินของชาวบ้านแถวนั้นกลายเป็นที่ดินตาบอดไปได้เหมือนกัน ดังนั้น จึงต้องยอมจดทะเบียนภาระจำยอมให้ชาวบ้านแถวนั้นใช้เป็นทางเข้า-ออกร่วมกับลูกบ้านในหมู่บ้านด้วย เรื่องพวกนี้ถ้าเราไม่ซักถามจากโครงการ เซลส์ก็อาจไม่ยอมบอก หรือบอกไม่หมด ซึ่งตามกฎหมายไทยนั้น การที่เจ้าของโครงการทำภาระจำยอมแบบนี้ไม่ผิดกฎหมายนะครับ เพียงแต่ว่าเวลายื่นขออนุญาตจัดสรรที่ดินจะต้องเปิดเผยให้ราชการทราบเป็นส่วนหนึ่งของการขออนุญาตจัดสรร และในทางปฏิบัติก็ควรจะต้องบอกคนที่สนใจเข้ามาดูโครงการให้ทราบด้วยเพื่อประกอบการตัดสินใจ วิธีลดความเสี่ยงของเราคือ ถ้าเรามีข้อสงสัยเห็นว่าทางเข้า-ออกโครงการมีคนอื่นเดินไปเดินมา หรือเห็นมีชุมชนด้านใน ให้รีบซักถามเซลส์ก่อนเลยว่าถนนทางเข้า-ออกโครงการนี้ติดภาระจำยอมหรือไม่

บางทีผู้ประกอบการบางรายได้ที่ดินมาแปลงใหญ่มากๆ ซึ่งถ้าเปิดโครงการมาแล้วบอกว่าจะมี 2,000 หลัง คงฟังดูอึดอัดหนาแน่นเหมือนสลัมไปเลย ดังนั้น ด้วยเหตุผลนี้ หรือด้วยเหตุผลอื่นๆ ประกอบกัน (เช่น เพื่อเลี่ยงต้องทำ EIA ถ้าสร้างเกิน 500 หลัง (ดูรายละเอียด EIA ได้ที่นี่) หรือเงินทุนไม่พอจึงทยอยแบ่งทำเป็นเฟสๆ ไปเรื่อยๆ) จึงทยอยทำโครงการทีละเฟส เมื่อขายหมดเฟสแรก หรือใกล้จะขายหมด ก็จะทยอยเปิดเฟสต่อไปติดกับเฟสเดิม ซึ่งบ่อยครั้งที่ทุกเฟสอาจจะต้องแชร์บางอย่างร่วมกัน เช่น ถนนเข้า-ออกไปสู่ทางสาธารณะ หรือแม้กระทั่งส่วนกลาง วิธีลดความเสี่ยงคือ เวลาไปดูโครงการถ้ามองไปรอบๆ แล้วเห็นเป็นที่ดินแปลงเปล่าเยอะ ให้ลองซักถามเซลส์เลยว่า ที่ดินด้านข้างเป็นของใคร และจะมีการพัฒนาเป็นอะไร

ขอบคุณภาพจาก www.matichon.co.th

ในแง่ของทำเลที่ตั้งของโครงการหมู่บ้านนั้น ปกติในแง่ของเส้นทาง หรือถนนหนทางโดยรอบคงไม่ยากที่คนซื้อบ้านจะดูจากตาเปล่าเอง ขับรถวนดู หรือเช็คจาก Google Map แต่สิ่งที่ซ่อนอยู่ หรือมองไม่เห็นง่ายๆ ในส่วนของทำเลที่พนักงานขายก็มักจะไม่ค่อยยอมบอกเราซะด้วย ก็จะมีอยู่หลายเรื่องซึ่งเราต้องระวัง เช่น ปกติน้ำจะท่วมบริเวณโครงการหรือเปล่าช่วงหน้าฝน บริเวณโครงการมีบ่อขยะที่จะส่งกลิ่นเหม็นเวลาลมพัด หรือฝนตกหรือเปล่า หน้าโครงการชอบมีแก๊งมอเตอร์ไซค์มาประลองกำลังกันตอนกลางคืนหรือเปล่า มีเสียงเครื่องบินหรือโรงงานหรือเปล่า หรือหน่วยงานราชการมีแผนที่จะตัดถนน หรือทางด่วนพาดผ่านบริเวณโครงการหรือเปล่า ซึ่งเรื่องเหล่านี้เป็นเรื่องที่มองไม่เห็น หรืออาจไม่ง่ายที่จะรู้ ดังนั้น ก่อนซื้อโครงการใดๆ ควรทำการบ้านให้เยอะๆ ทั้งเข้าไปคนหาข้อมูลจากอินเทอร์เน็ต หรือสอบถามคนแถวนั้น ก็น่าจะช่วยลดความเสี่ยงตรงนี้ได้ครับ

