การเลือกกองทุน REIT ต้องดูอะไรบ้าง?

การลงทุนใน REIT หรือ Property Fund นั้น คือการลงทุนโดยอ้อมในอสังหาริมทรัพย์ หรือสิทธิการเช่า ซึ่งมีปัจจัยที่จะต้องพิจารณา ดังนี้

คือเงินปันผลต่อปีที่มักจะจ่ายให้กับนักลงทุน เมื่อคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ของราคาขายหน่วยลงทุน ซึ่งอาจจะดูได้จากอัตราที่เคยจ่ายในปีก่อนๆ หรืออัตราที่สัญญาว่าจะจ่าย (ในกรณีที่เป็นกองออกใหม่) ผู้ลงทุนจะต้องพิจารณาว่าอัตราผลตอบแทนที่จะได้รับนั้นเพียงพอหรือไม่

อย่างไรก็ตาม มีข้อควรระวังก็คือ

• อัตราที่เคยจ่ายได้ในอดีตอาจจะไม่สามารถจ่ายได้ในปีต่อๆ ไป นักลงทุนต้องวิเคราะห์ความเป็นไปได้ในการจ่ายในอนาคตเอง
• อัตราที่สัญญาว่าจะจ่าย มักจะสัญญาไว้เป็นระยะเวลานึงเท่านั้น (ส่วนมากจะแค่ 2 - 3 ปี) หลังจากนั้นการจ่ายปันผลจะขึ้นอยู่กับกำไรในการประกอบการ ซึ่งอาจจะต่ำกว่าอัตราที่สัญญาว่าจะจ่าย

ควรพิจารณาว่าผลประกอบการในอดีต (และในอนาคต)นั้นมีกำไร สอดคล้องกับการจ่ายปันผลหรือไม่ ถ้ามีกำไรต่ำ (หรือขาดทุน) แต่ปันผลสูง ก็มีแนวโน้มว่าในอนาคตปันผลอาจจะลดลงมาได้

นักลงทุนควรที่จะพิจารณาว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ อยู่ในทำเลที่ดีหรือไม่ เช่น ห้างสรรพสินค้าหรืออาคารสำนักงานก็ควรที่จะอยู่ในย่านธุรกิจหรือที่ชุมชนที่การเดินทางไปมาสะดวก นอกจากนี้ต้องดูว่าการแข่งขันในทำเลรอบๆเป็นอย่างไร มีคู่แข่งเยอะหรือไม่ และมีอุปทานล้นตลาดหรือไม่ อัตราค่าเช่าเป็นอย่างไร และมีโอกาสที่จะปรับค่าเช่าขึ้นได้หรือไม่

ถ้าอสังหาริมทรัพย์ในกองนั้นเป็น Free Hold จะสามารถมีมูลค่าเพิ่มขึ้นได้ในอนาคต เมื่อที่ดินรอบๆ มีการพัฒนาขึ้น และ อัตราเงินเฟ้อสูงขึ้น ในอนาคตกองทุน REIT นั้นๆ อาจขายทรัพย์ออกมาโดยที่มีกำไรจากมูลค่าที่เพิ่มขึ้นได้

ส่วนถ้าอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็น Lease Hold ถ้าระยะเวลาในการเช่าลดลงเรื่อยๆตามเวลา นั้นหมายถึงโอกาสในการเก็บค่าเช่าหรือได้รับรายได้จากทรัพย์นั้นๆ จะลดลงไปด้วย และมูลค่าจะกลายเป็นศูนย์เมื่อหมดสัญญาเช่า ดังนั้นมูลค่าของกองทุนประเภทนี้จะลดลงตามเวลา แต่มักจะให้อัตราเงินปันผลที่สูงกว่า แต่ต้องไม่ลืมว่าด้วยมูลค่ากองทุนที่ลดลงเรื่อยๆ เปรียบเสมือนเป็นการจ่ายคืนเงินต้นมาด้วยนั่นเอง (พอหมดมูลค่าไปตามเวลา เท่ากับว่าเงินต้นเหลือศูนย์)

บุคลากรที่บริหารนี้จะต้องทำหน้าที่ที่สำคัญต่างๆ ที่มีผลต่อมูลค่าและรายได้ของทรัพย์นั้นๆ ในอนาคตด้วย เช่น

• การคัดเลือกหาผู้เช่า
• การเจรจาต่อรองค่าเช่า และเก็บค่าเช่า
• การดูแลรักษา และปรับปรุงซ่อมแซมอสังหาริมทรัพย์ให้อยู่ในสภาพที่ดีอยู่เสมอ
• การควบคุมค่าใช้จ่าย และต้นทุนในการดำเนินงาน
• การพิจารณาจ่ายเงินปันผล
• โครงการลงทุนใหม่ๆ ที่จะสร้างมูลค่าเพิ่ม

ในกรณีที่ต้องการจะซื้อขาย จะต้องพิจารณาว่ากองทุนนั้นมีปริมาณการซื้อขายมากน้อยเพียงใด ซึ่งถ้ามีปริมาณการซื้อขายน้อยเกินไป การที่จะซื้อหรือขายก็จะทำได้ยาก ไม่เหมาะกับนักลงทุนที่ต้องการสภาพคล่อง

ขอขอบคุณข้อมูลจาก TERRABKK