10 ปัญหาจุกจิกกวนใจในทาวน์เฮ้าส์หรือหมู่บ้านจัดสรร (พร้อมวิธีแก้ไข)

จากหลายๆ เพจ หลายๆ เว็บไซต์มีคนบ่นกันมาเยอะมากๆ ว่าบ้านที่ตัวเองอยู่นั้นมีปัญหามากมาย ทั้งเรื่องตัวบ้านเองและในเรื่องของสภาพแวดล้อมรอบๆ บ้าน วันนี้เราได้รวบรวมปัญหามาให้คุณผู้อ่านได้มาดูกัน พร้อมมีวิธีแก้ไขมาให้ด้วยครับ

บ่นกันบ่อยกับปัญหานี้ใน Pantip บางทีก็แล้วแต่โชคชะตาเหมือนกัน เช่น บ้านในซอยอื่นได้ผู้รับเหมาช่วงที่รับผิดชอบหรือฝีมือดี ในขณะที่บ้านในซอยเรากลับได้ผู้รับเหมาช่วงอีกรายที่ไม่รับผิดชอบ หรือลูกน้องฝีมือแย่ นอกจากนี้ ปัญหาพวกนี้มักจะยังไม่ปรากฏให้เห็นตอนตรวจรับบ้าน แต่จะเริ่มปรากฏเมื่อเราอยู่ไปสักพัก ซึ่งปัญหาก็อาจมีได้ทั้งเล็กๆ น้อยๆ หรือที่พอแก้ไขได้ไม่ยาก เช่น ฉาบปูนไม่ดี พื้นดินรอบๆ บ้านยวบลง หรือหากกรณีที่หนักๆ หน่อย ก็เช่น เกิดรอยร้าวเนื่องจากการทรุดตัวของฐานราก สิ่งที่จะช่วยในเรื่องนี้ได้คือ "การรับประกันบ้าน" ของเจ้าของโครงการ ซึ่งตามสัญญาจะซื้อจะขายบ้านมาตรฐาน เจ้าของโครงการจะต้องรับประกันเป็นเวลา 5 ปีนับจากวันโอนสำหรับความเสียหาย หรือชำรุดบกพร่องที่เกี่ยวกับโครงสร้างอาคาร (เช่น เสาเข็ม ฐานราก คาน โครงหลังคา) และ 1 ปีนับจากวันโอนสำหรับรั้ว กำแพง ส่วนควบ และอุปกรณ์อันเป็นส่วนประกอบของอาคาร (ดูบทความประเภทของรอยร้าวบ้านได้ที่นี่)

ภาพตัวอย่างรอยแตกร้าวจนถึงเหล็กเสริม (ขอขอบคุณรูปภาพจาก www.saangbaan.com)

เรื่องนี้ก็เป็นหนึ่งในปัญหาคลาสสิกอีกอย่างของหมู่บ้านจัดสรร และทาวน์เฮ้าส์ ตอนแรกๆ ทุกโครงการมักจะรักษาความปลอดภัยกันดี แต่พอเวลาผ่านไปเรื่อยๆ ก็เริ่มหละหลวมมากขึ้นเรื่อยๆ จนบางโครงการไม่เหลือยามอีกเลย มีแค่ตู้ยามเปล่าๆ ทางแก้ที่สำคัญคือ ลูกบ้านต้องช่วยกันสอดส่องคนแปลกหน้า และเข้มงวดกับยามในหมู่บ้านเรา และคณะกรรมการหมู่บ้านต้องเข้มงวดกับมาตรฐานการทำงานของบริษัท รปภ. ที่เราจ้างมาด้วย โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในสัญญาจ้างรักษาความปลอดภัยกับบริษัทที่เข้ามารับทำเป็นรปภ. นั้น คณะกรรมการควรกำหนดเรื่องสำคัญๆ เหล่านี้ไว้ในสัญญา เช่น หาก รปภ. เข้างานไม่ครบจำนวน จะต้องโดนปรับรายวัน หรือหากบริษัท รปภ. ทำผิดบ่อยๆ เช่นเกิน 3 ครั้งต่อเดือน เราเลิกสัญญาได้เลย เป็นต้น