เรียกได้ว่าเป็นปัญหาซื้อของแล้วได้ไม่ถูกต้องครบถ้วน ปัญหาส่วนใหญ่ที่เกิดคือ ตัวบ้านสร้างครบ แต่เจ้าของโครงการไม่ยอมสร้างสาธารณูปโภค และสิ่งอำนวยความสะดวกตามที่ระบุไว้ในคำโฆษณา หรือโบร์ชัวร์ โดยหลักการแล้ว ตามกฎหมายจัดสรรที่ดิน การโฆษณาโครงการบ้านจัดสรรจะต้องตรงกับรายละเอียดที่ยื่นขออนุญาตจัดสรร เช่น รายละเอียดเกี่ยวกับบริการสาธารณะ และสาธารณูปโภค แผนผังโครงการ และส่วนกลาง เป็นต้น ดังนั้น ถ้าผู้ประกอบการไม่ทำตามนี้ เรามีทางออกตามกฎหมาย 2 ทางคือ (ก) ฟ้องผู้ประกอบการตามมาตรา 61 ของ พรบ. จัดสรรที่ดิน ซึ่งการโฆษณาผิดกฎหมายแบบนี้จะมีโทษปรับตั้งแต่ 50,000 - 100,000 บาท หรือฟ้องผู้ประกอบการตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินในฐานผิดสัญญา และ (ข) โดยปกติ ในการก่อสร้างสาธารณูปโภคของหมู่บ้าน ผู้ประกอบการจะต้องวางหนังสือค้ำประกันธนาคาร (Bank Guarantee) เพื่อประกันว่าจะมีการก่อสร้างตามที่ขออนุญาตจัดสรร ซึ่งหากไม่มีการก่อสร้าง เราในฐานะลูกบ้านก็ต้องเดินเรื่องไปที่ "คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกรมที่ดิน" ให้มีการเรียกเงินประกันเพื่อนำเงินมาก่อสร้างได้ตามมาตรา 24 พรบ. จัดสรรที่ดิน

เรื่องนี้เกิดได้ 2 กรณีหลักๆ คือ (ก) ก่อสร้างผิดกฎหมายเลย เช่น กฎหมายกำหนดให้ผู้ประกอบการจัดสรรต้องจัดให้มีระบบระบายน้ำ และระบบบำบัดน้ำเสีย เพื่อระบายน้ำฝน และน้ำเสียที่ผ่านการบำบัดน้ำเสียแล้วออกสู่แหล่งรองรับน้ำ แต่ผู้ประกอบการบางรายกลับไม่ยอมทำ หรือ (ข) ก่อสร้างผิดแบบที่ได้รับอนุญาตจัดสรร เช่น ตามแบบแปลนที่จัดสรรกำหนดว่าที่ดินส่วนนี้จะทำเป็นพื้นที่ทะเลสาบให้ 5 ไร่ แต่ของจริงทำออกมาแค่ 3 ไร่ หรือโฆษณาโม้ว่าถนนเมนหลักของโครงการกว้างสุดๆ 15 เมตร แต่ของจริงออกมาแค่ 10 เมตร เป็นต้น ปัญหาสำหรับคนซื้อในทางปฏิบัติคือ เรื่องพวกนี้เราจะไม่มีทางรู้เลยว่าผู้ประกอบการทำตามกฎหมาย หรือใบอนุญาตหรือเปล่าจนกว่าเราจะซื้อบ้าน และเข้ามาอยู่ในหมู่บ้านแล้ว ซึ่งวิธีการลดความเสี่ยง คือ ขอสำเนาใบอนุญาตจัดสรรโครงการมาดูและเก็บไว้เป็นหลักฐานตั้งแต่ทำสัญญาจะซื้อจะขาย หรือตอนก่อนรับโอนบ้านเลย และหากเกิดปัญหาพวกนี้ ลูกบ้านต้องรวมตัวกัน และต่อรองกับผู้ประกอบการให้แก้ไขให้เรียบร้อยให้หมด และตราบใดที่ยังไม่เรียบร้อย ก็ต้องพยายามผลักดันที่จะไม่ให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรรับโอนทรัพย์สินที่ไม่ถูกต้องพวกนี้

