ลงทุนคอนโดใหม่ : "รัชดาฯ" ยัง UPSIDE ไปได้อีกไกล

หลายคนเบื่อกับการฝากเงิน หรือซื้อหุ้นกู้ความเสี่ยงต่ำซึ่งมาพร้อมกับดอกเบี้ยที่ต่ำ แต่ในขณะเดียวกันก็กลัวความเสี่ยง (Risk Averse) ที่มาพร้อมกับหุ้น หรือทองคำที่ราคาขึ้นลงเอาแน่เอานอนไม่ได้ ดังนั้น คอนโดจึงเข้ามาอยู่ตรงกลาง เป็นทางเลือกที่กลางๆ สำหรับคนกลุ่มนี้ และคำถามที่มักจะถามกันเยอะเวลาจะลงทุนคอนโดคือ จะซื้อคอนโดลงทุนแถวไหนดี? ทำเลหนึ่งที่ Checkraka และ Bangkok CitiSmart คาดการณ์กันว่าเป็นทำเลที่ดี และมีระดับราคาที่ยังพอจับต้องได้ พร้อมกับโอกาส Upside สำหรับ Capital Gain ในอนาคตคือ ถนนรัชดาภิเษกค่ะ วันนี้ เราจะมาลองดูกันค่ะว่า ทำเลนี้จะมีโอกาสเป็นอย่างที่เราคาดการณ์ไว้สูงแค่ไหน?

ปัจจุบันคอนโดกลายเป็นเครื่องมือการลงทุนอย่างหนึ่งเหมือนหุ้นและทองไปแล้ว ในอดีตช่วงก่อนปี 2549 ส่วนใหญ่จะเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง มีซื้อลงทุนบ้างแต่ไม่มากนัก ต่อมาในช่วงปี 2549-2554 มีการซื้ออยู่เอง ซื้อลงทุน และเริ่มมีการเก็งกำไรกันมากขึ้นเรื่อยๆ โดยการเข้าซื้อในช่วงพรีเซลและขายต่อในระหว่างการก่อสร้าง ส่วนปี 2555-2556 ที่ผ่านมาพบว่ามีอีกรูปแบบหนึ่งของการลงทุนเพิ่มเข้ามาคือซื้อแบบเป็นสมบัติให้ลูกหลาน โดยเฉพาะพวกโครงการในทำเลที่ดินหายากหรือแพงขึ้นเรื่อยๆ เช่น สุขุมวิท 39 หรืออโศกตัดสุขุมวิท เป็นต้น

ทำเลหนึ่งที่น่าลงทุนตอนนี้คงหนีไม่พ้นถนนรัชดาภิเษกช่วงแยกพระราม 9 ไปจนถึงแยกรัชดา-ลาดพร้าวค่ะ จากแต่ก่อนเป็นถนนที่คลาคล่ำไปด้วยสถานบันเทิงมากมาย แต่ปัจจุบันเป็นทำเลที่หลายคนมองว่ามีอนาคต เรามาดูปัจจัยต่างๆ ที่หนุนให้ย่านรัชดานี้เป็นทำเลที่น่าสนใจ และยังมีโอกาส Upside สำหรับการลงทุนกันเลยค่ะ

1. ราคาที่ดินยังขึ้นไปได้อีก และมีหลายจุดที่รอการพัฒนาอยู่

จากราคาประเมินที่ดินถนนรัชดาภิเษกจากสำนักประเมินราคาทรัพย์สิน กรมธนารักษ์ ปี 2555-2558 อยู่ที่ 150,000 -170,000 บาท/ตร.ม. และจากการสำรวจแยกรัชดาฯ-ลาดพร้าวเมื่อปี 2556 ซื้อขายกันตร.ว.ละ 2.5-5 แสนบาท ปี 2557 ขยับขึ้นเป็น 3.5-5.5 แสนบาทเลยทีเดียว หากเปรียบเทียบกับศูนย์กลางทางธุรกิจอย่างถนนสีลม ราคาประเมินอยู่ที่ 650,000-850,000 บาท/ตร.ม. ทั้งที่ถ้าเทียบกันในแง่ความสะดวกในการเดินทางและการใช้ชีวิต ถนนรัชดาภิเษกก็ไม่ได้ด้อยกว่ามากนัก ดังนั้นจะเห็นได้ว่าราคาที่ดินถนนรัชดาฯ ยังมี Room ให้ขยับไปได้อีกพร้อมกับมีศักยภาพในอนาคตที่ไม่น่าจะเป็นรองสีลม 