ในอดีตเคยเกิดปัญหาหลายๆ โครงการไม่ยอมสร้างส่วนกลางตามที่โฆษณาไว้ เช่น สวนสาธารณะ หรือ Club House ทางแก้ในเรื่องนี้คือ ให้เรากลับมานั่งดูเอกสารสำคัญ 3 ตัว คือ (ก) โบรชัวร์โฆษณาโครงการที่เขาแจกให้เราดูตอนพยายามขายเรา (ข) เอกสารแนบสัญญาจะซื้อจะขายที่เราเซ็นกับเจ้าของโครงการ ที่ระบุถึงเรื่องส่วนกลางเหล่านี้ และ (ค) หนังสือขออนุญาตจัดสรรที่ดินที่เจ้าของโครงการยื่นขออนุญาตจัดสรรที่ดิน ถ้าเราพิจารณาดูแล้วเห็นว่า ส่วนกลางเหล่านี้คือสิ่งที่เขาโฆษณาไว้ในโบรชัวร์ หรือระบุชัดเจนในเอกสารแนบท้ายสัญญา หรือในหนังสือขออนุญาตจัดสรรที่ดิน เรามีสิทธิเรียกร้องเอากับเจ้าของโครงการให้ทำตามที่สัญญาไว้ได้ โดยมีวิธีเช่น เดินเรื่องแจ้งคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน กทม. หรือจังหวัดเลยว่าการก่อสร้างโครงการนี้ไม่เป็นไปตามที่ขออนุญาตจัดสรร หรือหากจะเล่นแรงขึ้น ให้ลูกบ้านรวมตัวกันให้ไม่รับโอนส่วนกลาง หรือสาธารณูปโภคมาจากเจ้าของโครงการเลย เป็นต้น

ปลวกเป็นปัญหาอย่างหนึ่งที่เกิดขึ้นได้โดยที่เราอาจไม่คาดคิด เดี๋ยวนี้โครงการใหม่ๆ มักมีการวางท่อรอบบ้านเพื่อให้ฉีดป้องกันปลวกได้สะดวก แต่ถึงอย่างนั้น บางทีปลวกก็ยังขึ้นบ้านเราได้อยู่ดี ดังนั้น เพื่อป้องกันปัญหานี้ เราควรให้บริษัทรับกำจัดปลวกฉีดยาป้องกันปลวก (แบบชุดใหญ่) ปีละอย่างน้อย 1 ครั้ง หรือหากหลังอื่นรอบๆ เราโดนปลวกกันหลายหลังเลย เราอาจให้บริษัทรับกำจัดปลวกพวกนี้เข้ามาฉีดเพิ่มเติมมากขึ้น เช่นทุก 1 เดือน หรือทุก 3 เดือน แต่แน่นอนค่าใช้จ่ายพวกนี้ก็จะมากขึ้นเป็นลำดับไปด้วยครับ

(ความรู้เกี่ยวกับปลวก - ปลวกมีหลายวรรณะ เช่น ปลวกสืบพันธุ์หลัก (Primary King, Primary Queen)
ปลวกสืบพันธุ์สำรอง (Secondary Queen) ปลวกงานซึ่งไม่มีเพศ และมีหน้าที่สร้างรัง (Worker)
ปลวกทหารซึ่งไม่มีเพศและมีหน้าที่ป้องกันรัง (Soldier) เป็นต้น) 

ในชีวิตจริง บ้านหรือทาวน์เฮ้าส์หลายหลังมักจะมีรถมากกว่าจำนวนที่จอดได้ในบ้าน หรือแม้จะจอดในบ้านได้พอดี บางคนก็มักง่ายไม่จอดในบ้านเลย จอดนอกบ้านตลอด ปัญหาที่เกิดคือถ้าถนนหน้าบ้านค่อนข้างแคบ จะเป็นการรบกวนเพื่อนบ้านเวลาขับรถเข้าออกเป็นอย่างยิ่ง ทางแก้ที่ใช้กันบ่อยๆ คือเขียนกันในข้อบังคับหมู่บ้านไปเลยว่า ห้ามจอดนอกบ้าน หรือไม่ก็แก้ปัญหากันเองแบบบ้านๆ โดยการเอากระถางต้นไม้มาวางตรงตำแหน่งที่ไม่อยากให้ใครมาจอด แต่ปัญหานี้มักจะแก้กันไม่ได้สำหรับโครงการที่คณะกรรมการนิติบุคคลไม่บังคับใช้กฎ หรือดูแลกันอย่างจริงจัง

