สี่แยกสามย่าน-จุฬา : ถึงเวลาผลัดใบสู่พื้นที่ทำเลทอง ?

หนึ่งในสี่แยกของกรุงเทพมหานครที่กำลังจะมีการ FACELIFT และเริ่มมีคอนโดใหม่ๆ มาเปิดโครงการมากขึ้นคือ "สี่แยกสามย่าน-จุฬา" ที่หลายคนสงสัยและตั้งคำถามกันมากว่า ผืนแผ่นดินเก่าแก่แห่งนี้ มีความน่าสนใจแค่ไหน? เกิดความเปลี่ยนแปลงอะไรบ้างตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบัน? และถึงเวลาแล้วหรือยังที่ย่านนี้จะเรียกได้ว่าเป็น "ทำเลทอง" อีกแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ ด้วยความสงสัยดังกล่าว ทาง Checkraka.com จึงได้ออกตระเวนเดินทางไปรอบๆ สี่แยกสามย่าน-จุฬา เพื่อค้นหาความเปลี่ยนแปลงของทำเลนี้ โดยแบ่งออกเป็น 5 หัวข้อสำคัญ ดังนี้ค่ะ
1. ฝั่งตลาดสามย่านเดิมยาวไปจนถึงบรรทัดทอง
2. ฝั่งจามจุรีสแควร์
3. ฝั่งที่ไปทางสะพานเหลือง
4. ฝั่งไปทางถนนสุรวงศ์
5. รถไฟฟ้าและทางด่วนในย่านนี้

แผนที่สี่แยกสามย่าน-จุฬาแสดงสถานที่สำคัญต่างๆ

สำหรับแยกทางฝั่งตลาดสามย่านนี้ ทั้งหมดจะเป็นเป็นที่ดินของทางจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ซึ่งมีหลายพื้นที่ที่ได้รับการพัฒนาเป็นโครงการต่างๆ มากมาย รวมไปถึงสถานที่ชื่อดังอย่าง ตลาดสามย่าน ที่ดั้งเดิมมีที่ตั้งอยู่บริเวณจุฬาลงกรณ์ซอย 52 ตรงข้ามโรงภาพยนตร์รามา (เดิม) (ช่องต่อหัวมุมถนนพระราม 4 และถนนพญาไท) จนกระทั่งเมื่อวันที่ 9 มิถุนายน ปี 2551 ที่ผ่านมา ได้มีการย้ายตลาดไปที่ใหม่บริเวณซอยจุฬา 32-34 และมีการบูรณะรูปแบบตลาดใหม่ให้มีขนาดกว้างใหญ่ขึ้น อีกทั้งยังดูสะอาดสะอ้าน โอ่โถงมากกว่าเดิมอีกด้วย ถือว่าตลาดสามย่านนี้เป็นแหล่งสำคัญแห่งหนึ่งของสี่แยกสามย่าน-จุฬา ที่ไม่เคยเปลี่ยนแปลงคุณค่า

Hilight ของที่ตรงนี้ก็คือ ส่วนของที่ดินผืนเก่าที่เคยเป็นตลาดสามย่านนั้น ได้มีการปรับพื้นที่ใหม่ โดยทางบริษัทยูนิเวนเจอร์ เตรียมพัฒนาที่ดินในอนาคตเพื่อสร้างโครงการมิกซ์ยูส บนพื้นที่ทั้งหมดกว่า 13 ไร่ ประกอบไปด้วย โรงแรมระดับ 5 ดาว ตั้งอยู่ในอาคารทาวเวอร์แรกสูง 30 ชั้น, ทาวเวอร์ที่สอง เป็นสำนักงานให้เช่าและศูนย์การเรียนรู้สำหรับนิสิตนักศึกษาจุฬาฯ มีความสูง 35 ชั้น และส่วนที่สามตั้งอยู่ในส่วนฐานอาคารของทั้งสองทาวเวอร์ มี 4 ชั้น ซึ่งใช้เป็นพื้นที่สำหรับค้าปลีก นอกจากนี้ยังมีอาคารจอดรถใต้ดิน 3 ชั้นรองรับได้ถึง 2,000 คัน