ปัญหานี้เกิดขึ้นบ่อยเลยโดยเฉพาะผู้ประกอบการรายเล็กๆ ตามกฎหมายนั้น ผู้ประกอบการบ้านจัดสรรจะต้องใช้สัญญาจะซื้อจะขายฉบับมาตรฐานที่คณะกรรมการที่ดินกลางกำหนด (ดูตัวอย่างสัญญามาตรฐานนี้ และบทความเรื่อง "สัญญาจะซื้อจะขายบ้านจัดสรร - 10 เรื่องผู้ซื้อควรรู้ก่อนเซ็น" ได้ที่นี่) แต่ผู้ประกอบการบางรายก็ดัดแปลงสัญญามาตรฐานนี้ อะไรที่เป็นประโยชน์กับคนซื้อบางทีก็ตัดออก หรืออะไรที่เป็นประโยชน์กับคนขายบางทีก็เขียนให้มันได้เปรียบมากกว่าเดิมอีก ตัวอย่างเช่น ตามสัญญามาตรฐานกำหนดให้ทั้งผู้ซื้อ และผู้ขายรับผิดชอบค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านเท่าๆ กัน แต่หลายครั้งที่ผู้ประกอบการบางรายเจ้าเล่ห์กำหนดให้คนซื้อต้องรับผิดชอบค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่ายพวกนี้คนเดียว ซึ่งถือว่าเราในฐานะผู้ซื้อกำลังโดนเอาเปรียบ ทางออกหากเราเจอเช่นนี้คือให้แจ้งไปที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง และสำนักงานคุ้มครองผู้บริโภคเลยเพราะถือว่าผู้ประกอบการทำผิดกฎหมายชัดเจน นอกจากนี้ สัญญาข้อที่แตกต่างเหล่านี้ที่ไม่ได้เป็นประโยชน์กับคนซื้อก็จะใช้บังคับไม่ได้ด้วย

ปัญหานี้เกิดขึ้นบ่อยกับเจ้าของโครงการรายเล็กๆ หรือเพิ่งทำโครงการใหม่ๆ เพราะบางทีการบริหารจัดการไม่ดี หรือดีลกับผู้รับเหมาไม่ค่อยราบรื่น ประกอบกับบ้านเรามีกฎหมาย "เอสโครว์ (Escrow)" ก็จริง (พรบ. ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา 2551) แต่ผู้ประกอบการไม่ยอมเอามาใช้กัน เพราะมีค่าใช้จ่ายสำหรับบัญชีดูแลผลประโยชน์ และการมีเอสโครว์ทำให้ผู้ประกอบการเอาเงินดาวน์มาหมุนใช้ไม่ได้เหมือนระบบปัจจุบันที่ไม่มีเอสโครว์  ปัญหาจึงตกมาอยู่ที่คนซื้อบ้านว่าบางทีก็เห็นอยู่ทนโท่ว่าโครงการเริ่มมีปัญหา สร้างล่าช้า หรือไม่เริ่มสร้างเลย แต่เรากลับต้องจ่ายเงินดาวน์ไปเรื่อยๆ ปัญหาอีกอย่างคือสัญญาจะซื้อจะขายบ้านฉบับมาตรฐานเรามีช่องโหว่คือ แทนที่จะให้คนซื้อจ่ายเงินดาวน์อิงกับ "ผลสำเร็จของงานก่อสร้าง" แต่กลับเปิดช่องให้เจ้าของโครงการเขียนสัญญาในลักษณะที่ให้จ่ายเงินดาวน์อิงกับ "วันเวลาที่เจ้าของโครงการจะกำหนด" วิธีลดความเสี่ยงของคนซื้อคือ พยายามติดตามข่าวเกี่ยวกับเจ้าของโครงการ เช่น มีปัญหาการเงินหรือไม่ และเข้าไปดูการก่อสร้างเป็นประจำ หากเริ่มเห็นแววว่าเราต้องจ่ายเงินดาวน์ไปเรื่อยๆ โดยที่งานก่อสร้างไม่คืบหน้าเท่าที่ควร เราควรเอาสัญญาจะซื้อจะขายมาดูว่าสัญญาเขียนว่าอะไร และปรึกษาทนายเพื่อให้ช่วยตีความสัญญา และหาทางออกให้กับเราในเรื่องนี้ 

