อยู่คอนโดต้องรู้! ภาษีคอนโดมาถึงแล้ว ประเมินยังไง? จ่ายยังไงได้บ้าง?

หลังจากที่ 1 มกราคม 2563 มีการประกาศใช้ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ไปเรียบร้อยแล้ว จริงๆ แล้วนั้นต้องชำระ "ภาษีคอนโด"ภายในเดือนเมษายนของทุกปี แต่เนื่องจากเป็นกฎหมายใหม่ หลายๆ อย่างยังไม่ลงตัว รัฐบาลจึงเลื่อนของปี 63 นี้ออกไปเป็นเดือนสิงหาคม อย่างไรก็ตามในปีต่อๆ ไปเราก็ต้องมาเสียภาษีในช่วงเดือนเมษายนกันตามปกติ และตอนนี้ก็ถึงเวลาที่หนังสือแจ้งการ ประเมินภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ร่อนมาหาถึงบ้าน หลายๆ คนคงจะมีคำถามมากมายว่า ตัวเลขที่แจ้งมานี่คำนวณจากอะไร ของเราทำไมแพง ของเพื่อนทำไมถึงถูกกว่า จ่ายได้ช่องทางไหนบ้าง เงินไม่กี่บาทไม่จ่ายได้ไหม วันนี้ Checkraka.com หาคำตอบมาให้แล้วค่ะ

ภาษีคอนโดจะมีการคำนวณ 2 แบบ ตามประเภทการใช้งาน และอัตราสำหรับปี 2563 และ 2564 จะเป็นอัตราหนึ่ง และตั้งแต่ ปี 2565 เป็นต้นไปจะเป็นอีกอัตราหนึ่ง ดังนี้

1) คอนโดหลังแรก หรือหลังอื่นๆ ที่ไม่ได้ปล่อยเช่า จะเข้าข่ายใช้ "เพื่ออาศัย" อัตราภาษีมีตั้งแต่ 0% (ยกเว้นสำหรับหลังแรกที่ราคาประเมินไม่เกิน 50 ล้านบาท) ไปจนถึงสูงสุดคือ 0.30% (บ้านหลังแรกราคาประเมินเกิน 50 ล้านบาท) ซึ่งการจะดูว่าเป็นคอนโดหลังแรกหรือไม่ ให้ดูจากว่าเรามีชื่อในทะเบียนบ้านคอนโดห้องไหน ห้องนั้นๆ ก็จะเป็นคอนโดหลังแรก

2) มีคอนโดเพื่อ "ปล่อยเช่า" ก็จะเข้าข่าย "ใช้งานเชิงพาณิชย์" อัตราภาษีมีตั้งแต่ 0.30% (2 ปีแรกคือ 2563 และ 2564 สำหรับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ราคาประเมินไม่เกิน 50 ล้านบาท) ไปจนถึงสูงสุดคือ 1.20%

โดยมีสูตรคำนวณดังนี้

มูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (คอนโด) - มูลค่าฐานภาษีที่ได้รับยกเว้น = มูลค่าของฐานภาษี

มูลค่าของฐานภาษี x อัตราภาษี = ค่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (ค่าภาษีคอนโด)

ตัวอย่างจริงการคำนวณภาษีคอนโด Sathorn House

อ่านบทความ วางแผน "ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง" ยังไงดี? สำหรับคนมีที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างมากกว่า 1 ที่ >> คลิก

คณะรัฐมนตรีมีมติเมื่อวันที่ 2 มิถุนายน 2563 ประกาศลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 90 เปอร์เซ็นต์ เพื่อลดภาระให้กับประชาชนในช่วงวิกฤติโควิด-19 ทั้งนี้ในปีต่อๆ ยังไม่มีประกาศลดภาษี อาจจะต้องรอติดตามประกาศต่อไป

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประจำปี 2563 ต้องจ่ายภายในวันที่ 31 สิงหาคม 2563 แต่ในปีต่อๆ ไปกำหนดการจ่ายภาษีจะเป็นเดือนเมษายนของทุกปี

ภาษีเป็นหน้าที่ของคนไทยทุกคน หากไม่จ่ายภาษีภายในเวลาที่กำหนดจะต้องเสียเบี้ยปรับและเงินเพิ่ม ตามมาตรา 68 มาตรา 69 และมาตรา 70 แห่งพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ดังนี้

เบี้ยปรับ

1. ไม่ได้เสียภาษีตามเวลาที่กำหนด แต่ไปจ่ายก่อนได้รับหนังสือแจ้งเตือน จะเสียเบี้ยปรับ 10% ของจำนวนภาษีค้างชำระ

2. ไม่ได้เสียภาษีตามเวลาที่กำหนด แต่ไปจ่ายภายในระยะเวลาที่กำหนดในหนังสือแจ้งเตือน จะเสียเบี้ยปรับ 20% ของจำนวนภาษีค้างชำระ

3. ไม่ได้เสียภาษีตามเวลาที่กำหนด และชำระเลยกำหนดเวลาที่แจ้งไว้ในหนังสือแจ้งเตือน จะเสียเบี้ยปรับ 40% ของจำนวนภาษีค้างชำระ