นอกจากนี้พื้นที่ดินของจุฬาฯ ไปจนถึงถนนบรรทัดทองและพระราม 1 ยังมีโครงการอื่นๆ อีกมายที่กำลังได้รับการออกแบบหรือพัฒนาเป็นสถานที่ต่างๆ ไม่ว่าจะเป็น Community Mall อย่าง I'm Park ที่เปิดตัวไปเมื่อกลางปี 2557 ที่ผ่านมา ใกล้ๆกันนั้นยังมี ZY Walk ที่กำลังอยู่ในระหว่างก่อสร้าง และยังมี "สวนหลวงสแควร์" ที่เป็นโครงการของทางจุฬาฯ เองอีกด้วย เรียกได้ว่ามีการพัฒนาพื้นที่กันอย่างต่อเนื่อง รวมถึงจะมีสวนสาธารณะขนาดใหญ่ "อุทยานจุฬา 100 ปี" อีกด้วย ทั้งหมดนี้เป็นตามแผนการของจุฬาฯ คร่าวๆ ตามรูปด้านล่างนี้

แผนผังโครงการพัฒนาที่ดินของจุฬาฯ

ส่วนนี้เป็นส่วนที่กำลังสร้าง Community Mall หลากหลายโครงการ เปรียบเทียบภาพจาก Google Earth ในมุมสูง
จะเห็นว่าในช่วง 3 ปีให้หลัง เกิดการเปลี่ยนแปลงขึ้นพอสมควรทีเดียวค่ะ (คลิกเพื่อดูรูปขยาย)

มองจากถนนซอยจุฬา 5 ตรงไปจะเห็นโครงการเรียงรายตามนี้เลยค่ะ ส่วน CU Terrace นั้นจะอยู่ติดกันด้านขวามือของภาพ

โครงการ I'm Park เป็นโครงการ Community Mall แห่งแรกที่แล้วเสร็จและเปิดให้บริการตั้งแต่กลางปี 2557

ติดกันเป็นโครงการ ZY Walk ที่กำลังก่อสร้างอยู่

ถัดไปเป็นสวนหลวงสแควร์ ที่กำลังจะเริ่มก่อรูปก่อร่างอยู่

มาดูกันอีกฝั่งหนึ่งของแยกสามย่าน-จุฬา นั่นคือฝั่งของตึกจามจุรีสแควร์นั่นเองค่ะ ในส่วนพื้นที่นี้ได้มีการพัฒนามาจากรูปแบบของตึกแถวธรรมดาๆ ก็ได้กลายมาเป็นจามจุรีสแควร์อย่างที่เห็นกันในปัจจุบันนี้ (ดูรูปเปรียบเทียบด้านล่าง) โดยจามจุรีสแควร์ (หรือจัตุรัสจามจุรี) ประกอบไปด้วยพื้นที่ค้าปลีก อาคารสำนักงาน และอาคารชุดพักอาศัย (แบบเช่า 30 ปี) ปัจจุบันจามจุรีสแควร์แห่งนี้เป็นเสมือนจุดศูนย์กลางหรือจุดนัดพบของบรรดานิสิตนักศีกษาและบรรดานักเรียน ภายในห้างที่นอกจากจะมีร้านค้า ร้านอาหารชั้นนำแล้ว ยังมีโรงเรียนกวดวิชา และร้านหนังสือมากมายอีกด้วย

จากตึกแถวเก่าๆ ในอดีต มาเป็น "จามจุรีสแควร์" ในปัจจุบัน

ภาพบริเวณสี่แยกสามย่าน บริเวณตึกแถวเก่าประมาณปี พ.ศ. 2527

จามจุรีสแควร์ในปัจจุบัน

โครงการจามจุรีสแควร์เดิมชื่อ "CU-Hitech Square" แต่โครงการเดิมมีปัญหาติดหล่มสภาวะเศรษฐกิจ
สร้างไม่เสร็จอยู่พักหนึ่ง จนปัจจุบันจุฬาฯ นำมาพัฒนาเองในชื่อปัจจุบัน