ต้องยอมรับว่าการต่อเติมบ้าน หรือทาวน์เฮ้าส์ทุกวันนี้ทำกันเป็นปกติ ทั้งที่จริงๆ แล้วการต่อเติมบ้าน หรือทาวน์เฮ้าส์ส่วนใหญ่ที่ทำๆ กันนั้น ผิดกฎหมายเกือบทั้งนั้น เพราะไม่ได้ขออนุญาต หรือแจ้งเจ้าหน้าที่ก่อน (ในกรณี กทม - สำนักงานเขตฯ - และในกรณีต่างจังหวัด - องค์การบริหารส่วนจังหวัด) (ดูรายละเอียดกฎเกณฑ์ที่เกี่ยวข้องได้ที่นี่) ปัญหาที่มักจะเกิดขึ้นคือ บางทีต่อเติมจนชิดกันเกินไปทำให้บังวิวบ้าง หรือฝนตกแล้วน้ำกระเด็นเข้าอีกบ้านบ้าง หรือบางทีก็ให้คนงานเข้ามาทำงานกันวันเสาร์อาทิตย์เสียงดัง ฝุ่นคลุ้งไปหมดบ้าง เพื่อป้องกันปัญหาพวกนี้ บ้านที่จะต่อเติมควรจะมีการพูดคุยกันกับเพื่อนบ้านติดกันก่อนให้ชัดเจน และประนีประนอมเพื่อให้สบายใจกันทุกฝ่าย และทางนิติฯ ก็อาจออกกฎว่าห้ามต่อเติมบ้านกันวันเสาร์ หรืออาทิตย์เพื่อความสงบของลูกบ้านทุกคน 

ปัญหาหลัก 2 อย่างเลยครับในการบริหารหมู่บ้าน ปัญหาแรกคือ ไม่จ่ายค่าส่วนกลาง โดยปกติถ้าลูกบ้านไม่จ่ายค่าส่วนกลางก็จะมีโทษปรับตามข้อบังคับของหมู่บ้าน นอกจากนี้ ในกฎหมายจัดสรรที่ดิน ยังอนุญาตให้ระงับการให้บริการสาธารณูปโภคแก่ลูกบ้านคนที่ค้างชำระได้ถ้าค้างชำระตั้งแต่ 3 เดือนขึ้นไป และถ้าค้างชำระตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป เจ้าพนักงานที่ดินมีอำนาจระงับไม่จดทะเบียนสิทธิ หรือนิติกรรมใดๆ (เช่น ซื้อขาย) บ้านที่ค้างชำระหลังนั้นได้ด้วย ในส่วนของปัญหาที่สองคือ ลูกบ้านไม่มาประชุมนั้น ลูกบ้านจะไม่มีความผิดใดๆ แต่ก็จะมีข้อเสียทั้งกับตัวหมู่บ้าน และลูกบ้านที่ไม่เข้าประชุม เช่น เสียสิทธิในการพิจารณาเรื่องเงินๆ ทองๆ ของหมู่บ้าน หรือเรื่องสำคัญที่กระทบลูกบ้านอย่างเรื่องจอดรถ เป็นต้น นอกจากนี้ หากการประชุมจัดไม่ได้ หรือต้องเลื่อนเพราะลูกบ้านมาไม่ครบ ก็ต้องเสียเวลา และเสียค่าใช้จ่ายในการจัดประชุมใหม่โดยไม่จำเป็น

เนื่องด้วยปัญหาเศรษฐกิจ สังคม และการเมืองในบ้านเราที่นับวันจะสะสมกระทบต่อสุขภาพจิตคนมากขึ้นเรื่อยๆ ปัญหาเกี่ยวกับเพื่อนบ้านนี้จึงเกิดขึ้นได้บ่อยๆ ในหมู่บ้านแบบทุกระดับเลยละครับ แถมเกิดขึ้นได้สารพัดรูปแบบด้วยสิ ตั้งแต่ปัญหาเบาๆ พอพูดคุยกันได้ เช่น เปิดเพลง เปิดโทรทัศน์เสียงดัง เมาเหล้าเมายา ไปจนถึงปัญหาหนักๆ คุยกันไม่ได้ เช่น เจ้าของบ้านเป็นคนที่ไม่เหมือนใคร เช่น ในกระทู้ Pantip นี้ http://pantip.com/topic/31892560 และปัญหาพวกนี้จะหนักขึ้น ถ้าในหมู่บ้านนั้นมีคนเช่าเยอะกว่าคนที่เป็นเจ้าของบ้านจริงๆ ทางแก้มีไม่ค่อยเยอะครับสำหรับปัญหานี้ นอกจากพูดคุยกัน หรือหากคุยกันไม่รู้เรื่อง ก็ให้ผู้จัดการหมู่บ้านเข้ามาช่วยประนีประนอมซะ