วิธีการขายบ้านจัดสรรในบ้านเรา จะเป็น Pattern เดียวกันหมด คือตกแต่งบ้านตัวอย่างซะสวยหรูดูดี แต่ของจริงบางทีวัสดุ หรืออุปกรณ์หลายๆ ชิ้นมักจะไม่เหมือน หรือไม่ได้ตามบ้านตัวอย่าง ซึ่งถ้าเราเจอเซลส์ที่ตรงไปตรงมา และอธิบายชัดเจนว่าบ้านของจริงที่ได้จะต่างจากบ้านตัวอย่างตรงไหนบ้างก็โชคดีไป แต่บางทีมักจะไม่เป็นเช่นนั้น นอกจากนี้ ปกติรายการสเปควัสดุของบ้านที่ได้จะมีการแนบเป็นเอกสารแนบไปกับสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งบางรายการก็มักจะเขียนกว้างๆ หรือเขียนแบบเอาเปรียบว่า "หรือวัสดุที่เทียบเท่า" ซึ่งปกติเวลาเราตรวจรับบ้าน เรามักจะตรวจแค่เรื่องการใช้งานของวัสดุอุปกรณ์ภายในบ้าน หรือข้อบกพร่อมในงานก่อสร้าง แต่น้อยคนที่จะเช็คว่าวัสดุ หรืออุปกรณ์ที่ได้จะตรงสเปคเหมือนในสัญญา หรือเหมือนตอนที่เซลส์บอกว่าจะได้อย่างบ้านตัวอย่างหรือไม่ วิธีที่พอจะลดความเสี่ยงในเรื่องนี้ได้ก็คือ (ก) ตอนดูบ้านให้สอบถามเซลส์ให้ชัดเจนว่าเราจะได้อะไรแตกต่างจากบ้านตัวอย่างบ้าง และ (ข) เวลาตรวจรับบ้าน ให้หยิบสัญญาจะซื้อจะขายไปด้วย และไล่ตรวจวัสดุหรืออุปกรณ์เป็นชิ้นๆ ตามสัญญาเลย