ภาพพื้นที่หรือแปลงที่ดินที่กำลังมีการก่อสร้างหรือมีศักยภาพที่จะพัฒนาได้ในอนาคต

2. คอนโดราคายังไม่สูงลิ่วเท่าทำเล CBD อื่นๆ

ราคาของคอนโด High-Rise ในย่านรัชดาฯ ตอนนี้วิ่งอยู่ที่ประมาณ 110,000 บาท - 160,000 บาทต่อตร.ม. ซึ่งหากเทียบกับย่าน Central Business District (CBD) อื่นๆ เช่น อโศก เพลินจิต สุขุมวิทตอนต้น หรือสีลม ซึ่งตอนนี้บางโครงการ High-Rise ในย่านเหล่านี้วิ่งกันไปถึง 2-3 แสนกว่าต่อ ตร.ม.แล้ว ดังนั้น ก็เรียกได้ว่าย่านรัชดาฯ ยังมี Upside ด้านราคาขึ้นไปได้อีก โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาถึงว่า บนถนนรัชดาฯ ยังมีพื้นที่ หรือแปลงที่ดินซึ่งยังว่างเปล่าสามารถพัฒนาได้อีก และปัจจุบันก็มีการก่อสร้างโครงการเชิงพาณิชย์เพิ่มเติมขึ้นอยู่เรื่อยๆ (เช่น โครงการต่างๆ ในภาพภายใต้หัวข้อ 1 ข้างต้น)

3. ผังเมืองที่รองรับการอยู่อาศัย

ผังเมืองย่านรัชดาภิเษก

ตามกฎเกณฑ์ผังเมืองในบ้านเรา ถนนรัชดาฯ เป็นที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยสีน้ำตาลและสีส้มบางส่วน ที่ดินบริเวณสีน้ำตาล คือที่ดินซึ่งมีปริมาณความหนาแน่นของการอยู่อาศัยสูง ในโซนรัชดาส่วนใหญ่จะอยู่ภายใต้รหัส ย.9 คือ บริเวณเมืองชั้นในและอยู่ในเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชน ที่ดินสีน้ำตาลสามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ทุกรูปแบบ เนื่องจากเป็นที่ดินซึ่งมีมูลค่าสูง ด้วยทำเลที่ตั้งจึงมักเห็นการพัฒนาโครงการอยู่อาศัยในแนวตั้งอย่างคอนโด เป็นต้น ส่วนที่ดินบริเวณสีส้มเป็นที่ดินซึ่งมีปริมาณความหนาแน่นของการอยู่อาศัยปานกลาง โซนรัชดาบางส่วนจะอยู่ภายใต้รหัส ย.6 เป็นเขตบริเวณที่เป็นชุมชนชานเมือง บริเวณสีส้มนี้ก็สามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ทุกรูปแบบ แต่มีข้อจำกัดว่าถ้าเป็นอาคารชุดที่มีเนื้อที่เกิน 10,000 ตารางเมตรจะต้องตั้งอยู่ริมถนนที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า 30 เมตร หรืออยู่ในระยะ 500 เมตรจากรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน ดังนั้นจะเห็นได้ว่ากฎเกณฑ์ผังเมืองของบริเวณรัชดาฯ ค่อนข้างเอื้ออำนวยอย่างมากสำหรับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในบริเวณนี้

4. เดินทางสะดวก

ภาพแสดงรถไฟฟ้าปัจจุบันและอนาคตรวมถึงทางด่วนใกล้เคียงเคียงย่านรัชดาฯ ล่าสุดเข้าใจว่ารถไฟฟ้าสายสีส้มจะไปตัดกับสายสีน้ำเงินที่สถานีพระราม 9 จากแผนที่เดิมในรูปจะไปตัดตรงสถานีศูนย์วัฒนธรรม

5. สะดวกในการใช้ชีวิต

คำนิยามของคำว่า "ทำเลคอนโดที่ดี" สมัยนี้ หลายๆ คนมักหมายรวมถึงการเป็นย่านที่สะดวกในการใช้ชีวิต ซึ่งรัชดาฯ ก็มีครบเลย เช่น แหล่งช้อปปิ้ง ที่กิน ที่นั่งเล่นจิบกาแฟชิลๆ หลายที่มากค่ะ เช่น "เซ็นทรัล พลาซ่า พระราม 9" "ฟอร์จูน" แหล่งรวมสินค้า IT และด้านในอาคารยังมี "เทสโก้ โลตัส" ถัดไปอีกนิดก็จะมี "เอสพลานาด รัชดาภิเษก" โรงภาพยนตร์ชั้นนำ บนชั้นที่ 6 ยังเป็นที่ตั้งของเมืองไทยรัชดาลัย เธียเตอร์ด้วยค่ะ ด้านหลังของเอสพลานาดก็มี "ตลาดนัดรถไฟ"  ตลาดนัดยามเย็นที่มีบรรยากาศกลิ่นอายของความเป็นวินเทจสุดคลาสสิกเอาไว้ 