เงินเพิ่ม

4. เสียเงินเพิ่ม (เงินเพิ่มคือ ดอกเบี้ยจากการเสียภาษีล่าช้ากว่าที่กำหนด)ในอัตรา 1% ต่อเดือนจากภาษีที่ค้างชำระโดยไม่คิดทบต้น (เศษของเดือนปัดเป็น 1 เดือน) เริ่มนับเมื่อเลยวันจ่ายภาษีจนถึงวันที่มาเสียภาษี อย่างไรก็ตามกฎหมายกำหนดเพดานดอกเบี้ยไว้สูงสุดไม่เกินจำนวนเงินภาษีที่ต้องจ่าย (หากได้รับการขยายเวลาการจ่ายภาษีและชำระภาษีภายในกำหนดนั้น อัตราเงินเพิ่มจะลดลงเหลือ 0.5% ต่อเดือน)

อาญาโทษ

5. ถ้ามีการแสดงหลักฐานเท็จเพื่อจงใจหลีกเลี่ยงภาษี อาจได้รับโทษจำคุกสูงสุด 2 ปี หรือปรับไม่เกิน 40,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ ซึ่งจะมีการส่งข้อมูลไปกรมที่ดิน ระงับการทำนิติกรรมต่างๆ ได้ ซึ่งผลคือ จะทำให้ซื้อ-ขาย ห้องชุดนั้นๆ ไม่ได้

ในหนังสือแจ้งการประเมินภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะมีข้อความปรากฏว่า "พนักงานได้ทำการประเมินภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแล้ว เป็นจำนวนเงิน xxxx.xx บาท" แต่เมื่อเราคำนวณภาษีตามตารางแล้วกลับไม่ตรงตามที่แจ้งมา รู้สึกว่าไม่ถูกต้อง เราสามารถทำได้ดังนี้

1. ยื่นคำร้องคัดค้านต่อผู้บริหารท้องถิ่น* เพื่อพิจารณาทบทวน ภายใน 30 วันนับตั้งแต่วันที่ได้รับการแจ้งประเมิน

2. หากผู้บริหารท้องถิ่น* ไม่เห็นชอบกับคำร้องคัดค้านนี้ สามารถอุทธรณ์ต่อคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์การประเมินภาษี โดยยืนอุทธรณ์ต่อผู้บริหารท้องถิ่นภายใน 30 วันนับตั้งแต่วันที่ได้รับหนังสือแจ้ง

3. กรณีไม่เห็นด้วยกับคำวินิจฉัยอุทธรณ์มีสิทธิ์ฟ้องเป็นคดีต่อศาลภายใน 30 วัน นับตั้งแต่วันที่ได้รับแจ้งคำวินิจฉัยอุทธรณ์ ทั้งนี้ตามมาตรา 73 และมาตรา 82 แห่งพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562

* ผู้บริหารท้องถิ่น คือ 

• เทศบาลให้ยื่นต่อนายกเทศมนตรี
• อบต. ให้ยื่นต่อนายก อบต.
• กทม. ให้ยื่นต่อผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร
• พัทยา ให้ยื่นต่อนายกเมืองพัทยา

หลายๆ คนอาจจะเข้าใจผิดว่าไปเสียที่สรรพากร ซึ่งไม่ใช่ค่ะ ผู้ที่ได้รับหนังสือแจ้งการประเมินภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (ภาษีคอนโด) สามารถจ่ายภาษีได้ตามช่องทางต่างๆ ดังนี้

1. ที่สำนักงานเขตที่ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างนั้นตั้งอยู่ อาทิ คอนโดอยู่ในเขตบางรักก็ต้องนำเงินไปเสียที่สำนักงานเขตบางรัก เป็นต้น หรือสามารถจ่ายได้ที่ธนาคารกรุงไทยทุกสาขาทั่วประเทศ

2. ที่ ATM ของธนาคารกรุงไทยทุกสาขาทั่วประเทศด้วยบัตรกรุงไทยวีซ่าเดบิต (KTB Visa Debit Card)

3. ผ่านบัตรเครดิต โดยสามารถจ่ายได้เฉพาะที่สำนักงานเขตที่ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างนั้นตั้งอยู่ โดยมีวิธีชำระดังนี้

• บัตรเครดิต ประเภท Visa หรือ Master ของธนาคารและสถาบันการเงินทุกแห่ง มีค่าธรรมเนียมร้อยละ 1 ต่อรายการ
• บัตรกรุงไทยวีซ่าเดบิต (KTB Visa Debit Card) ของธนาคารกรุงไทย และ Local Debit Card มีค่าธรรมเนียมร้อยละ 1 ต่อรายการ

4. ลูกค้าผู้ชำระเงินสามารถทำรายการจ่ายเงินข้ามธนาคารได้ผ่านช่องทางต่างๆ ที่ธนาคารที่ร่วมโครงการ เช่น สาขา/ ATM/ Internet Banking/ Mobile Banking ด้วย Barcode หรือ QR Code โดยมีอัตราค่าธรรมเนียมแตกต่างกันตามข้อตกลงของแต่ละธนาคาร 

5. หากเลยเวลาที่กำหนดชำระภาษีต้องไปจ่ายที่สำนักงานเขตที่ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างนั้นตั้งอยู่เท่านั้น