หมู่บ้านเราจะออกมาสวยงาม ปลอดภัย และน่าอยู่หรือไม่ ขึ้นอยู่กับคณะกรรมการหมู่บ้านเป็นสำคัญ โดยตามกฎหมายจัดสรรที่ดิน นิติบุคคลหมู่บ้านจะอยู่ภายใต้การกำกับ และดำเนินการโดยคณะกรรมการเป็นสำคัญ (เปรียบได้กับบริษัทที่บริหารโดยคณะกรรมการบริษัท) โดยคนที่จะเข้าเป็นกรรมการหมู่บ้านจะไม่ได้ค่าตอบแทนใดๆ ทั้งสิ้น แต่ถือเป็นความเสียสละของกรรมการท่านนั้นๆ เอง นอกจากนี้ ถ้าทำดี ก็ได้แค่คำชม แต่ถ้าทำไม่ดี หรือไม่เป็นที่พอใจของลูกบ้านทุกคน ก็โดนด่า ดังนั้น บางหมู่บ้านจึงหาคนมาเป็นคณะกรรมการค่อนข้างยากทีเดียว

สัตว์เลี้ยงไม่ว่าจะเป็น หมา หรือแมว ล้วนเป็นสัตว์ที่น่ารัก เป็นเพื่อนแก้เหงา หรือดูแลบ้านให้เราได้ แต่หากบ้านไหนที่เลี้ยงสัตว์แล้วไม่มีเวลาดูแล ไม่มีบริเวณให้สัตว์เลี้ยงวิ่งเล่น หรือไม่ฝึกให้อุจจาระเป็นที่เป็นทาง บางครั้งปล่อยสัตว์เหล่านั้นมานอกบ้านตามลำพัง โดยที่ตัวเองไม่ได้จูงออกมาและนำอุปกรณ์มาเก็บทิ้ง สัตว์เหล่านั้นก็อาจถ่ายอุจจาระที่หน้าบ้านคนอื่น ส่งกลิ่นเหม็นรบกวนบ้านอื่น หากเป็นแมวก็จะชอบมาปีนรถ ทำให้รถของบ้านอื่นเสียหาย หรือบางครั้งการปล่อยสัตว์เลี้ยงออกมาแล้วไม่ดูแล อาจจะทำให้รถที่ขับผ่านไปมาในหมูบ้านเหยียบจนพิการ หรือเสียชีวิตได้อีกต่างหาก ทำให้เกิดปัญหาทะเลาะเบาะแว้งกันว่าใครต้องรับผิดชอบ วิธีลดปัญหาพวกนี้คือ ถ้าเจ้าของบ้านจะพาสัตว์เลี้ยงออกมาเดินเล่น ก็ต้องมีสายจูงและอุปกรณ์ไว้เก็บอุจจาระ ไม่เปิดประตูบ้านทิ้งไว้เพราะบางครั้งหากสัตว์เลี้ยงหลุดออกไปก็อาจเกิดอันตราย หรือโดนรถชน หรือบางหมู่บ้านเฮี้ยบๆ หน่อยก็อาจออกข้อบังคับเลยว่า ถ้าสัตว์เลี้ยงก่อเหตุเดือดร้อนรำคาญ หรือสร้างอันตรายแก่คนอื่น ก็อาจมีโทษปรับกันไปเลย 

สุดท้ายนี้ หากเพื่อนๆ ท่านใดมีข้อเสนอดีๆ ในการแก้ปัญหาพวกนี้ ก็ Comment หรือแนะนำกันเข้ามาได้เลยนะครับ พวกเราจะได้มีลู่ทางช่วยกันพัฒนาหมู่บ้านเราให้น่าอยู่ยิ่งๆ ขึ้นไป พบกันใหม่คราวหน้ากับบทความดีๆ จาก Checkraka.com อีกนะครับ