ในอนาคตจะมีไลฟ์สไตล์มอลล์แห่งใหม่ย่านรัชดาภิเษก "เดอะ สตรีท" (The Street) สามารถเดินทาง
ได้อย่างสะดวกสบายด้วยรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT สถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย 
มีเส้นทาง Skywalk เชื่อมพื้นที่สู่อาคารสำนักงาน Cyber World และชุมชนในย่านรัชดาภิเษกซอย 7 

ตัวอาคารเดอะสตรีทสูง 5 ชั้น และชั้นใต้ดิน 1 ชั้น ภายในโครงการฯ จะรวบรวมร้านค้าไว้อย่างครบครัน
กว่า 500 ร้านค้า นอกจากนี้ ยังมีโซนเอาต์ดอร์พลาซ่าที่เป็นลานกิจกรรมขนาด 4,000 ตารางเมตร ถือเป็นลานกิจกรรม
ที่ใหญ่ที่สุดบนถนนรัชดาภิเษก คาดว่าจะเปิดตัวอย่างเป็นทางการในเดือนตุลาคม ปี 2558

รัชดาภิเษกเป็นถนนที่ "ถูกจริต" ของชาวต่างชาติโดยเฉพาะอย่างยิ่งจีนและเกาหลี ตัวอย่างที่เห็น ได้ชัดคือสถานทูตสาธาณรัฐประชาชนจีนประจำประเทศไทยได้ซื้อคอนโดย่านรัชดาภิเษก "เบ็ล แกรนด์ พระราม 9 (Belle Grand Rama 9)" ในทาวเวอร์ที่ 6 จำนวนกว่า 80 ยูนิต หรือประมาณ 30% เพื่อเป็นที่พักอาศัยแห่งใหม่ให้กับเจ้าหน้าที่ ส่วนห้องชุดที่เหลืออีก 140 ยูนิต สถานทูตทำข้อตกลงขอให้บริษัทหยุดพักการขายไว้โดยจะแนะนำชาวจีนที่สนใจมาซื้อ เพราะต้องการให้เป็นทาวเวอร์ที่มีแต่คนจีนพักอาศัย เพราะใกล้กับสถานทูตจีนและมีคนจีนพักในย่านนี้เยอะ และอีก 1 โครงการที่เป็นการร่วมลงทุนระหว่างไทยและจีน คือ โครงการ TC Green ย่านรัชดา-พระราม 9 ของบริษัท เทียนเฉินอินเตอร์เนชั่นแนล พร็อพเพอร์ตี้ (ไทยแลนด์) โครงการเป็นอาคารชุดสูง 32 ชั้น ชั้นใต้ดิน 1 ชั้น รวมเป็นจำนวน 4 อาคาร ในมุมมองของผู้พัฒนาอสังหาฯ จีนที่มองไทยนั้น มีความเชื่อมั่นว่าอสังหาฯ ไทยยังขยายตัวได้อีกมาก

จากหลากหลายปัจจัยข้างต้นที่หนุนให้รัชดาเป็นทำเลที่น่าลงทุนนั้น คราวนี้เรามาดูตัวอย่างราคาคอนโดของจริงบางโครงการกันดีกว่าค่ะ ว่าจะขึ้นมากแค่ไหน

ท่ามกลางกระแสที่บางคนเริ่มกลัวว่าคอนโดจะล้นตลาดหรือไม่? ทำเลรัชดาภิเษกก็เป็นหนึ่งในทำเลที่ BkkCitiSmart และ Checkraka มองว่ายังอยู่ในระดับราคาที่พอลงทุนกันได้อยู่ และยังมีศักยภาพที่จะเติบโตได้อีกในอนาคต อย่างไรก็ดี การลงทุนทุกประเภทมีความเสี่ยงค่ะ และคอนโดก็เป็นสินค้าที่มีความเสี่ยงเช่นกัน ถ้าเราศึกษาหาข้อมูลอย่างเพียงพอ เข้าซื้อให้ถูกจังหวะ และมองหาแผนสำรองรองรับ (เช่น ลงทุนคอนโดแล้วไม่กำไร แต่ก็มีแผนสองสามารถเก็บไว้อยู่เอง หรือให้ญาติๆ มาพักอาศัยได้) เราก็จะสามารถบริหารความเสี่ยงในการลงทุนคอนโดเหล่านี้ได้ ขอให้ทุกคนโชคดีในการลงทุนนะคะ

ขอขอบคุณข้อมูลจาก bkkcitismart, hipflat, colliers, theagent, dotproperty และ สมาคมวัฒนธรรมและเศรษฐกิจไทย-จีน