28 ก.พ. 56
33,326
ถามว่าในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะเกิดอะไรขึ้นเมื่อเปิด AEC แล้ว ก็จะมีทั้งได้ประโยชน์และเสียประโยชน์ทางด้านการค้า การเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน หรือ AEC ที่พูดถึงนี้จะก่อให้เกิดสาธารณูปโภคที่เชื่อมโยงถึงกันได้อย่างสะดวกทั้งในประเทศเอง และระหว่างประเทศด้วยกัน เช่น โครงการรถไฟความเร็วสูงที่จะมาจากจีนผ่านไทยไปยังสิงคโปร์ หรือการก่อสร้างรถไฟความเร็วสูงในประเทศ เป็นต้น เมืองหรือชุมชนที่มีโครงการคมนาคมสายหลักตัดผ่านก็จะเจริญเติบโตอย่างรวดเร็ว เกิดตลาดที่อยู่อาศัยใหม่ในจังหวัดภูมิภาค เมืองการค้าชายแดนเจริญเติบโตรวดเร็ว เป็นประตูสู่ประเทศเพื่อนบ้าน
เมื่อการเดินทางเข้า-ออกเป็นไปอย่างสบายเกิดการติดต่อทำการค้าระหว่างกันได้อย่างสะดวก และมีการเคลื่อนย้ายคนแบบไปมาหาสู่กัน ประเทศไทยมีประชากรอยู่ 60 ล้านคน เมื่อรวมกับ 9 ประเทศจะมีประชากรจำนวน 613 ล้านคน ก็จะเกิดการเดินทางและมีความต้องการอสังหาฯ ประเภทสำนักงาน อพาร์ตเมนต์ เพื่อเช่าสำหรับชาวต่างชาติมากขึ้น และเป็นโอกาสของคอนโดมิเนียมด้วย
อย่างไรก็ตาม สำหรับนักพัฒนาอสังหาฯ รายใหญ่ในประเทศไทย เมื่อความเจริญแผ่ขยายตัวไปยังภูมิภาคมากขึ้นจะมีช่องทางในการสร้างตลาดใหม่ๆ หลีกหนีตลาดเดิมๆ ในกรุงเทพฯ ที่มีคู่แข่งมากขึ้น หรืออาจเป็นโอกาสอันดีที่จะออกแสวงหาโอกาสใหม่ๆ ในประเทศเพื่อนบ้าน เพราะบริษัทพัฒนาอสังหาฯ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เป็นที่รู้กันดีว่าจะต้องมีการขยายการเติบโตของรายได้ทุกปีเพื่อสร้างผลกำไรให้กับผู้ถือหุ้น โดยอาจจะมีการจับมือกันระหว่างประเทศ เพราะการเข้าไปลงทุนในประเทศหนึ่งประเทศใดก็จะต้องมีนักลงทุนท้องถิ่นเข้ามาถือหุ้นด้วย จึงจะมีโอกาสประสบความสำเร็จ ทั้งนี้เพราะตลาดที่อยู่อาศัยในแต่ละประเทศนั้นมีความแตกต่างกันจำต้องศึกษาตลาดให้ดี นอกจากนั้นแล้วยังมีเรื่องกฏหมายต่างๆ ที่เป็นอุปสรรคของการเข้าไปลงทุนจำเป็นจะต้องพื่งพานักลงทุนท้องถิ่นที่มีความชำนาญ
ส่วนตลาดเวียดนาม รัฐบาลมีปัญหาในการเรียกเวนคืนที่ดินเพราะให้ในราคาที่ต่ำจึงเกิดการต่อต้าน กฎหมายมีความไม่แน่นอนหากจะไปลงทุนในเวียดนามจะต้องมีสายป่านที่ยาวเพื่อรองรับการลงทุน ด้านอสังหาฯ ในเวียดนามตลาดล่างต้องพึ่งพาสินเชื่อบ้าน ในขณะที่ธนาคารของเวียดนามเองก็ไม่ปล่อยสินเชื่อบ้านในกลุ่มตลาดดังกล่าว
ในปัจจุบันมีนักพัฒนาอสังหาฯจากไทย ขยับไปลงทุนในต่างประเทศบ้างแล้ว อาทิ แลนด์ แอนด์ เฮาส์ ที่กำลังจะเข้าไปซื้ออสังหาฯ ที่สหรัฐอเมริกา บริษัท พฤกษาฯ ที่เข้าไปลงทุนที่อยู่อาศัยในอินเดีย และมัลดีฟส์ บริษัท แสนสิริฯ ที่ไปซื้ออพาร์ตเมนต์ที่ประเทศอังกฤษ และบริษัทพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟคฯ ที่เข้าไปซื้อโรงแรมและรีสอร์ตในญี่ปุ่น และยังเตรียมพัฒนาคอมมิวนิตี มอลล์อีกด้วย