ปกติเวลาใกล้จะโอนบ้าน ผลประโยชน์ของคนซื้อบ้านอย่างเราๆ และคนขายบ้านจะอยู่กันคนละขั้วเลย สำหรับเราคนซื้อบ้านแน่นอนว่าก่อนจ่ายเงิน เราก็อยากได้บ้านที่สมบูรณ์แบบที่สุด แต่ในขณะเดียวกัน เจ้าของโครงการที่ขายบ้านให้เรากลับไม่ได้สนใจเรื่องพวกนี้ แต่สิ่งที่เขาสนใจคือ ยอดปิดการขาย ดังนั้น เขาก็จะล่อใจ หรือกดดันคนซื้อสารพัดให้โอนเร็ว เช่น ถ้าโอนภายในวันนี้ แล้วเก็บงานซ่อมแซมทีหลัง ทางโครงการจะแถมแอร์ให้บ้างล่ะ หรือจะจ่ายค่าโอนให้บ้างล่ะ สารพัดวิธี วิธีการลดความเสี่ยงคือเราควรใจแข็ง และให้เจ้าของโครงการรับผิดชอบแก้ไขข้อบกพร่องให้หมดก่อนค่อยโอน แต่ในขณะเดียวกัน คนซื้อเองก็ควรมีเหตุมีผลด้วย เพราะบ้านสร้างด้วยมือจึงไม่มีทางสมบูรณ์แบบออกมาเนี้ยบได้ 100% ทุกอย่าง แต่ถ้าเราติดข้อจำกัดอื่นๆ จำเป็นต้องโอน เช่น ธนาคารกำหนดวัน Deadline ให้โอน เราอาจต้องยอมโอน และเจรจากับเจ้าของโครงการให้เซ็นเอกสารกันชัดเจนว่า ทางโครงการจะแก้ไขส่วนบกพร่อมให้หมดภายในเช่น 30 วันหลังจากโอน หรือเรายินดีซ่อมเองแต่ทางโครงการจะรับผิดชอบค่าใช้จ่ายทั้งหมดให้ หรือต่อรองเอาของแถมอื่นๆ จากโครงการมาชดเชยแทน หรือขยายระยะเวลาการรับประกัน เป็นต้น

ขอบคุณภาพจาก www.thaieditorial.com

ปกติเวลาซื้อบ้าน แม้เราจะตรวจสอบละเอียดแล้วเห็นว่าบ้านอยู่ในสภาพโอเคไม่มีปัญหา แต่ถึงเวลาเข้าอยู่จริงได้สักพัก รับรองได้ว่าส่วนใหญ่จะต้องเจอปัญหาบกพร่องแน่นอน เพียงแต่ว่าข้อบกพร่องจะหนัก หรือเบาแค่ไหนเท่านั้นเอง บางคนเจอหนัก เช่น เกิดรอยร้าวตามเสาหรือคาน (ดูบทความ 10 รอยร้าวของบ้านที่ควรรู้ ได้ที่นี่) หรือน้ำรั่วซึมเข้ามาในบ้านตลอดเวลา หรือแบบเบาๆ เช่น ผนังปูนแตกลายงา หรือท่อน้ำอุดตัน ทางออกในที่นี้ก็คือ ตามสัญญาจะซื้อจะขายมาตรฐาน โครงการจะต้องรับประกัน และซ่อมให้ โดยถ้าเป็นเรื่องของโครงสร้างอาคาร เช่น เสาเข็ม ฐานราก คาน พื้น โครงหลังคา ผนังรับน้ำหนัก จะรับประกันให้ 5 ปีนับจากวันโอน และสำหรับกรณีอื่นๆ เช่น รั้ว ฝ้าเพดาน หรือส่วนควบอื่นๆ จะรับประกันให้ 1 ปีนับจากวันโอน ซึ่งหากเราเจอข้อบกพร่องพวกนี้ เราควรรีบดำเนินการแจ้งเจ้าของโครงการให้แก้ไขทันที และถ้าเจ้าของโครงการไม่ยอมแก้ไข เราอาจต้องใช้พลัง Social Media หรือ Post ภาพข้อบกพร่องของบ้านลงบนอินเทอร์เน็ตเพื่อกดดันให้เจ้าของโครงการออกมารับผิดชอบ

ทาง Checkraka หวังว่า 10 อุทาหรณ์เลวร้ายพวกนี้จะเป็นประโยชน์สำหรับทุกๆ คนที่อ่านเว็บไซต์เรา และกำลังมองหาบ้านอยู่นะครับ หากใครเจอประสบการณ์เลวร้ายนอกเหนือจากนี้ที่ควรจะบอกต่อให้คนอื่นทราบกันด้วย ก็โพสต์เข้ามาที่ข้างล่างนี้ได้เลยครับ แล้วพบกันใหม่คราวหน้ากับบทความดีๆ เพื่อประโยชน์สำหรับคนซื้อบ้านจากเราอีกนะครับ