ทางออกรถไฟฟ้า MRT ตั้งอยู่หน้าจามจุรีสแควร์เลย

ฝั่งนี้จะมีโครงการคอนโดอยู่หลายโครงการ โดยผู้เล่นรายใหญ่ตรงนี้คือ "สยามนุวัตร" ซึ่งพัฒนาโครงการชื่อ "เวอร์ทิค พระราม 4-สยาม" และโครงการ "วิช แอท สามย่าน" ตั้งอยู่ทางฝั่งถนนสี่พระยา ต่อมาเมื่อไม่นานมานี้เอง ก็ได้มีโครงการของทางอนันดา ชื่อโครงการ ไอดีโอ คิว จุฬา-สามย่าน อยู่ทางฝั่งถนนพระราม 4 ที่มาตั้งแทนที่โรงหนังรามา พระราม 4 เก่านั่นเองค่ะ

ที่ตั้งคอนโด แต่ละโครงการ

สี่แยกสามย่านด้านซ้ายไปถนนสี่พระยา ด้านขวาไปถนนพระรามสี่และสะพานเหลือง

โครงการ เวอร์ทิค พระราม 4-สยาม สร้างเสร็จเมื่อปี พ.ศ. 2556

คอนโด วิช แอท สามย่าน สร้างเสร็จเมื่อปี พ.ศ. 2555

โครงการล่าสุดในฝั่งนี้ ทางฝั่งถนนพระราม 4 "ไอดีโอ คิว จุฬา-สามย่าน" ที่กำลังก่อสร้างอยู่

ภาพในอดีตโรงหนังรามาและปัจจุบัน คือที่ตั้งโครงการคอนโด "ไอดีโอ คิว จุฬา-สามย่าน"

โรงแรมแมนดาริน ที่มีการปรับปรุงอาคารใหม่ ให้เข้ากับยุคสมัยตั้งอยู่ติดกับโครงการ  ไอดีโอ คิว จุฬา-สามย่าน

จุดเด่นของฝั่งนี้คือ เป็นย่านร้านอาหารอร่อยๆ มากมาย ซึ่งหากพูดถึง "สะพานเหลือง" ทุกคนก็จะนึกถึงย่านนี้ว่า
เป็นแหล่งของกินยามดึก ตั้งแต่เวลา 16:00 - 22:00 น. เช่น ร้านเป็ด ห่าน "ตั้งซุ่ยเฮงโภชนา" เป็นต้น

ในส่วนของแยกสุดท้าย ทางไปถนนสุรวงศ์นี้ จุดเด่นที่สุดของย่านนี้คือ วัดหัวลำโพงนั่นเอง และโดยเฉพาะตอนกลางคืนจะคึกคักมากเป็นพิเศษ เพราะจะมีคนมาทำบุญบริจาคโลงศพกันที่มูลนิธิร่วมกตัญญูที่ติดกับวัดหัวลำโพงแน่นขนัดทุกๆ วัน

วัดหัวลำโพง อยู่ตรงหัวมุมของแยกนี้พอดีค่ะ

MRT สามย่าน ทางออกฝั่งวัดหัวลำโพงค่ะ

ถัดไปจากวัดหัวลำโพงและ MRT สามย่าน มีร้าน Too Fast To Sleep เป็นร้านคาเฟ่ห้องสมุด
ที่ภายในร้านมีการจัดโซนเปิด 24 ชม. สำหรับเด็กนักเรียน นักศึกษา ไปอ่านหนังสือ ติวหนังสือกันได้ตลอดเวลา

ทางฝั่งนี้จะมีการเปลี่ยนแปลงที่เห็นได้ชัดคือ จะมีโครงการคอนโดใหม่ขึ้นมา คือโครงการ "Ashton Chula-Silom" 

ภาพเปรียบเทียบพื้นที่ เดิมทีกำลังจะเปลี่ยนไปเป็นคอนโดโครงการ Ashton Chula Silom นี้