กรณีเดียวกัน การเข้ามาลงทุนของภูมิภาคอาเซียนในไทยก็จะเกิดขึ้นได้เช่นกัน โดยการเข้ามาร่วมทุนกับนักพัฒนาอสังหาฯชาวไทย ก็จะมีโอกาสทางธุรกิจมากกว่าการมาเพียงลำพังโดยไม่มีคนไทยเพราะไม่มีใครรู้จักตลาดคนไทยดีเท่าคนไทยด้วยกันรวมถึงกฎหมายไทย และการติดต่อประสานงานต่างๆ
ทีนี้ มาฉายภาพตลาดคอนโดฯ โดยเฉพาะที่จะเกิดขึ้นในปี 2015 ในไทย นอกเหนือจากตลาดอาคารสำนักงาน และอพาร์ตเมนต์จะรุ่งเรืองแล้ว คอนโดฯ เป็นที่อยู่อาศัยประเภทเดียวที่ต่างชาติมีสิทธิ์ถือครองได้ (ต่างชาติมีสิทธิ์ซื้อคอนโดฯ ได้ในสัดส่วน 49% ของจำนวยูนิต) ส่วนบ้านและทาวน์เฮาส์ไม่สามารถซื้อได้ นอกเสียจากการมีภรรยาหรือสามีเป็นคนไทยและใช้ชื่อคู่สมรสที่เป็นคนในประเทศนั้นเป็นเจ้าของ หรือมีนอมินีซื้อให้ ดังนั้นคอนโดฯน่าจะมาตอบโจทย์ของการหาที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติได้
คุณกรี เดชชัย ประธานเจ้าหน้าที่ปฏิบัติการ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ผู้ประกอบการคอนโดฯ และบ้านเดี่ยวของไทยในแบรนด์บางกอกบูเลอวาร์ด, วิสต้า ฯลฯ ฉายภาพตลาดคอนโดฯ ว่า ตลาดจะคึกคักเพราะมีกำลังซื้อจากชาวต่างชาติเข้ามาเป็นแรงหนุน แต่ทั้งนี้ตลาดไม่ได้หวือหวาภายในระยะเวลาอันรวดเร็ว ขณะที่คุณอิสระ บุญยัง นายกสมาคมบ้านจัดสรร กล่าวว่า คอนโดฯ ในเมืองจะได้รับความนิยม รวมทังอพาร์ตเมนต์ อาคารสำนักงาน
คุณสุกิจ ตรัยวนพงส์ กรรมการผู้จัดการ กลุ่มฟายน์โฮม เฮ้าส์ซิ่ง ดีเวลลอปเม้นท์ นักพัฒนาคอนโดฯ ภายใต้แบรนด์ เดอะฟายน์ มองว่าการเข้ามาของนักพัฒนาที่ดินต่างชาติประเภทคอนโดฯ หากนำโมเดลการพัฒนาที่มีจำนวนยูนิตสูงๆเหมือนประเทศจีน ฮ่องกง มาใช้อาจไม่ประสบความสำเร็วในตลาดคอนโดฯ ในไทย เพราะคนไทยไม่ชอบอยู่คอนโด ที่มีจำนวนยูนิตที่สูงจนเกินไป อีกทั้งยังติดค่านิยมเรื่องแบรนด์ ดังนั้นอาจจะต้องนำจุดแข็งเรื่องการก่อสร้างอาคารสูงมาร่วมทุนกับนักพัฒนาที่ดินของไทยเพื่อที่จะได้ทำการตลาดให้สอดคล้องกับพฤติกรรมของคนไทย
ขณะเดียวกัน คุณธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย ให้ความเห็นว่า หากเปิด AEC นักพัฒนาที่ดินชาวต่างชาติก็จะเข้ามามีส่วนแบ่งตลาดในที่อยู่อาศัยไทยมากขึ้น ผู้ประกอบการไทยอาจต้องปรับตัวให้แข็งแกร่งเพื่อรับการแข่งขันที่เข้มข้นขึ้นและหากนักพัฒนาอสังหาฯ รายใหญ่จากต่างชาติจับมือร่วมกับนักพัฒนาที่ดินไทยในรายกลางและเล็กก็พอจะมีที่ให้ยืนในตลาดได้ ในขณะเดียวกันก็เป็นโอกาสให้นักพัฒนาที่ดินไทยรายกลางและเล็กหากสามารถจับมือกับนักพัฒนาอสังหาฯรายใหญ่จากต่างชาติได้ก็จะทำให้มีการถ่ายทอดและเรียนรู้เรื่องเทคโนโลยีต่างๆ แต่สุดท้ายผู้บริโภคจะเป็นฝ่ายได้ประโยชน์เพราะตลาดจะไม่ถูกผูกขาดโดยผู้ประกอบการรายใหญ่เพียงไม่กี่ราย
แต่อย่างไรก็ดี ทั้งหมดนี้ไม่ได้เกิดขึ้นในระยะเวลาอันรวดเร็ว อาจต้องใช้ระยะเวลาหลังจากเปิด AEC 3-5 ปี หรือต้องขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจ การเมือง การพัฒนาระบบสาธารณูปโภคของบ้านเราด้วย