เริ่มมีการปรับพื้นที่ พร้อมกับล้อมรั้วเรียบร้อยแล้ว

ติดกันกับโครงการคือ โรงแรมมณเฑียร ค่ะ

ถนนหลักที่วิ่งผ่านเส้นนี้คือ ถนนพระราม 4 ซึ่งเป็นถนนใหญ่ 10 เลน (ไป-กลับอย่างละ 5 เลน) และมีรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT วิ่งผ่านพร้อมทางด่วน ในระยะไม่เกิน 2 กม. โดยรถไฟฟ้า MRT นี้เชื่อมต่อกับรถไฟฟ้า BTS ที่สถานีสีลม นอกจากนี้แล้ว ในอนาคตยังมีรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย ตามรูปด้านล่างที่กำลังจะเปิดให้บริการในปี พ.ศ. 2560 นี้อีกด้วยค่ะ ซึ่งเมื่อรวมกับเส้นทางปัจจุบันนี้แล้ว จะทำให้ MRT สถานีสามย่านนี้ วิ่งเป็น Loop วงกลมรอบกรุงเทพฯ สามารถเดินทางจากสี่แยกสามย่านนี้ไปเยาวราช สนามหลวง หรือ ตลาดนัดจตุจักร ได้ในเวลาแป๊บเดียว

สำหรับรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายนี้ มีโครงสร้างทางวิ่งประมาณ 27 กิโลเมตร มี 2 ช่วงคือ ช่วงหัวลำโพง - บางแค และ ช่วงบางซื่อ - ท่าพระ

• ช่วงหัวลำโพง - บางแค มีระยะทางประมาณ 14 กิโลเมตร แบ่งออกเป็น
  - โครงสร้างทางวิ่งใต้ดิน ระยะทางประมาณ 5 กิโลเมตร มี สถานีใต้ดิน จำนวน 4 สถานี (สถานีหัวลำโพง - ท่าพระ)
  - โครงสร้างทางวิ่งยกระดับ ระยะทางประมาณ 9 กิโลเมตร มี สถานียกระดับ จำนวน 7 สถานี (ช่วงท่าพระ - บางแค)
• ช่วงบางซื่อ - ท่าพระ ระยะทางประมาณ 13 กิโลเมตร
  - โครงสร้างทางวิ่งยกระดับทั้งหมด จำนวน 13 กิโลเมตร มีสถานียกระดับ จำนวน 8 สถานี

แผนผังสถานีของโครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน

สำหรับทางด่วน หากจะวิ่งขึ้นทางเหนือ เช่น แจ้งวัฒนะ ดอนเมือง ก็สามารถขึ้นได้ที่ "ด่านหัวลำโพง" และถ้าจะลงไปทางใต้ เช่น บางนา พระราม 2 ก็สามารถขึ้นได้ที่ "ด่านพระราม 9"

รูปทางขึ้นทางด่วนทั้ง 2 ด่าน คือ "ด่านหัวลำโพง" ไปทางทิศเหนือ มีระยะห่างจากสี่แยกประมาณ 900 เมตร
และ "ด่านสะพานสว่าง" ไปทางทิศใต้ มีระยะห่างจากสี่แยกประมาณ 1.6 กม.

รูปแสดงทางลงทางด่วน 2 ด่าน ใกล้แยกสามย่าน-จุฬา คือ "ด่านหัวลำโพง" และ "ด่านสะพานสว่าง" 

• อดีต - เท่าที่ดูจากข้างบน จะเห็นได้ว่าสี่แยกสามย่าน-จุฬาตรงนี้ กำลังอยู่ในขั้นตอนการผลัดใบเปลี่ยนแปลงมาเรื่อยๆ อย่างชัดเจนตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบัน จุดเริ่มต้นแรกของการเปลี่ยนแปลงคือการมีรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT สถานีสามย่านซึ่งเริ่มให้บริการวิ่งผ่านแยกนี้ในปี 2547 จากนั้นแยก 2 แยกซึ่งเป็นที่ดินของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยก็เริ่มมีการเปลี่ยนแปลงถัดมา เริ่มจากการขึ้นโครงการจัตุรัสจามจุรีในปี 2551 และการรื้อตลาดสดสามย่านเดิมพร้อมกับตึกแถวรอบๆ ตรงแยกนี้ออกทั้งหมดในปี 2551-2552 คอนโดแรกที่ไม่ใช่ของจุฬาฯ ที่มาลงหลักปักฐานแถวนี้ตั้งแต่ปี 2548 คือ "The Bangkok ถนนทรัพย์" ของ Land & Houses (โครงการนี้อยู่ทางแยกไปทางถนนสี่พระยา)
• ปัจจุบัน - จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยเป็นทั้ง Landlord และ Developer กว่าครึ่งหนึ่งของพื้นที่สี่แยกบริเวณนี้ ในขณะที่ผู้ประกอบการเอกชนรายใหญ่ๆ ที่ค่อนข้าง Active ในแยกนี้มี 2 รายหลักๆ รายแรกคือ "สยามนุวัตร" กับโครงการ Wish@Samyan และ Vertiq Rama 4-Siam และรายที่สองคือ "อนันดา" กับโครงการ IDEO Q Chula-Samyan และที่กำลังจะเปิดตัวในเดือนมีนาคม 2558 ที่จะถึงนี้คือ Ashton Chula-Silom ซึ่งอยู่ค่อนไปทางแยกที่ไปถนนสุรวงศ์ การพัฒนาคอนโดใหม่ๆ ตรงแยกที่เป็นจัตุรัสจามจุรีน่าจะเป็นไปไม่ได้แล้ว เพราะไม่มีที่ดินให้พัฒนาได้อีก ในขณะที่ที่ดินแปลงใหญ่ๆ ด้านแยกไปทางสุรวงศ์ หรือสี่พระยาก็แทบจะไม่เหลือแล้วเช่นกัน เพราะปัจจุบันก็เป็นที่ดินวัด คริสตจักร หรือตึกแถวเรียงรายกันเสียไปส่วนใหญ่ ยกเว้นด้านริมถนนพระราม 4 ไปทางแยกสะพานเหลือง ที่ยังพอมีที่ดินแปลงใหญ่เพียงพอที่อาจจะนำไปพัฒนาคอนโดได้ แต่ที่ดินเหล่านี้ปัจจุบันก็เป็นบ้านพักอาศัย หรืออาคารพาณิชย์ และไม่ใช่ที่ดินเปล่าที่จะมีการซื้อ-ขายนำมาพัฒนาได้ง่ายๆ
• อนาคต - Highlight สำคัญในอนาคตคือที่ดินแปลงหัวมุม 13 ไร่ด้านที่เป็นตลาดสามย่านเดิม ซึ่งเราก็จะรอดูกันว่ากลุ่มยูนิเวนเจอร์ (ซึ่งเป็นบริษัทอสังหาฯ ของกลุ่มเจ้าสัวเจริญ) จะพัฒนาโครงการ Mixed Use นี้ออกมาเป็นอย่างไร ประกอบกับที่ดินเปล่าทั้งหมดของจุฬาฯ ฝั่งเดียวกันนี้ทอดยาวไปถึงบรรทัดทอง และเจริญผลซึ่งจุฬาฯ มีแผนที่จะพัฒนาด้วยตนเองทั้งหมด ซึ่งหากทุกพื้นที่เหล่านี้พัฒนาขึ้นมาหมดแล้ว ทำเลนี้ก็น่าจะกลายเป็นสี่แยกทำเลทองอีกแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ เพราะมีครบทั้งถนนใหญ่ การเดินทางโดยรถไฟฟ้าใต้ดิน สำนักงานออฟฟิศ แหล่งช้อปปิ้ง แหล่งของกิน แถมท้ายด้วยสิ่งที่สี่แยกใหญ่อื่นๆ ไม่มีคือใกล้สถานศึกษาใหญ่สำคัญของกรุงเทพ คือ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย กล่าวโดยสรุปคือสี่แยกนี้ก็เป็นอีกสี่แยกหนึ่งที่กำลังจะผลัดใบพัฒนาไปเรื่อยๆ เฉกเช่นเดียวกับสี่แยกรุ่นพี่อย่าง วิทยุ-เพลินจิต และสาทร-นราธิวาสราชนครินทร์ เป็นต้น